Рынок земли рухнул

По оценкам компании CB Richard Ellis, за последние несколько месяцев количество предложений на рынке земли под девелоперские проекты увеличилось на 20-30% по сравнению с предыдущим периодом. В первую очередь, это коснулось Киева и других городов-миллионников. «Зачастую это участки с уже готовым целевым назначением и с некоторыми предпроектными предложениями. Увеличение предложения произошло за счет того, что многие компании стали избавляться от непрофильных активов. И под эту категорию попали участки, которые были оставлены на потом, и по ним не велась активно работа»,— рассказал «i» Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине.
 
Увеличение предложения отмечают и в ИДК «Каскад». «В день наш департамент получает по пять-десять предложений. Больше — по участкам больших размеров. Так как риски по реализации крупных проектов значительно выше, чем маленьких. К примеру, на днях получили два предложения с построенным первым этажом. Площадь основной массы участков от 2 га до 6 га»,— утверждает директор департамента развития ИДК «Каскад» Александр Подгорный.
 
По оценкам SV Development, до 80% крупных земельных участков в стране никогда не будут проданы. «Сейчас никто не покупает просто землю (без инвестиционного проекта), с каким бы дисконтом она не предлагалась. Реально только на 20% участков из всех представленных на рынке (в различных формах собственности) будут построены и востребованы проекты со стороны конечных покупателей. При этом на 5% из них уже что-то строят. Оставшиеся 80% если даже девелоперы застроят, то покупателей найти не смогут по причине отсутствия платежеспособного спроса»,— объясняет ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
 
Спрос на землю под проекты в большинстве регионов достаточно низкий. «Некоторые компании только обозначают для себя землю для будущей покупки. Реальные же сделки можно перечислить по пальцам. Продавцы объявляют о якобы незначительном снижении цены: фигурируют цифры в 5-10%, но если начинается торг, то возможен торг и до 20%. Главное — показать наличие «живых» денег»,— добавляет господин Подгорный.
 
По словам Радомира Цуркана, в Киеве и области тенденция к понижению цены есть, но еще не очень значительная. «Ситуация разная в различных регионах Украины. В Одессе, например, цены до сих пор остаются плюс/минус на прежнем уровне, а в Харькове, наоборот, собственники уже готовы садиться за стол переговоров и обсуждать цены, которые на 20-30% ниже тех, что были заявлены полгода назад»,— говорит господин Цуркан.
 
Вывести среднюю формулу цены на этом рынке весьма сложно. «Можно только констатировать, что вряд ли реальный инвестор заплатит за сотку земли под проект выше средней цены земли для индивидуального строительства»,— отмечает Сергей Костецкий. По оценкам SV Development, в 95% случаев земельные участки под развитие инвестиционных проектов на вторичном рынке приобретают иностранные компании (их представители в Украине), в то время как отечественные девелоперы, с целью экономии, предпочитают решать все вопросы с местными администрациями и изменять целевое назначение участка самостоятельно.
 
При этом, по словам экспертов, многие компании сейчас все еще находятся в состоянии переоценки внутренних активов и перераспределения финансирования. Большинство из них идет путем диверсификации рисков. «За счет этого рынок может пополниться еще рядом достаточно интересных предложений. Сегодня наблюдается только первая волна сбрасывания земельных активов. Мы ожидаем еще рост предложений продаваемой земли в начале следующего года»,— прогнозирует Радомир Цуркан.
 
«Уже к весне цена на участки упадет на 30%. Что будет дальше, говорить пока рано. Реальное положение дел с рынком земли прояснится ближе к лету. Когда станет хоть немного понятно, куда мы движемся и как строить планы на будущее»,— добавляет Александр Подгорный.