Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги сентября и третьего квартала 2011 года

06.10.2011 11:05  42 комментария

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1475 пунктов (+0,3% за последний месяц, +0,9% за квартал). Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11831 пунктов (+0,6% за последний месяц, +1,2% за квартал). Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) + 0,2%. Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) повысился на 0,2 банк/деп. и составил +0,1 банк/деп.

Как мы и прогнозировали, в сентябре тенденции на киевском рынке недвижимости стали постепенно меняться. Пока это проявилось в изменении деловой активности, а также в увеличении разрыва между ценами спроса и предложения. Если в первой половине месяца деловая активность росла, то во второй половине – снижалась.

Как сообщалось ранее информационно-аналитическим отделом портала недвижимости www.domik.net от 03.09.11. Цитата:  "Индекс стоимости IKw(USD) продолжает медленно расти. Вырос и индекс доходности жилья, который на этой неделе преодолел нулевую отметку и стал положительным. Это означает, что в среднесрочном плане возможная прибыль от сдачи жилья в аренду превысила (пусть и ненамного) виртуальные убытки от удешевления квартир."

Недельный индекс стоимости жилья IKw(USD) продолжал медленно расти. Продолжал расти и индекс доходности, который в сентябре преодолел нулевую отметку и стал положительным. Это означает, что в среднесрочном плане возможная прибыль от сдачи жилья в аренду превысила (пусть и ненамного) виртуальные убытки от удешевления квартир. Выросла и статистика цен предложений по Киеву (правда, в отдельных сегментах статистика цен предложений снизилась, об этом - ниже).

Полагаем, что рост цен во второй половине сентября продолжался, в основном, по инерции. Некоторые продавцы, заметив, что аналогичные квартиры в Киеве подорожали (или исчезли из объявлений), повышали цены. И это притом, что ситуация стала меняться. На просмотрах заметно сократилась доля «реальных покупателей»; выросла доля «экскурсантов», то есть людей, которые с помощью посредников и просмотров изучают рынок, определяют готовность продавцов идти на уступки. Не секрет, что на подобные «экскурсии» ходят и сами продавцы, стремящиеся оценить расположение и состояние аналогичных квартир, проанализировать цены своих конкурентов.

Последуют ли за этим спадом деловой активности изменения ценовых тенденций – посмотрим. Обычно показатели уровня деловой активности быстрее всего реагируют на любые рыночные изменения. Тем более, если эти изменения происходят в разгар традиционно активного осеннего сезона.

Расхожее объяснение, что раньше у покупателей деньги были, а теперь их нет, в данном случае не срабатывает. Слишком короткий промежуток времени между периодом, когда покупатели проявляли немалую активность, и периодом, когда многие из них вновь избрали тактику ожидания. Очевидно, тут дело в ином: настроения и ожидания покупателей изменились.

Многие просто устали подыскивать жилье, участвовать в торгах. Оживление на рынке само по себе долго продолжаться не может – люди устают, им необходимы стимулы.

Рост курса доллара заметно уменьшил опасения покупателей о судьбе своих долларовых накоплений. Это – с одной стороны.

С другой стороны, усилились опасения финансового дефолта Украины. Акцент сместился с общемировых проблем, на проблемы Украины.

В частности, решение Нацбанка о необходимости предоставления паспортов при обмене валют значительно усилили аргументы тех, кто прогнозирует рост экономических проблем Украины в ближайшем будущем. Мол, если Нацбанк стремится подобными методами ограничить хождение в стране иностранных валют, то дальше может быть хуже. За примерами далеко ходить не нужно; достаточно проанализировать то, что произошло недавно в Белоруссии.

И тут необходимо отметить, что немало политиков и СМИ постоянно пытаются искусственно раздуть проблемы (политики стремятся решить свои проблемы, СМИ – привлечь внимание общества и повысить тиражи). В частности, задержку на пару часов выплат по облигациям внутреннего госзайма поспешили объявить техническим дефолтом Украины.

Реакцию наших граждан, на головы которых сваливаются подобные «новости», предвидеть не сложно. Многие поменяли гривны на доллары, положили их «под матрас», и теперь думают, что делать дальше. Есть и такие участники рынка, которые стремясь обрушить цены на недвижимость , охотно участвуют в раздувании проблем, отыскивают и выпячивают любой негатив. Забывая о том, что если на негативе постоянно концентрировать свои и чужие мысли, то события и будут развиваться по негативным сценариям. Тем не менее, все это наши реалии, с которыми необходимо считаться (в том числе, и продавцам при определении цен и проведении торгов).

Переходя от итогов сентября к анализу тенденций и итогов всего третьего квартала, сразу выделим главное: в этом году киевский рынок недвижимости так и не ушел на летние каникулы. Судя по нашим данным, в третьем квартале сделок, задатков, заявок на покупку, просмотров, приходящихся на одного риэлтора, было не намного меньше, чем в «докризисные времена». Другое дело, что количество риэлторов и их заработки за эти годы существенно уменьшились.

В июле прекратилось снижение индекса стоимости жилья, затем начался медленный рост цен. Общий рост индекса стоимости IKm(USD) весьма небольшой - примерно 0,9% за три месяца. Если судить с точки зрения арифметики, то подобным ростом можно и пренебречь. Но в данном случае важен сам факт того, что цены перестали снижаться. Для многих покупателей это послужило сигналом к тому, что пора занимать более активную позицию, решать свои жилищные проблемы.

