Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги августа 2011 года

06.09.2011 13:35  51 комментарий

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1470 пунктов (+0,5% за последний месяц). Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11755 пунктов (+0,6% за последний месяц). Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) + 0,5%. Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) повысился на 0,2 банк/деп. и составил -0,1 банк/деп.

С точки зрения новейшей истории киевского рынка недвижимости, август 2011 года был далеко не ординарным. Ибо далеко не каждый год в августе наблюдается оживление.

Увеличилось количество задатков и договоров купли-продажи квартир. И это притом, что в первые два летних месяца рынок недвижимости работал весьма неплохо. Если судить по количеству сделок, приходящихся на среднестатистического риэлтора, то августовские показатели вполне можно сравнивать с соответствующими показателями «докризисных лет». Другое дело, что количество риэлторов и их заработки за эти годы существенно уменьшились.

Впервые за последние два с лишним года индекс стоимости IKm(USD) вырос. В последний раз такое было в июне 2009, когда наблюдался так называемый «отскок» после обвала цен во время финансового кризиса. Тогда рост цен был весьма кратковременным и уже в следующем месяце сменился спадом. Как будет в этот раз – посмотрим.

Полагаем, что нынешний рост цен объясняется тремя основными причинами.

Во-первых, это запоздалая реакция участников рынка на угрозу технического дефолта США в конце июля - начале августа.

Инерция рынка недвижимости очень высока. Многие продавцы корректируют цены, лишь убедившись, что цены на аналогичные квартиры изменились. Сказываются также задержки, связанные с публикацией объявлений в СМИ и переносом их из СМИ в электронные базы данных, которые еще больше затягивают реакцию рынка на происходящие процессы.

Во-вторых, немалую роль сыграла активизация покупателей, которые при нехватке имеющихся накоплений все чаще ориентируются на ипотечные кредиты.

В-третьих, сказалось снижение удельного веса наиболее дешевых (в каждом конкретном сегменте рынка) объектов. Какие-то из них были куплены этим летом; какие-то были сняты с продажи; на некоторые были повышены цены.

Рост индекса цен весьма небольшой – всего восемь пунктов (0,5%) за месяц. Если эти цифры рассматривать с чисто формальной (арифметической) точки зрения, то на подобные изменения можно и не обращать особого внимания. Но формальные подходы в подобных вещах могут ввести в заблуждение. В данном случае куда важнее психологические факторы. Многие участники рынка на практике убедились, что цены перестали снижаться, что выбор приемлемых вариантов во многих сегментах рынка заметно сузился.

Это привело к активизации покупателей. В августе выросло количество заявок так называемых «реальных покупателей». Среди них нередко встречаются россияне; есть и граждане дальнего зарубежья.

Немало на рынке и «экскурсантов» - людей, которые под видом потенциальных покупателей ходят на просмотры, изучают рынок.

Что же касается продавцов, то многие временно ушли с рынка: перестали обновлять свои объявления, временно отменили просмотры. В принципе, ничего необычного в этом нет: август – время массовых отпусков, сбора урожая фруктов и овощей. Некоторые продавцы сняли с продажи квартиры, рассчитывая, что осенью рынок оживится и покупатели станут более сговорчивыми. Подобные ожидания и временный уход с рынка мы наблюдаем практически каждый год. Но это лето имело свои особенности.

Полагаем, что добрая треть продавцов, снявших этим летом с продажи свои квартиры, руководствовались психологическими факторами, в основе которых опасения возможных финансовых кризисов и резкого снижения курсов основных валют.

Поясним, почему (в данном случае) мы выделяем именно психологические факторы. Дело в том, что у многих продавцов нет четких планов использования средств, полученных при продаже недвижимости. И нет острой необходимости срочно продавать «лишнюю» недвижимость. Для них это «стратегический резерв», менять который на любой иной сложно и боязно. Помнят, как пачки денег, банковские вклады, акции, договоры с фондами и страховыми компаниями резко теряли свою ценность и даже превращались в макулатуру. Потому, в периоды роста неопределенности, подобные продавцы нередко уклоняются от просмотров и переговоров, уходят от принятия ответственных решений. Доводы риэлторов и покупателей о том, что недвижимость будет дешеветь, что качество многих домов и квартир не выдерживает никакой критики, до таких продавцов доходят далеко не всегда.

К сожалению, подкрепить эти выводы статистическими выкладками нам весьма затруднительно. Тут мы опираемся не столько на имеющуюся статистику, сколько на экспертные заключения риэлторов. Дело в том, что продавцы, снявшие с продажи свои объекты (или продавшие их), весьма редко обращаются в агентства недвижимости с просьбой внести соответствующие коррективы в базы данных.

Для актуализации базы данных приходится регулярно прозванивать квартиры. Такая работа требует значительных человеческих и материальных ресурсов, которых в посткризисный период явно не хватает. Потому прозваниваются далеко не все объекты. Соответственно страдает статистика снятых с продажи квартир. Вот и приходится при анализе делать упор на те объекты, с которыми работают риэлторы агентства. Упор на статистику и экспертные заключения риэлторов. А они относятся к вполне конкретным сегментам рынка.

Судя по нашим данным, чаще всего этим летом снимали с продажи малогабаритные дешевые квартиры, которые, при всех их недостатках, пользуются спросом.

Анализируя рыночные процессы, нельзя не упомянуть о растущей с каждым месяцем роли ипотечного кредитования.

Пока объем нового ипотечного кредитования домашних хозяйств небольшой. Но он растет. Если в мае этого года домашние хозяйства получили 244 млн. гривен кредитов на недвижимость, то в июне 301 млн. гривен, а в июле 347 млн. гривен (данных за август пока нет). Сделок с использованием ипотечных кредитов становится все больше.

