Цены на квартиры в Киеве

Идеологи создания специализированных ценовых индексов, учитывающих особенности рынков недвижимости стран СНГ, – специалисты московского аналитического центра ИРН. Они же были и первопроходцами: первыми стали вычислять, публиковать и пропагандировать свои индексы. В свое время, и мы переняли у ИРН их методологию.

Но методология, ориентированная на такой огромный мегаполис как Москва, и на возможности конкретного аналитического центра, это было не совсем то, к чему мы стремились.

С одной стороны, в Москве значительно больше предложений; следовательно, статистические ошибки там существенно меньше. С другой стороны, у нашего информационно-аналитического отдела больше каналов получения информации и экспертных оценок от непосредственных участников рынка (риэлторов и сотрудников контакт-центра, с которыми мы работали в тесном контакте). Потому естественно наше желание опираться и на эту информацию тоже.

Именно поэтому информационно-аналитический отдел в течение шести лет разрабатывал и апробировал несколько конкурирующих методологий определения индексов киевского вторичного рынка жилья (научный руководитель данного направления Владимир Коломейко, старший научный сотрудник Института кибернетики НАН Украины). Одновременно работали и над усовершенствованием методологии (вернее, идеологии) ИРН.

Апробация в течение достаточно длительного времени всех этих методик и наработок, показала, что наша методология более эффективна (в частности, проще, понятней). И одновременно позволила уменьшить отрицательное влияние перехода от одной методологии к другой (ведь такой переход может вызвать определенные изменения форм кривых, и даже «прыжок» на графике, который никак не связан с происходящим на рынке процессами).Поэтому, обновляя портал недвижимости www.domik.net, мы одновременно обновляем и методику определения индексов.

Основные отличия этой методику от методики ИРН:

2. Отказ от поиска сгущений в ядре выборки. В методологии ИРН поиск сгущений (то есть, объектов, которые наиболее тесно расположены на ценовой шкале) занимает центральное место. Конечно же, ориентация на «сгущения» имеет свои плюсы. Но имеет и серьезные минусы. Сгущений в ядре может быть несколько. Какое из них будет более мощным в ту или иную неделю, предсказать сложно. Но, если перескакивать от одного к другому, то индекс будет «прыгать». Отсюда необходимость фиксации конкретного сгущения, а также использования методов аппроксимации (сглаживания) любых резких изменений на графиках.

Все это существенно усложняет алгоритмы, делает методологию менее прозрачной. И, как следствие этого, вызывает немало критических замечаний потенциальных пользователей.

В нынешней методологии основной упор был сделан на традиционные статистические методы анализа «ядра».Другое дело, что методы аппроксимации, позволяющие сгладить выбросы, остались. Причем эти методы адаптивны. То есть, разработаны с учетом анализа изменения темпов изменений.

Дело в том, что любое сглаживание кривых затягивает переходные процессы. И это является серьезным недостатком в тех случаях, когда процессы на рынке протекают достаточно динамично.

Поэтому при увеличении темпов изменения цен, сглаживание ослабевает, а при снижении темпов – степень сглаживания возрастает. В первом случае ставим во главу угла быстрое реагирование на любые изменения. Во втором случае – отсечение выбросов, связанных с изменением состава предложения, и более четкое определения тренда (основной тенденции изменения цен).

Алгоритм определения индекса стоимости киевского жилья разбивается на следующие семь этапов.

Первый этап. Проверка и фильтрация (отсеивание) объектов, которые по тем или иным причинам вызывают обоснованные сомнения. Работа выполняется постоянно с помощью автоматизированных методов, а также специально обученными специалистами.

Второй этап. Автоматизированный анализ состава предложений в отдельных сегментах рынка. Отсеивание (фильтрация) объектов, цены на которые явно нехарактерны для каждого конкретного сегмента рынка.Формирование базы данных оставшихся объектов.

Третий этап. Формирование ядра базы данных оставшихся объектов. В ядро попадают все объекты, цены на которые попадают в доверительный интервал. А именно:

- не дешевле, чем средняя цена выборки минус 1,2 СКО;

- не дороже, чем средняя цена выборки плюс 0,8СКО, где:СКО – среднеквадратичное отклонение объектов данной выборки.

Четвертый этап. Определение средней цены объектов, попавших в ядро. Именно эта средняя цена используется в качестве основы индекса.

Пятый этап. Использование методов, позволяющих учесть информацию о ценах продаж и размере торгов. В упрощенной версии – введение коэффициентов, показывающих насколько цены продаж отличаются от статистики цен предложений в аналогичных сегментах рынка.Одновременно вводятся коэффициенты, позволяющие избежать скачков при изменении методологии определения индексов.

Шестой этап. Использование методов аппроксимации полученной временной последовательности. Результат - индекс стоимости киевского жилья.

Седьмой этап. Использование методов экстраполяции, позволяющих прогнозировать положение следующей точки на кривой. Результат – индекс ожидания.

Необходимые оговорки и предостережения.Говоря о различных методологиях определения индексов отечественного рынка недвижимости, нельзя не остановиться на общем их принципиальном недостатке. Все они опираются на цены предложений. В то время, как за рубежом анализируются (в основном) цены продаж.

К сожалению, на отечественном рынке недвижимости крайне мало достоверной информации о ценах продаж. Чиновники статистику цен продаж почему-то тщательно скрывают. Но даже, если б они эту статистику предоставляли, то степень ее достоверности требовала бы специального анализа. Дело в том, что далеко не во всех договорах купли-продажи недвижимости участники сделок указывают истинные цены (пытаясь подобным образом минимизировать затраты и выплаты в пенсионный фонд).

Все это и приводит к тому, что при определении рыночных тенденций (ценовых индексов) приходится опираться на цены предложений. Что же касается достаточно скудных данных о ценах продаж и размерах уступок при торгах, то их приходится использовать в качестве дополнительной информации.