Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги октября 2011 года

03.11.2011 14:20  58 комментариев

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1451 пунктов (-1,6% за последний месяц). Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11670 пунктов (-1,4% за последний месяц). Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) - 1,6%. Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) снизился на 0,2 банк/деп. и составил -0,1 банк/деп.

В предыдущем обзоре , анализируя причины роста цен в августе и сентябре, мы писали о том, что основные причины носят ситуационный характер, и прогнозировали снижение индексов стоимости в октябре.

Обосновывали такой прогноз тем, что причин, толкающих цены вниз, не только больше, но и представляются они более весомыми.

Прогноз оправдался, но особой нашей заслуги в этом нет. Перманентные кризисы и инфляция негативно сказываются на экономике, доходы и накопления потенциальных покупателей уменьшаются, негативные настроения в обществе усиливаются, потому снижение цен на недвижимость было вполне предсказуемо.

Как сообщалось ранее информационно-аналитическим отделом портала недвижимости www.domik.net от 06.10.11. Цитата: "Как мы и прогнозировали, в сентябре тенденции на киевском рынке недвижимости стали постепенно меняться. Пока это проявилось в изменении деловой активности, а также в увеличении разрыва между ценами спроса и предложения. Если в первой половине месяца деловая активность росла, то во второй половине – снижалась."

Правда, прогнозировали мы снижение индекса стоимости IKw(USD) в пределах одного процента, а снизился он на 1,6%. В последний раз столь значительное снижение было зафиксировано 15 месяцев назад в июле 2010 года. Но тогда снижение произошло на фоне общего нисходящего тренда. А в последнее время был боковой (или даже восходящий) тренд.

Одна из основных причин такого резкого снижения носит организационно-технический характер и связана с увеличением количества источников информации.

В начале октября в нашу базу данных недвижимости были внесены объекты из другой, достаточно крупной базы данных. В течение всего нескольких дней анализируемая выборка выросла более чем на 20%. Такое увеличение источников информации позволило более детально представить спектр продаваемых объектов недвижимости и, несомненно, носит положительный характер. Но при этом существенно изменился состав предложения. На это отреагировали как индексы, так и статистика цен предложений. Подсчеты показывают, что в случае использования лишь прежних источников информации, снижение индекса стоимости в октябре действительно было бы в пределах одного процента.

По сравнению с сентябрем, уровень деловой активности вырос. Выросло количество звонков, просмотров, договоров задатка. Заявок на покупку поступило существенно больше, чем обычно. Но при этом наблюдалась тенденция снижения максимально допустимых для покупателей цен. Судя по заявкам, большинство потенциальных покупателей сейчас ориентируются на самое дешевое жилье.

Говоря о росте деловой активности, необходимо подчеркнуть, что эта активность во многом напоминает разведывательную операцию потенциальных покупателей, которые стараются подготовиться к очередной волне финансового кризиса.

Стремление прицениться и прояснить ситуацию (в том числе, связанную с ипотечными кредитами под фиксированные проценты) явно прослеживалось не только в заявках, но и при проведении просмотров и переговоров.

Риэлторы достаточно дружно утверждают, что интерес покупателей есть, но зачастую у сторон не хватало решимости принять ответственные решения. В результате почти достигнутые договоренности срывались. И в октябре это происходило чаще, чем обычно.

Причины подобного поведения участников рынка понятны. Информационное пространство переполнено негативными прогнозами; и касаются они не только Украины. В частности, премьер-министр Великобритании Дэвид Кэмерон заявил, что на предотвращение экономической катастрофы у Европы осталось всего несколько недель. Об экономических, политических и социальных проблемах Украины можно услышать практически во всех новостных выпусках. Естественно, наши граждане обеспокоены судьбой своих сбережений; пытаются найти способы минимизации негативных последствий возможных кризисов. Судя по всему, именно с этих позиций (плюс наличие жилищных проблем) многие изучают киевский рынок недвижимости как одну из возможных альтернатив. Образно говоря, как возможную (наиболее понятную и близкую) «тихую гавань» на период кризисов для себя и своих накоплений.

Все больше сказывается на рыночных процессах меры Нацбанка, направленные на удержание курса национальной валюты. Банки Украины столкнулись с проблемами нехватки гривны и свернули целый ряд программ ипотечного кредитования . В результате покупатели, которые ориентировались на эти программы, были вынуждены изменить свои планы. А ведь многие из них морально созрели для того, чтобы решить свои жилищные проблемы с помощью ипотечных кредитов под фиксированный процент. Очевидно полагая, что возможная девальвация гривны и высокая инфляция «съедят» значительную часть долгов.

