Госакт на землю: старое «шило» на новое «мыло»?

09.02.2012 08:50  6 комментариев

Оформление земельного участка до сих пор остается одной из наиболее мучительных, «долгоиграющих» и до конца законодательно не урегулированных проблем миллионов украинцев.

«Взаимоотношения» госактов старого и нового образца — лишь часть этой драмы.

Какие бы изменения ни претерпевало отечественное законодательство, документом, подтверждающим право собственности на землю, является государственный акт на земельный участок. И не важно когда он выдан — до 2003 года или позже. Пункт 2 постановления Кабинета министров Украины №449 от 2 апреля 2002 г. прямо указывает: «Установить, что ранее выданные государственные акты на право частной собственности на землю, государственные акты на право собственности на землю, государственные акты на право собственности на земельный участок и государственные акты на право постоянного пользования землей остаются действующими и подлежат замене в случае добровольного обращения граждан или юридических лиц». Подчеркнем — добровольного. Другое дело, что в госактах, выданных до 2003 года, отсутствовал такой важный момент, как кадастровый номер. Именно отсутствие кадастрового номера заставляет нас томиться в многочисленных очередях и значительно усложняет возможности оперировать своей собственностью.

Кадастровые номера на участки, сформированные до 2004 года, присваиваются по заявлению их собственников (пользователей), на основании технической документации по землеустройству, пишет юрист Ольга Жога («Юрист & Закон»). Таким же образом должна проходить процедура и в отношении участков, право собственности (пользования) на которые не зарегистрировано, но зато на них расположен жилой дом, на который зарегистрировано право собственности. Последнее — очень любопытный момент, вокруг которого могут разгореться страсти. Так что посмотрим, как будут разворачиваться события.

Регистрация земельного участка, как и внесение изменений о земельном участке в кадастр и в Поземельную книгу, должны производиться в течение 14 (!) рабочих дней. Затем собственник должен получить извлечение из кадастра, в котором должны быть отображены все (!) сведения о земельном участке. Составной частью извлечения является кадастровый план — копия кадастровой карты, содержащейся в Государственном земельном кадастре и ведущейся в электронной (цифровой) форме. Так гласит принятый Верховной Радой и подписанный этим летом президентом Украины Закон «О Государственном земельном кадастре». Он вступил в силу с 1 января 2012 года, но еще требует дополнительных подзаконных актов со стороны правительства, так как не определяет собственно процедуры реализации положений закона.

Что же касается перерегистрации госактов и процедуры получения кадастрового номера, то в Харькове и области можно насчитать десятки, если не сотни посредников, берущихся решить эту проблему. Не бескорыстно, понятное дело. Что характерно, проконсультировать журналистов многие из них готовы, а вот озвучить свое имя в прессе — нет. Почему — понять не трудно. Теоретически все бюрократические проволочки с земельной документацией не должны стоить гражданам баснословных денег или занимать более полугода. На практике земельные перипетии давно уже переросли в нехилую «кормушку» как для чиновников, так и для «аффилированных» к ним структур. И пока существенных изменений в этой области не наблюдается.

Впрочем, вернемся к делам земельным. Каков все-таки алгоритм действий, если кадастровый номер в государственном акте не указан? Нужно обращаться в соответствующий отдел земельных ресурсов Госкомзема для получения справки о присвоении земельному участку кадастрового номера. При этом важно помнить, что присвоение кадастрового номера невозможно без внесения его в электронную базу данных. Скорее всего, от вас потребуют изготовления технической документации, для чего нужны предварительные обмеры участка. То есть, придется сначала обратиться в землеустроительную организацию. В последней от вас потребуют заявление, копию паспорта и справку с номером идентификационного кода. Расценки за услуги землеустроителей достаточно велики. По Харькову они в общей сумме обойдутся дороже, чем в области. В районах — до 1500–2000 грн. за участок менее 30 соток. В Харькове среднюю сумму назвать сложно, так как процедура будет сложнее.

Также есть нюанс, с которым обязательно столкнутся совладельцы одного участка. Например, хозяева половинок домов, имеющие в пользовании невыделенные в натуре доли земельного участка. При обоюдном желании соседей участочек каждого будет определяться по фактическому пользованию, но де-юре кадастровый номер так и останется «общий». Как замечает юрист Олег Кучерявый, отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок может быть осуществлено только после получения ее владельцем государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок. То есть, часть земельного участка может быть предметом отчуждения только после ее выделения в натуре (раздел земельного участка) и регистрации как отдельного объекта права собственности в порядке, установленном действующим законодательством. Но попробуйте это сделать, если совладелец не проживает в доме и его нынешний адрес неизвестен!

Практически такая же история и с продажей части домовладения с участком, находящимся в совместном частичном пользовании. Нотариусы Украины требуют наличия в пакете документов кадастрового номера, хотя де-факто его получение лишь усложняет и запутывает реальную ситуацию как для продавца, так и для покупателя. Эта проблема касается огромного множества жителей как нашей области, так и всей Украины, но она по-прежнему не решена, запутана и оставляет простор для всяческих злоупотреблений.

Для тех же, кто уже получил на руки госакт, юридический департамент АН «Город» советует обратить внимание на такие существенные моменты:

— на акте должны стоять подписи должностных лиц в оригинале: подпись главы исполнительного органа (если первоначально было решение исполнительного органа), и начальника управления земельных ресурсов, живая печать исполнительного органа;

— на акте должен быть номер регистрации в Книге записей регистрации государственных актов;

— сам государственный акт печатается на специальном бланке;

— должно быть описание земельного участка: площадь, месторасположение, план границ земельного участка, целевое назначение;

— должен быть указан кадастровый номер земельного участка.