Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги ноября 2011 года

05.12.2011 11:05  89 комментариев

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1435 пунктов (-1,1% за последний месяц). Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11543 пунктов (-1,1% за последний месяц). Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) - 1,0%. Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил -0,1 банк/деп.

Тенденции ноября были во многом противоречивы, рынок лихорадило. Существенно вырос и без того высокий уровень неопределенности. К тем негативным факторам, которые действовали раньше, прибавились новые.

Денег в Пенсионном фонде не хватает. Как следствие этого, нарастают социальные проблемы и противостояния. Естественно, ухудшение экономической и социальной обстановки не может не сказываться на рынке недвижимости, на стремлении и готовности наших граждан продавать и приобретать недвижимость.

Подлили масло в огонь и нововведения, связанные с изменением порядка оформления документов, необходимых для операций с недвижимостью. С 01.01.2012 года часть функций БТИ передаются Государственной регистрационной службе, которая входит в систему Минюста. Соответствующее постановление Кабмина было подписано еще в июне, и тогда же обсуждалось в СМИ. Операции с недвижимостью во многом упрощаются. В частности, для очень значительной части владельцев недвижимости отпадает необходимость посещения БТИ и проведения осмотров квартир на предмет перепланировок. Тем не менее, нововведения застали врасплох большинство участников рынка.

Как сообщалось ранее информационно-аналитическим отделом портала недвижимости www.domik.net от 03.11.11. Цитата:" В октябре цены продаж были в среднем на 11,9% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического»."

Налицо организационный и информационный хаос. Судя по всему, и для Минюста, и для БТИ преобразования оказались достаточно сложными. Нет переходного периода и пока нет преемственности.

БТИ, которые лишаются права выдавать выписки о недвижимости и ее владельцах, заявили (правда, неофициально) о прекращении приема документов с 15 декабря.

О том, когда реально начнут работать Госрегистраторы, пока ничего не известно. Вполне возможно, что в январе рынок недвижимости будет парализован. А ведь многие продавцы и покупатели уже договорились о сделках и даже подписали договоры задатков. Да и наследники обычно стараются побыстрее оформить недвижимость на себя.

Сыграло свою роль и принятое Кабмином Постановление №1103 от 26 октября 2011 года «Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)». Государство стремится перейти к оценке недвижимости на основе сравнительного подхода «с учетом информации о продаже квартир или предложению аналогичных объектов недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки». А поскольку достоверной информации о ценах продаж у оценщиков немного, то, похоже, руководствоваться они будут статистикой цен предложений. И тут вопрос, какой именно статистикой? Ведь общей методологии нет. Потому кто-то при определении статистики цен предложений отсеивает дубли и объекты с нехарактерными ценами, а кто-то нет.

Как в подобных условиях конкретный оценщик оценит конкретную квартиру – можно только догадываться. И сколько это будет стоить – тоже неясно.

А может государство наконец-то откроет статистику цен реальных продаж? Хотелось бы на это надеяться…

О результатах подобных изменений пока сложно говорить. В принципе, все это шаги в верном направлении. Но, с точки зрения «текущего момента», изменения очень болезненно сказываются на рынке недвижимости и его участниках.

Владельцы недвижимости срочно бросились оформлять необходимые для продажи (а также для дарения, мены, вступления в наследство, раздела недвижимости) документы, стремясь «втиснуться в уходящий поезд». Ибо неизвестно когда будет следующий «поезд» и сколько будут стоить «билеты» на него. Не удивительно, что в последнюю неделю ноября в БТИ было столпотворение. В коридорах не протолкнуться, длинные очереди стояли и во дворе. И, не смотря на накаленную обстановку, явный дефицит информации на стендах БТИ. Люди ходили от очереди к очереди, и не могли понять какую из них им занимать.

Естественно, все это сказалось на уровне деловой активности, который сейчас сложно оценить однозначно.

Если судить о деловой активности по очередям в БТИ, то она зашкаливает.

Если уровень деловой активности оценивать количеством заключенных в ноябре сделок купли-продажи квартир , то их стало больше. Другое дело, что подобная оценка, на наш взгляд, не совсем верна. Ибо заключенные в ноябре сделки – это следствие относительно высокой активности рынка в октябре: основные договоренности были достигнуты именно тогда; тогда же были подписаны и соответствующие договоры задатков.

Если уровень деловой активности оценивать по количеству подписанных в течение месяца договоров задатка, то их список заметно сократился. Что, в общем-то, вполне естественно. В нынешней обстановке договоры задатков подписывают преимущественно те продавцы, у которых все необходимые для сделки документы уже на руках. Без этого сложно планировать реальные сроки заключения сделки.

