2011 г. стал рекордным по инвестициям в российскую недвижимость

11.02.2012 17:00  0 комментариев

Объем инвестиций в российскую недвижимость по результатам 2011 г. стал рекордным, увеличившись на более чем 200 % по сравнению с 2010 г., составив €4,55 млрд., сообщили в пресс-службе компании CBRE.

В прошлом году на российском рынке было заключено 43 инвестиционные сделки. Для сравнения, годом ранее было заключено 27 сделок, и 50 сделок было заключено в предыдущий рекордный 2008 г. Как сказано в отчете, 2011 г. стал рекордным по объему инвестиций, который в 1,5 раза превзошел предыдущий рекорд 2008 г.. При этом средняя стоимость сделки в 2011 г. составила €105,6 млн., в то время как в 2008 г. средняя стоимость сделки была €71 млн.

Самой крупной сделкой в 2011 г. стала сделка по покупке компанией Morgan Stanley ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге общей площадью  191 тыс. кв. м у фонда Meridian Capital CIS. Сумма сделки оценивается приблизительно в €840 млн. а ставка капитализации по сделке – в 9%.

Российская экономика показала стабильный рост в 2011 г., что вернуло уверенность инвесторов. Источником большинства инвестиций оставался по-прежнему местный капитал – 59%. Доля иностранных инвестиций значительно выросла по сравнению с периодом 2003-2010 гг., и соотношение стало более сбалансированным. В прошлые годы 70-80% инвестиций приходилось на российский капитал. В докризисные годы на иностранные инвестиции приходилось примерно 70-80%.

Сектор ритейла, что нетипично, привлек в 2011 г. несколько больший объем инвестиций, чем офисный – 38% против 37%. Гостиничный  сектор также был очень заметен благодаря продаже отеля Ритц-Карлтон. Индустриальный сектор занимает всего 3%, а многофункциональная недвижимость – 9% рынка.

На Москву приходится большинство инвестиций – более 74% от общего объема (91% без учёта сделки с ТРЦ «Галерея»). На Санкт-Петербург приходится 22% или 4% без учета ТРЦ «Галерея». Также сделки заключались в таких городах, как Калининград, Калуга, Мурманск, Улан-Удэ и Самара. Большая часть зарубежных  инвестиций помимо Москвы была направлена в Санкт-Петербург.

Ставки капитализации редко раскрываются в России, тем не менее, мы полагаем, что ставки для объектов в Москве составили 8.75% (офисы), 9.5% (ритейл) и 11% (индустриальная недвижимость). Для объектов в Санкт-Петербурге ставки должны быть примерно на том же уровне, т.к. это крупный город (4 по величине в Европе) с населением 4,8 млн. человек, с доходами выше среднего уровня по стране.

По прогнозам CBRE, общий экономический рост в регионах РФ составит от 4% до 4.5%. Общее мнение заключается в том, что темпы роста в 2012 г. будут немного ниже, но все-таки, намного выше ожидаемых уровней роста в Евросоюзе. Тем не менее, рекордные объемы инвестиций в 2012 г., скорее всего, не повторятся.

Как сказано в отчете в ближайшей и среднесрочной перспективе в Москве сохранится недостаток новых качественных офисных площадей, что может подтолкнуть инвесторов вкладывать в другие секторы недвижимости, такие как торговые центры и отели.

«2011 г. стал рекордным годом по объему инвестиций в недвижимость в России. €4,55 млрд. было инвестировано в 2011 г. Прошлый год показал скачок в более, чем 1,5 раза по сравнению с предыдущим рекордным 2008 г. Разница текущей ситуации по сравнению с предыдущим годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренним игрокам, а не иностранным. Впервые за несколько лет торговая недвижимость привлекла рекордный объем инвестиций, что отразилось в самой крупной сделке на рынке - недавно завершенное приобретение торгово–развлекательного центра «Галерея» в Санкт-Петербурге в декабре прошлого года за сумму более, чем €800 млн. Мы наблюдали падение ставок доходности во всех секторах рынка по сравнению с показателями на год раньше. С учетом того, что рост экономики в России и в мире несколько замедлился в 2012 г., рекордный уровень вряд ли догонит результаты 2011 г.», – прокомментировал Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России.