К сожалению, в основе всех этих процессов лежат не столько внутренние закономерности развития киевского рынка недвижимости, сколько внешние причины.

Дело в том, что средств на приобретение киевского жилья у подавляющего большинства наших граждан явно не хватает. Правда, у десятков (а то и у сотен) тысяч киевских семей есть деньги (и/или возможности взять кредит) на улучшение жилищных условий. Но для этого им необходимо сначала продать свою квартиру , и лишь затем взамен купить другую.

Поскольку в подобной ситуации находится большинство участников рынка, то деловая активность в значительной мере зависит от внешних факторов. Подтолкнули те или иные внешние факторы определенную часть сделок – выстроились цепочки обменов с доплатами и компенсациями – деловая активность выросла. Затухли цепочки обменов – деловая активность снизилась.

Именно так и получилось в этот раз.

Опасения технического дефолта США, а также финансовые проблемы целого ряда европейских стран заметно снизили доверие наших граждан к любым валютам, банковской системе, планам развития отечественной экономики. Обострилась извечная проблема выбора и предпочтений, в том числе, выбора между недвижимостью и валютными накоплениями.

Насколько мы можем судить, в конце второго - начале третьего квартала существенно увеличилась поляризация настроений участников рынка. Выросла доля покупателей, убежденных в том, что любые негативные процессы в мировой экономике в Украине лишь усилятся. И это приведет к падению цен на киевскую недвижимость. Тогда, имея валютные накопления (пусть и существенно полегчавшие), они смогут приобрести более просторные и качественные квартиры. Одновременно выросла доля покупателей, склоняющиеся к тому, что вложения в киевскую недвижимость более надежны и эффективны, чем многолетнее хранение сбережений «под матрасом» или на депозитах. Кроме чисто финансовых аспектов, на выбор подобных покупателей повлияли также нерешенные жилищные и семейные проблемы.

На позицию потенциальных покупателей повлияло и резкое уменьшение выбора. Покупатели, которые давно уже подыскивали квартиры и ходили на просмотры, этим летом неожиданно для себя обнаружили, что выбирать, в общем-то, нечего; практически везде преобладал неликвид. Продавцы этим летом достаточно массово ушли с рынка, перестали давать объявления; некоторые повысили цены. Подзабытое ощущение дефицита заставляло покупателей действовать.

В результате подобного расслоения участников рынка, увеличилось количество «реальных покупателей», готовых принимать ответственные решения. Вот это и дало основной эффект.

Сыграла свою роль и активная политика банков по возобновлению ипотечного кредитования.

Если год назад отношение к ипотечному кредитованию было весьма настороженным (а то и негативным), то теперь все больше участников рынка рассматривают возможности приобретения или обмена жилья с использованием банковских кредитов. И дело не только в снижении банковских процентов и улучшении условий кредитования. Слушая прогнозы об обвале национальной валюты, потенциальные заемщики все чаще вспоминают опыт первой половины девяностых годов, когда гиперинфляция практически съела долги (включая взносы по кооперативным квартирам).

Что же касается продавцов, то все происходящее они воспринимали со своих позиций. Для многих продавцов их «лишняя недвижимость» - это «стратегический резерв», менять который сложно и страшно. Не забыли они времена, когда деньги, банковские вклады, акции, договоры с фондами и страховыми компаниями резко теряли свою ценность, превращались в макулатуру. Потому и выжидали (очень многие) этим летом; не слушали доводы риэлторов о том, что недвижимость еще будет дешеветь, что качество многих домов и квартир не выдерживает никакой критики.

Согласно нашим данным, в сентябре цены продаж были в среднем на 12,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.10.2011

• Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в таблицах, необходимо иметь в виду, что в начале 2011 года мы изменили методологию формирования выборок, используемых при расчетах.

Основная суть нововведений: увеличение количества источников информации с одновременным ужесточением правил отбора объектов, участвующих в определении статистики.

В частности, при определении статистики были использованы предложения, поступившие в раздел «Объявления» портала недвижимости www.domik.net (раньше такие предложения не учитывались). В результате объем выборки существенно увеличился (а это снизило статистические ошибки). Но при этом усложнилось отсеивание объявлений, содержащих недостоверную информацию. Кроме того, изменение методов формирования анализируемых выборок связано с переходными процессами, затрудняющими сравнение статистических данных за разные периоды. Потому до завершения переходных процессов, связанных с изменением методологии, мы решили временно отказаться от подобного сравнения.

Прогноз на октябрь 2011 года

Октябрь традиционно один из наиболее «продуктивных» месяцев на киевском рынке недвижимости. Однако анализ процессов, происходивших во второй половине сентября, показывает, что в этом году данная традиция может нарушиться. Потенциальные покупатели, судя по всему, стали больше верить в стабильность доллара (и своих долларовых накоплений), и меньше верить в экономику Украины. Отсюда стремление переждать, временно уйти с киевского рынка недвижимости. Естественно, так поступают далеко не все покупатели, но тенденция налицо. Потому уровень деловой активности, скорее всего, снизится.

Учитывая все эти факторы, полагаем, что цены предложений пойдут вниз, а размер уступок при торгах увеличится. Соответственно снизится и индекс стоимости. В октябре, скорее всего, в пределах одного процента, а до конца 2011 года на несколько процентов. Данный прогноз основывается на том, что причин для долгосрочного роста цен пока явно недостаточно. Зато причин, толкающих цены вниз, не только больше, но и представляются они более весомыми.

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости www.domik.net