Арендные ставки и показатели окупаемости – «на дне»

03.02.2012 10:55  0 комментариев

Девелоперская компания Istil Real Estate, входящая в состав Istil Group, совсем недавно презентовала БЦ «Риальто» в Киеве.

В краткосрочной перспективе планируется также открытие БЦ «Риальто» в Одессе и Донецке. Однако приоритетом для компании в данный момент является девелопмент гостиницы «Лейпциг». Об этом и о многом другом в эксклюзивном интервью Building.ua рассказал Антон Андрианов, управляющий директор Istil Real Estate.

Building.ua: В ноябре компания сдала БЦ «Риальто». Какова стоимость строительных, отделочных, монтажных, инженерных работ ?

А.Андрианов: В начале ноября просто состоялась презентация центра и нетворкинг событие для существующих и потенциальных арендаторов. «Риальто» был сдан в эксплуатацию пол года назад, а с августа в центре уже начали работать первые офисы. Стоимость всех работ на объекте превышает $25 млн.

Building.ua: Какие доходы от сдачи офисных площадей ожидаются в ближайший год? Когда ожидается окупаемость вложенных в строительство инвестиций?

А.Андрианов: На сегодня заполняемость центра около 50%. Мы планируем довести этот показатель до 80% в течение последующих 4 месяцев. Ожидаемые ставки за кв. м сдаваемой в аренду площади находятся на уровне $240-270/год в зависимости от лота и общей арендуемой площади.

Поскольку украинский рынок недвижимости только-только начал выходить из кризиса, арендные ставки до сих пор находятся «на дне». Поэтому и окупаемость инвестиций на сегодня тоже низкая, с уровнем доходности в рамках 8%-10%.

Building.ua: Каковы преимущества БЦ «Риальто» по сравнению с конкурентами и по сравнению с одесским и донецким «Риальто»?

А.Андрианов: Наши преимущества по сравнению с конкурентами это открытые планировки с максимальным проникновением естественного света и большой площадкой этажа – более  2 тыс. кв. м; высокий уровень инженерного обеспечения, с первой категорией энергоснабжения и прекрасной вентиляцией. Помимо этого среди преимуществ: максимальная автоматизация с применением самых современных систем и технологий управления недвижимым имуществом (билдинг менеджмент систем); управление бизнес-центром профессиональной международной компанией CBRE; архитектура, продуманная немецкими проектировщиками, понятная навигация, озеленение, демократичный ресторан «Мариос», который скоро откроется на первом этаже, и много других составных инфраструктуры, которые дают зданию индивидуальность и создают определенную атмосферу.

По отношению к другим нашим объектам киевский «Риальто» отличается своим инженерным превосходством и тем, что отвечает стандартам самых требовательных международных арендаторов.

Building.ua: Сколько объектов недвижимости в данный момент находится в портфеле компании? Какие? На каких стадиях?

А.Андрианов: Кроме вышеперечисленных офисных центров в портфеле компании на стадии строительства находится гостиница «Лейпциг», на стадии проектирования еще несколько объектов недвижимости в Киеве, а также готовый к началу строительства логистический комплекс на левом берегу.

Building.ua: Строительство каких объектов является приоритетным для компании?

А.Андрианов: Приоритетом является девелопмент гостиницы «Лейпциг». Завершение реконструкции гостиницы запланировано на этот год. Мы направляем все ресурсы, которые у нас есть, чтобы успеть завершить этот проект до начала Евро-2012.

Building.ua: Гостиницей будет полностью управлять Marriot Reneissance или это будет совместное управление, как планировалось ранее?

А.Андрианов: Могу сказать, что мне лично очень нравится Marriott и их бренд Renaissance, и я буду только «за», если их профессиональная команда возьмется за управление «Лейпцигом». Однако Marriott – это еще не факт. Хотя могу уверить, что у нас будет первоклассный оператор.

В отношении совместного управления, мое личное мнение – оно не работает. Считаю, что управлять должен кто-то один: ответственный и опытный профессионал, который отвечает за объект от начала и до конца. Исходя из этой философии, киевский «Риальто» мы передали в управление международной компании CBRE, а «Лейпциг» доверим первоклассному международному гостиничному оператору. Сами же будем фокусироваться на девелопменте недвижимости.

Building.ua: Каких операторов вы рассматриваете для гостиницы «Лейпциг»?

А.Андрианов: ТОП-5 крупнейших международных гостиничных операторов.

Building.ua: Можете назвать ожидаемые сроки окупаемости гостиницы?

А.Андрианов: Ставки доходности сильно варьируются и, в первую очередь, из-за стоимости входа в проект. Оценщики и инвестиционные банкиры говорят, что средние ставки капитализации по рынку объектов инвестиционного качества находятся на уровне 9%-11% годовых. Но это гипотетичные показатели, так как качественных объектов мало, а сделок за последние 3 года и вовсе не было. Более того, это не относится к таким трофейным активам, как «Лейпциг», ставки капитализации на которые те же оценщики и инвестиционные банкиры оценивают значительно ниже рыночных.

Building.ua: Испытывает ли компания потребность в финансировании из внешний источников?

А.Андрианов: Девелоперам и инвесторам в недвижимость внешнее банковское финансирование просто необходимо. Мы успешно работаем с ведущими международными банками, такими как ЕБРР и «Уникредит». На сегодня дополнительных потребностей в финансировании у нас нет.

Building.ua: Как изменились условия деятельности компании за последний год?

А.Андрианов: Деятельность «Истил Риал Истейт» стала более сфокусированной.  Мы успешно прошли международные аудиты, отладили системы управления активами, провели реструктуризацию проектов для улучшения их инвестиционного качества.                                         

Building.ua: На когда запланированы сроки реализации складского комплекса на левом берегу? Есть ли у вас партнеры по этому проекту и какова сумма инвестиций?

А.Андрианов: Проектом предусматривается складской комплекс на 30 тыс. кв. м и бюджетом порядка $30 млн. На сегодня по проекту не определен конечный пользователь, арендатор и партнер, без договора с которым полномасштабное строительство мы начинать не планируем.

Александра Обыденная