Полагаем, что в подобных условиях недвижимость будет дешеветь. Но вот темпы и сроки снижения цен сейчас прогнозировать сложно. Ибо процессы очень сложные, а тенденции противоречивые.

На рынке появились новые потенциальные покупатели, и это привело к росту деловой активности (правда, большинство новых покупателей указали в заявках цены, которые существенно ниже рыночных).

Не редки случаи, когда в ожидании кризиса покупатели снижают суммы, которые готовы заплатить за квартиры. А поскольку и до этого у многих из них денег было явно недостаточно, то присутствуют они на рынке лишь номинально.

Есть и прямо противоположные случаи, когда покупатели увеличивали максимально допустимые суммы, убедившись, что за те деньги, которые они указали в заявках ранее, невозможно приобрести необходимое им жилье.

Достаточно активно ведут себя зарубежные покупатели (в первую очередь, из России). Учитывая, что правила и платежи при оформлении сделок купли-продажи квартир для граждан Украины и иностранцев практически одинаковы, россияне обычно покупают квартиры от своего имени.

Сложившаяся картина представляет интерес не только с точки зрения экономики, но и общественно-массовой психологии.

С одной стороны, участники рынка (в основной своей массе) весьма неплохо знают рынок и цены. Внимательно (и уже давно) отслеживают их по интернету, прозванивают квартиры, ходят на просмотры… И этим, судя по всему, занимаются не только покупатели, но и продавцы, которые таким образом изучают объекты и цены своих конкурентов.

С другой стороны, полученные знания о рынке и ценам не мешает им придерживаться самых разных (нередко ортодоксальных) взглядов на ближайшее и отдаленное будущее рынка недвижимости.

С третьей стороны, многие участники рынка (в том числе, выразители ортодоксальных взглядов) находятся в смятении, мечутся, меняют стратегии. И это явно мешает им принимать ответственные решения. Ведь даже те потенциальные покупатели, которые (вроде бы) твердо решили ждать обвала цен, мониторят рынок и ходят на просмотры. Хотя при этом понимают, что создают у продавцов иллюзию востребованности их квартир.

Очевидно, в ожидании финансового кризиса, у людей, имеющих сбережения, вера и убеждения уступают место сомнениям и потребности действовать. Особенно, если помимо солидных сбережений есть еще и серьезные жилищные проблемы.

Интересно также отметить существенно разные прогнозы киевлян и москвичей относительно изменения цен на жилую недвижимость во время кризиса.

Как показывают наши исследования, киевляне склоняются к тому, что реальная (а, возможно, и номинальная) стоимость недвижимости во время кризиса снизится. В тоже время, опрос жителей Москвы, проведенный «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», показал, что 47,1% респондентов считают, что цены на недвижимость во время кризиса будут расти, и лишь 3,9% респондентов считают, что цены будут снижаться.

Одно из возможных объяснений такого расхождения взглядов состоит в том, что киевляне ощущают намного более мощное воздействие негативной информации. Потому (в основной своей массе) уверены, что кризис ударит именно по ним. Москвичи, судя по данному опросу, склоняются к тому, что запасы нефти и газа в России не только смягчат удары кризиса, но и позволят нарастить капиталы многим потенциальным покупателям недвижимости.

Вполне возможно, что это одна из причин активизации россиян на киевском рынке недвижимости.

Согласно нашим данным, в октябре цены продаж были в среднем на 11,9% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.10.2011

• Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в таблицах, необходимо иметь в виду, что в октябре 2011 года мы увеличили количество источников информации, что привело к значительному увеличению анализируемых выборок и изменению состава предложения. И это, естественно, сказалось на статистике цен предложений.

Прогноз на ноябрь 2011 года

Полагаем, что тенденция снижения цен на киевскую недвижимость в ноябре получит свое дальнейшее развитие.

Ожидать, что цены обвалятся, не стоит. Инерционность рынка недвижимости очень велика, а потому все процессы будут протекать достаточно плавно. Единственное, что может быстро меняться, это уровень деловой активности. Но это при условии, что в экономике и политике происходят какие-то серьезные изменения. В этом случае рынок недвижимости на время просто приостановит свою работу. Но пока веских причин для этого нет.

Полагаем, что деловая активность в ноябре будет примерно на том же уровне, что и в октябре, а индекс цен снизится в пределах одного-двух процентов.

Автор Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости www.domik.net