Что вы можете приобрести?

14.01.2011 11:45  0 комментариев

Если вы покупаете квартиру или дом, то необходимо четко понять, что именно вам нужно. Основная проблема заключается в выборе компромисса между вашими желаниями, потребностями и возможностями.

Перед тем как начать осматривать квартиры и дома, целесообразно определиться с бюджетом. Отталкиваясь от него, проще подбирать недвижимость. Например, если максимальная сумма, которую вы можете потратить, 100000$, то вряд ли целесообразно рассматривать предложения, которые вдвое дороже. А вот предложения, которые дороже процентов на 20, вполне можно анализировать. Во-первых, потому, что продавец во время кризиса может уступить эти 20%. А, во-вторых, потому, что во время кризиса цены снижаются. И вполне может быть, что со временем, объекты, которые сейчас стоят 120000$, будут стоить не дороже 100000$. Так или иначе, определившись с максимально допустимой суммой, проще отсекать неприемлемые варианты и выбирать недвижимость.

С чего начать

В большинстве случаев целесообразно начинать с анализа своих финансовых возможностей. Какую-то часть необходимых средств вы уже накопили, какую-то часть можете одолжить у родственников, а какую-то часть, вполне возможно, придется ссудить у банков.

Значительную часть средств вы можете получить при продаже принадлежащего вам имущества. В Украине подобная форма финансирования покупки недвижимости очень распространена. По нашим данным, 70-80% покупателей квартир и домов одновременно являются и продавцами, меняя таким образом одну недвижимость на другую (в большинстве случаев, с доплатами).

Но если вы будете рассчитывать на средства от продажи недвижимости, то необходимо четко уяснить себе сколько, когда и при каких обстоятельствах вы сможете их получить. Подобная проблема (в период кризиса) резко усложняет покупку недвижимости.

Ипотечный кредит.

Под залог имеющейся и/или покупаемой недвижимости банки могут предоставить кредит лишь выполнении определенных (достаточно жестких) условий.

Во-первых, максимальный размер кредита вряд ли будет превышать 50-70% стоимости залоговой недвижимости.

Во-вторых, максимальный размер кредита будет определяться размером ежемесячных доходов вашей семьи. От них будут зависеть максимально допустимые ежемесячные выплаты по кредиту (обычно, они не должны превышать 50-60% суммы ежемесячных доходов). И если максимально допустимые ежемесячные выплаты по кредиту невелики, то и максимально допустимый кредит будет соответствующим.

Математические расчеты

В качестве примера определим на какой максимальный ипотечный кредит может рассчитывать семья, совокупный месячный доход которой составляет 10000грн.

Кредит выдается на 10 лет под 17% годовых. Схема погашения – аннуитетная (то есть, одинаковыми платежами в течение всего срока). Ежемесячная сумма выплат не должна превышать 50% совокупного месячного дохода семьи. Первоначальный взнос 50%.

При этих условиях семья может взять максимальный кредит на сумму 287500грн и приобрести квартиру стоимостью 575000грн. В этом случае ежемесячный платеж составит 4997грн, а общая стоимость квартиры вырастет до 887102грн, из которых 312102грн – банковские проценты по кредиту. Кредитный калькулятор

Математические расчеты

Определившись с максимально допустимой суммой денег, которые вы можете потратить на приобретение жилья, можно организовывать просмотры квартир и/или домов, вести торги.

Для этого необходимо проанализировать плюсы и минусы отдельных районов, жилых массивов, улиц и расположенных там зданий.

Помните, что подобный поиск всегда основан на многокритериальной оптимизации: улучшение какого-то одного параметра (например, выбор квартир большей площади) обычно приведет к ухудшению каких-то других параметров (например, к росту цены, к снижению качественных показателей района, дома, состояния квартиры…).

В подобных вещах необходим опыт, а также понимание будущих перспектив отдельных жилых массивов и домов.

Подобный опыт можно получить лишь на практике, просматривая достаточно большое количество квартир и домов. Но, даже имея подобный опыт, имеет смысл обратиться к профессионалам.

Автор: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости  www.domik.net