Если же оценивать по количеству заявок на покупку квартир, то по этому показателю ноябрь вышел на первое место в 2011 году. С тем существенным уточнением, что половину этих заявок можно лишь формально назвать заявками. Указанные в них требования к расположению и параметрам квартир мало соответствуют тем деньгам, которые готовы заплатить потенциальные покупатели. И это притом, что в большинстве заявок речь идет о покупке жилья эконом-класса.

Это говорит о том, что очень многие покупатели, во-первых, даже не претендуют по своим деньгам на что-то лучшее, а, во-вторых, рассчитывают на обвал цен и/или появление на рынке залоговых квартир по существенно сниженным ценам.

Меж тем цены снижаются достаточно медленно. Большинство продавцов цены держат, если и снижают, то понемногу после нескольких месяцев бесплодных попыток продать. Случаи, когда продавцы резко сбрасывают цену, встречаются очень нечасто.

Немало продавцов сняли квартиры с продажи. Новые продавцы нередко выставляют квартиры дороже аналогичных. Есть и случаи, когда продавцы поднимают цены. На вопросы, почему поднимают цены, обычно ссылаются на грядущий кризис и возможное обесценивание валют. К доводам риэлторов, что во время кризисов недвижимость обычно дешевеет, прислушиваются далеко не все. Налицо стремление «жить своим умом», не особенно озираясь на соседей и текущие рыночные тенденции в преддверии возможного глобального кризиса.

Есть и такие продавцы-обменщики, которые подняли цены вынуждено. Продав квартиру, они планировали приобрести более просторную, добавив к вырученным деньгам имеющиеся накопления и ипотечный кредит . Банки, хотя и публикуют статистические данные о росте объема новых ипотечных кредитов, тем не менее, практика показывает, что взять кредит стало намного сложнее. Это приводит к тому, что продавцы-обменщики вынуждены рассчитывать лишь на собственные деньги. И если их не хватает для решения жилищных проблем, то либо уходят с рынка, либо поднимают цены на свои квартиры.

Как следствие подобных разнонаправленных действий продавцов наблюдается определенное расслоение рынка. Причем расслоение бывает даже в пределах одного микрорайона.

Проанализировать подобные процессы можно с помощью новых сервисов портала недвижимости www.domik.net, позволяющих отслеживать изменение цен интересующих объектов. Если цена менялась, то теперь рядом с новой ценой объекта транслируется старая цена. Если цена менялась несколько раз, то можно посмотреть всю историю изменений.

Также добавлен сервис уведомления изменения цены. С его помощью покупатели, заинтересовавшиеся конкретными объектами, смогут первыми получать сообщения в случае изменения цен.

Согласно нашим данным , в ноябре цены продаж были в среднем на 11,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Графики изменения индексов стоимости

киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы недвижимости портала www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений по состоянию на 01.12.2011

• Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в таблицах, необходимо иметь в виду, что в октябре 2011 года мы увеличили количество источников информации, а в конце ноября ужесточили правила отбора объектов, которые учитываются при определении статистики. Поэтому сравниваем лишь те статистические данные, которые получены по одним и тем же методикам и алгоритмам.

Прогноз на декабрь 2011 года

Полагаем, что в декабре индекс стоимости киевской недвижимости будет плавно снижаться. Общее снижение за месяц – в пределах одного процента.

Тенденции расслоения рынка, скорее всего, продолжатся. Спрос на малогабаритное жилье эконом-класса есть, просмотры проходят достаточно активно. Потому цены на подобное жилье будут держаться. Что же касается многокомнатных квартир эконом-класса, то интерес к ним значительно меньше. Соответственно цены на подобное жилье будут снижаться.

Деловая активность в декабре наверняка снизится. Большинство участников рынка будут ожидать завершения переходных процессов, связанных с новым порядком оформления документов и регистрацией операций с недвижимостью. К тому же не за горами традиционные рождественские и новогодние каникулы на рынке недвижимости.

Ожидать, что в подобной обстановке цены обвалятся, не стоит. Инерционность рынка недвижимости очень велика, а потому все процессы будут протекать достаточно плавно. Ускорить процессы может лишь очень значительное внешнее воздействие. Но, как показывает опыт осени 2008 года, даже при мощнейшем мировом финансовом кризисе участники рынка (в основной своей массе) не спешат с принятием ответственных решений, долго раздумывают, что им делать дальше.

Автор Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости www.domik.net