И тут необходимо подчеркнуть, что активная позиция банков позволяет привлечь на рынок недвижимости дополнительные деньги, но и оказывает заметное влияние на умонастроения и планы значительного числа участников рынка. Сама лишь возможность взять ипотечный кредит приводит на рынок немало покупателей (особенно тех, кому не хватает относительно небольших сумм). Одновременно она укрепляет позиции продавцов при проведении торгов.

Согласно нашим данным, в августе цены продаж были в среднем на 14,1% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (потому статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Цены предложений в долларах за квартиру по состоянию на 01.09.2011

• Учитывались лишь объекты, цены предложений которых вошли в доверительный интервал в конкретном сегменте рынка

Анализируя данные, представленные в таблицах, необходимо иметь в виду, что в начале 2011 года мы изменили методологию формирования выборок, используемых при расчетах.

Основная суть нововведений: увеличение количества источников информации с одновременным ужесточением правил отбора объектов, участвующих в определении статистики.

В частности, при определении статистики были использованы предложения, поступившие в раздел «Объявления» портала недвижимости www.domik.net (раньше такие предложения не учитывались). В результате объем выборки существенно увеличился (а это снизило статистические ошибки). Но при этом усложнилось отсеивание объявлений, содержащих недостоверную информацию. Кроме того, изменение методов формирования анализируемых выборок связано с переходными процессами, затрудняющими сравнение статистических данных за разные периоды. Потому до завершения переходных процессов, связанных с изменением методологии, мы решили временно отказаться от подобного сравнения.

Изменение состава предложения

Анализ изменения состава предложения позволяет следить за общерыночными процессами, прогнозировать их будущее развитие.

Снижение в составе предложения доли одних типов домов, квартир, районов и увеличение других, позволяет выявить те типы объектов, которые пользуются спросом, «вымываются» с рынка.

Графики изменения состава предложения представлены ниже

Как следует из графика изменения состава предложения по типам домов, за последние полгода заметно снизилась доля квартир в старых низкокачественных домах («старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). Квартиры в таких домах, в большинстве своем, малогабаритные, а потому стоят дешевле. При недостатке средств, покупатели вынуждены ориентироваться именно на такие квартиры.

Их чаще просматривают, чаще покупают. И их чаще других снимают с продажи в случае значительного роста уровня неопределенности. Ведь если квартиры просматривают и покупают, то далеко не все продавцы готовы с ними расстаться при возникновении угроз дефолта и финансовой нестабильности.

Увеличилась доля предложений в новых домах («украинский кирпич», «украинская панель»). Основных причин тут, на наш взгляд, две.

Во-первых, на рынок поступает все больше так называемых «инвестиционных квартир», которые приобретались не столько для проживания, сколько для выгодного и/или надежного вложения средств (нередко заемных). Вкладывались эти средства преимущественно в квартиры в новых домах.

Во-вторых, у застройщиков (а также у строителей, с которыми застройщики нередко расплачивались квартирами) накопились непроданные квартиры. Продают их (как в сданных, так и в еще несданных домах) многие посредники. Вот этими квартирами и пополняются базы данных.

Что же касается предложений в старых качественных кирпичных домах (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич»), то их доля в составе предложения практически не меняется.

Весной в составе предложения увеличилась доля двухкомнатных квартир, снизилась доля трехкомнатных и однокомнатных. Летом особых изменений соотношения одно-, двух- и трехкомнатных квартир в составе предложения не наблюдалось.

Если исходить из наблюдений и статистики докризисных лет, то снижение доли «дешевого жилья» является признаком оживления рынка. Если же доля «дешевого жилья» растет, - то это один из признаков застоя.

Считается, что «дешевое жилье» быстрее всего реагирует на изменения рыночных тенденций: если оно уходит («вымывается»), то вскоре появится спрос и на «дорогое жилье»; если же застаивается, то будет застаиваться и «дорогое жилье». Время покажет, насколько верными окажутся эти признаки в посткризисных условиях.

Прогноз на сентябрь 2011 года

В сентябре деловая активность на рынке недвижимости обычно заметно возрастает. Отдохнувшие продавцы и покупатели возвращаются на рынок с новыми аргументами и планами. Одни ожидают, что с наступлением осени изменятся рыночные тенденции. Другие склонны полагать, что тенденции последних месяцев лишь укрепятся. И практически все ожидают, что с наступлением осени снизится уровень неопределенности, и можно будет более взвешенно принимать ответственные решения.

Наш прогноз на сентябрь основывается на учете того факта, что летом не было традиционного сонного рынка; он работал достаточно активно. Это означает, что тенденции уже обозначились. Инерционность рынка не позволит их быстро изменить.

Полагаем, что процессы на рынке недвижимости в сентябре будут идти примерно по тем же сценариям, что и в августе. А именно: относительно высокая (для нынешнего посткризисного периода) деловая активность и медленный рост индекса стоимости. Хотя, вполне возможно, что во второй половине месяца индекс стоимости перестанет расти, и даже начнет медленно снижаться. Естественно, что все это при условии, что не будет экономического кризиса, резких изменений курсов валют, иных чрезвычайных обстоятельств. Если же произойдет нечто подобное, то рынок (в первое время) просто замрет, уровень деловой активности резко снизится.

Что же касается среднесрочного прогноза, то полагаем, нынешний рост цен вновь сменится спадом. И до конца 2011 года индекс стоимости снизится на несколько процентов. Данный прогноз основывается на том, что причин для долгосрочного роста цен пока явно недостаточно. Зато причин, толкающих цены вниз, не только больше, но и представляются они более весомыми.

Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости www.domik.net

Автор: Владимир Коломейко