Тенденции и перспективы развития рынка жилой недвижимости

Однако существующие темпы роста предложения не могут удовлетворить реальный спрос. «Если сравнить Киев со столицей Польши, то при существующих темпах пополнения жилищного фонда новыми домами столица Украины выйдет на сегодняшний уровень Варшавы только к 2030 году», — рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской торговой гильдии». По подсчетам специалистов компании, ежегодный спрос на рынке жилой недвижимости составляет более 20 тыс. единиц. Основной объем спроса формируется за счет состоятельных людей и приезжих, которые на протяжении последних трех лет ежегодно пополняют население столицы на 55­60 тыс. человек.

 
По оценкам экспертов, за месяц в Киеве в среднем выставляется на продажу порядка 3,5­4 тыс. квартир, а на вторичном рынке предложений почти в 4 раза больше, чем на первичном. Несмотря на то, что Киев в последние годы показывает достаточно высокие результаты по объему предложения на первичном рынке, в продажу поступает не более 9­10 тыс. квартир. Первичный и вторичный рынки жилья столицы отличаются не только количественно, но и качественно. «В первую очередь заметно различие в подходах к строительству и обеспечению качества проживания. В новых домах существенно вырастает площадь квартиры. В то же время в структуре предложения на вторичном рынке доля квартир с большим количеством комнат выше, чем на первичном рынке», — рассказывает Вадим Непоседов. Существенно отличаются и цены. По данным «УТГ», на вторичном рынке киевского жилья к началу декабря 2006 года средняя стоимость «квадрата» составила около 2800 долл. США. Только за последние два месяца она выросла на 16,5%. Таким образом, в уходящем году Киев обогнал по цене на жилье многие столицы Восточной Европы, в частности Варшаву, Вильнюс, Таллинн, Ригу и даже Санкт­Петербург. Существенным остается разве что отставание от Москвы, где средняя цена квадратного метра превысила 4 тыс. у. е. «Рост цен обусловлен продолжением роста спроса и недостаточным объемом предложения, — объясняет Вадим Непоседов. — Пока не существует никаких существенных предпосылок к тому, чтобы темпы роста цен начали снижаться». По данным «Украинской торговой гильдии», в настоящее время в Киеве реализуется порядка 200 проектов, предусматривающих возведение более 33 тыс. квартир. Пока же уровень обеспеченности города жильем по­прежнему оставляет желать лучшего, что, в свою очередь, будет отражаться на спросе и ценах. Последние будут расти и дальше.

 

МНЕНИЕ
 
Виктор Распутный, директор компании «Build & Live Development»:

 

— Перспективы развития рынка жилой недвижимости Украины неоднозначны. Рост цен продолжается, хотя и составляет всего 6­8%. Если цены на жилье в начале 2007 года стабилизируются, то это будет связано с временным затишьем во время праздников. Глобально же цены на жилье понижаться не будут, так как спрос в столице превышает предложение — в основном за счет приезжих. Поэтому в ближайшем году цены на жилую недвижимость будут расти и дальше.
 
Игорь Цаленчук, генеральный директор фирмы «VOK Development»: — Рынок многоэтажного жилищного строительства по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости развивается наиболее активно, стабильно наращивая объемы. В 2007 году прогнозируется ввод в эксплуатацию более 1,25 млн. кв. м жилья. Стоимость жилья в Киеве на протяжении 2007 года будет расти, однако темпы ее роста снизятся.
 
Андрей Скнарь, руководитель управления консалтинга фирмы «IGK­Украина Аудит» (независимый член «Baker Tilly International»):

 

— Ожидаемые тенденции рынка недвижимости в 2007 году определяются факторами, сформированными на современном этапе развития отрасли. Активный перенос производственных мощностей за городскую черту Киева и областных центров создаст плацдарм для развития центров смешанного типа (офисно­торговых и торгово­развлекательных). Освобождение участков под застройку в центре города сопряжено с массой проблем. Атаки рейдеров в большинстве случаев имеют целью получение земли, а не производственной базы. Как правило, рейдерство не возникает спонтанно. Это явление обязательно имеет какие­то зацепки — либо в виде предварительной аренды части мощностей, либо в виде искусственно созданной большой кредиторской задолженности, либо в виде накопления проблем с трудовыми коллективами, а иногда — и в виде негласных договоренностей с существующими владельцами или управляющими менеджерами. Приход в Украину мощных международных строительных и девелоперских корпораций с учетом нестабильной политической обстановки и того, что европейский вектор развития страны поставлен под сомнение, в следующем году маловероятен. Таким образом, основные колебания рынка недвижимости будут зависеть не от отраслевых (за счет снижения стоимости технологических процессов), а от финансовых факторов. Именно поэтому, для того чтобы оптимизировать стратегию своего поведения на рынке, следует детально изучить входные и результирующие показатели, разработать модели взаимодействия инвестиционных консультантов и собственных специалистов. Развитие рынка жилой недвижимости будет происходить умеренными темпами — сообразно изменению ставок кредитования. В условиях отсутствия альтернативных объектов инвестирования средств (паевые инвестиционные фонды и иные институты совместного инвестирования пока развиты недостаточно) самый большой держатель денег — население — будет предпочитать в этом качестве покупку жилой недвижимости. При некотором падении ставок по депозитным вкладам инвестирование будет становиться все более долгосрочным: сдача квартир в аренду будет все чаще замещать быструю продажу. Возможное изменение принципов налогообложения может повлиять на структуру рынка лишь незначительно и вытеснит с него одних только мелких игроков.
 
Руслан Маринуца, начальник инвестиционного отдела АН «Мультидом»:

 

— Уверен, что рынок недвижимости как в столице, так в регионах продолжит свое развитие во всех направлениях. Могу предположить, что нас ждут определенные изменения, в частности преобразование в некоторых сегментах рынка продавца в рынок покупателя. Особенно это коснется элитной жилой недвижимости. Инвестиционно­строительным компаниям перед запуском проектов придется больше внимания уделять маркетинговому исследованию рынка, а также качественному наполнению (и исполнению!) объектов. Думаю, увеличится и доля проектов строительства жилищных комплексов классов «эконом» и «бизнес», особенно в регионах. Цены на недвижимость будут расти. Наша страна развивается, все больше людей стремятся жить лучше и трудятся, делая свой посильный вклад в развитие экономики. Это, в свою очередь, значит, что недвижимость — и жилая, и коммерческая — по­прежнему будет востребована