Вторичка Киева дала трещину. Часть I

И хотя в финучреждениях заверяют, что все не так уж и плохо, дескать, кредиты на жилье продолжают брать, риелторы отмечают, что количество покупателей, приобретающих недвижимость как в кредит, так и без привлечения заемных средств, ощутимо сократилось. К примеру, в Киеве, в апреле-мае сделок заключалось на 20-25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
 
Логично, что в сложившейся ситуации покупатели ожидают падения цен на жилье. И все предпосылки к этому есть. Но подорожает или подешевеет ли недвижимость, пока остается только гадать. Одни риелторы не устают повторять, что жилье будет дорожать. Другие, напротив, уверены, что рынок недвижимости в Украине повторит сценарий Европы. То есть, цены либо стабилизируются, как, например, в Испании, либо будут падать, как, например, в Латвии, где за первый квартал текущего года цены на недвижимость снизились почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
 
В Украине ощутимо замедлился рост цен на жилье. Например, номинальный рост цен на недвижимость снизился с 79,5% в первом квартале 2007 года (по отношению к первому кварталу 2006 года) до 18,2% в первом квартале 2008 года. А за первый квартал текущего года цены на недвижимость в Киеве увеличились на 5,49%.
 
Но! Это все без учета инфляции. Как известно, официально инфляция в Украине в мае составила 1,3%, а по отношению к маю 2007 года цены выросли на 31,1%. В первом квартале, по отношению к первому кварталу 2007 года, рост цен составил 22,5% (это все по данным Государственного комитета статистики*). С учетом инфляции, цены в первом квартале этого года по отношению к первому кварталу 2007 уменьшились на 6,36%, а с начала года уменьшились на 3,84%.
 
Если же использовать для расчета данные портала «Недвижимость», то получится, что с 1 января 2008 года по 30 июня недвижимость подешевела на 2,42% (см. «Как мы считали падение цен» во 2 части).
 
Дабы компенсировать падение курса доллара и все-таки получить желаемую сумму, многие продавцы повышают долларовые цены. А вот цены, указанные в национальной валюте, по наблюдению экспертов АН «Планета Оболонь», незначительно снизились.
 
Как отмечают опрошенные эксперты, когда курс начал падать, рынок недвижимости оказался фактически заблокирован - покупатели и продавцы не могли договориться о курсе, по которому будет происходить расчет.
 
В целом, первое полугодие оказалось относительно стабильным для вторичного рынка недвижимости. Незначительно подорожало жилье в регионах - ориентировочно на 7-15%.
 
Киев
 
Владелец небольшой фирмы Игорь продал свою «трешку» в центре на ул. Жилянской за 2,5 млн. грн., то есть, если считать по нынешнему курсу, то получил он за квартиру более $500 тыс., как и хотел еще в прошлом году. С августа прошлого года по апрель текущего покупателей на жилье Игорь найти не мог. Те, кто отзывался на объявление о продаже, требовали огромную скидку. Но после года экспозиции квартиры ему повезло - продать «трешку» удалось именно за ту сумму, которую и хотелось получить.
 
Игорь тут же купил две «двушки» в приличном районе на окраине - на Осокорках. Сумма сделок составила $440 тыс. «Продавцы «двушек» оказались сговорчивыми и согласились мне немного уступить, особенно узнав, что рассчитываться я буду гривнами», - рассказал Игорь. По его словам, общая сумма скидки за две квартиры - $4 тыс. Сегодня многим продавцам пришлось стать более сговорчивыми - учитывая отсутствие спроса на жилье, они частенько готовы слегка уступить, лишь бы продать квартиру.
 
Найти однокомнатную квартиру дешевле $100 тыс. уже вполне реально. К примеру, в Святошинском районе (окраина) есть предложения по продаже «единичек» за $80-95 тыс., на Троещине и Лесном массиве (тоже окраины) несложно отыскать жилье за $90-98 тыс. Встречаются предложения по однокомнатным квартирам на Печерске (центр) за $98-155 тыс.
 
Регионы
 
Укрепление гривны способствовало росту долларовых цен не только в Киеве, но и в других крупных городах Украины. Например, по данным ГК «Магистр Недвижимость» (Днепропетровск), за первое полугодие 2008 года цены на недвижимость в этом городе выросли на 5-7%. Средневзвешенная цена 1 м2 жилья в Днепропетровске увеличилась на 7,1% до $1856. Стоимость вторичного жилья в центральной части города составляет $2500-3500 за 1 м2. В районах, приближенных к центру, «вторичку» предлагают по $1800 -2100 за 1 м2.
 
«На массивах Тополь, Сокол, Победа, а также на Левом берегу средняя стоимость вторичного жилья составляет $1500-200, за 1 мІ», - отметила Маргарита Урицкая, учредитель ГК «Магистр Недвижимость».
 
По ее словам, на отдаленных окраинах города (массивы Приднепровск, Северный, Западный) цены достигают $1100- 1300 за 1 м2.
 
В ГК «Магистр Недвижимость» отмечают, что за январь-июнь на вторичном рынке недвижимости Днепропетровска наиболее востребованными были двухкомнатные квартиры в высотных домах. Это можно объяснить тем, что разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой небольшая - 12-15%, поэтому большинство покупателей и предпочитают покупать «двушки».
 
В Одессе же наблюдается некоторое снижение цен на вторичное жилье. В среднем за шесть месяцев квартиры в городе подешевели на 3,5%. Сейчас примерные цены предложения квартир в Приморском районе (центр) составляют $2000 за 1 мІ. $1200 за «квадрат» просят в Суворовском (окраина).
 
Во Львове с начала года цены на жилье в целом стабильны. В частности, по данным АН «Ганеш», в центре города с марта текущего года квартиры предлагают по $3270 за 1 мІ, в январе же жилье стоило чуть дешевле - $3100 за 1 мІ. На окраине города вторичное жилье стоит $1800-1940 за 1 мІ.
 
В Харькове цены также растут. Например, в первом квартале, по данным компании «Проконсул», «вторичка» подорожала на 15%. А за апрель-июнь цены на нее подскочили ориентировочно на 7%.
 
В Донецке, по данным АН «Жилком», в январе 2008 года средняя стоимость 1 мІ составляла $1533, но уже в июне цена предложения перевалила за $2010 за 1 мІ.