Киев: куда движется рынок офисной недвижимости

Свободных мест нет
 
К сожалению, сегодня столичный рынок офисной недвижимости не может предложить предпринимателям достаточное количество так необходимых им "квадратов".
 
При этом, по мнению аналитиков, наиболее острый дефицит наблюдается на помещения площадью до 300 кв. м и свыше 1000 кв. м в бизнес-центрах класса "А", "В+" и "В", расположенных в центре города, а также "В-" и "С+" – в приближенных к центру районах.
 
Неудивительно, что в связи с катастрофической нехваткой "классической" офисной недвижимости, бизнесмены активно осваивают первые этажи жилых домов – риэлторы отмечают растущий спрос на такие помещения. "Наибольшей популярностью пользуются нежилые помещения площадью 100–200 кв. м, с отдельным входом, расположенные в жилых домах центра города и приближенных к нему районах", – говорят специалисты.
 
Какие помещения нужны бизнесменам
 
Несмотря на дефицит офисных площадей, столичные бизнесмены за последние несколько лет стали гораздо требовательней к коммерческой недвижимости.
 
К сожалению, большинство столичных бизнес-центров (БЦ) пока ограничиваются стандартным набором услуг (см. "Классификация офисной недвижимости"). Так, например, БЦ класса "С" предлагают своим арендаторам лишь систему контроля и охраны, для БЦ класса "А" – надежную охрану, ежедневную уборку, наличие заведения общественного питания и отделения банка и др. Однако уже наметилась тенденция к увеличению проектов многофункциональных комплексов. В них происходит объединение офисной и торговой зон, появляются новые элементы инфраструктуры: салон красоты, фитнес-центр, магазин подарков для бизнесменов, туристическое агентство и прочее.
 
Сколько стоит офис
 
"Дефицит товара ведет к повышению его стоимости" – действие этого закона распространяется и на столичный рынок офисной недвижимости. Так, за 9 месяцев текущего года арендные ставки на офисы класса "А" возросли до 30%, на офисные "квадраты" класса "В" и "С" — до 10%, а на непрофессиональные офисные помещения – до 25%. Если в 2006 году арендные ставки на офисы класса "А" составляли около $30/кв. м, "В" – $20–25/кв. м, "С" – до $20/кв. м, то сегодня стоимость аренды офисных помещений в профессиональных БЦ класса "А" составляет 38–65/кв. м, "В+" – $30–50/кв. м "В" – $28–40/кв. м, "С" – $10–25/кв. м.
 
Как и все киевляне, арендаторы офисов не избежали и повышения стоимости коммунальных услуг – в некоторых БЦ оплата "операционных расходов" поднялась с $3 до $5-6/кв. м.
 
Арендные ставки должны упасть
 
Нетрудно догадаться, что с ростом деловой активности киевлян будет расти и спрос на офисную недвижимость. Так, по мнению экспертов, ежегодная потребность столичных бизнесменов в площадях будет ежегодно увеличиваться на 7–8%. "Аппетиты" столичных бизнесменов будут более-менее удовлетворены уже в ближайшие три-пять лет. Так, к 2007–2010 годам к вводу в эксплуатацию заявлено более 900 тыс. кв. м офисных площадей. Среди них: класса "А" – 580 тыс. кв. м, "В" 170 тыс. кв. м и "В+" 150 тыс. кв. м. Сегодня на столичном рынке коммерческой недвижимости представлено около 100 бизнес-центров, общей площадью около 600 тыс. кв. м. При этом эксперты полагают, что если все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, то на столичном рынке офисной недвижимости можно ожидать небольшого снижения арендных ставок.
 
Распределение столичных бизнес-центров по классам

 
"А" – 17%
"В" и "В+" – 65%
"С" – 18%
 
Классификация офисной недвижимости
 
*** Класс "А" – (38-65 дол/кв. м)
 
Новое здание, расположенное в центре города, с удобными подъездными путями и парковкой. При его строительстве должны быть использованы только самые современные материалы и оборудование. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.
 
*** Класс "В" – (28-40 дол/кв. м)
 
Может быть расположен в реконструированном здании, на прилегающих к центру улицах. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.
 
*** Класс "С" – (10-25 дол/кв. м)
 
Построенное или отреставрированное здание, расположенное в прицентральном районе или на окраине. Как правило, это офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. Ремонтом и обустройством помещений арендатор занимается самостоятельно.