«Подводные камни» земельных торгов  

Причин может быть много, но одна из самых распространенных это ликвидность предмета сделки – земельного участка. Поскольку земельные участки постоянно повышаются в цене, некоторые продавцы могут «огорчиться», что через определенное время после продажи своего участка он узнает, что его участок вырос в цене. А тут еще могут появиться люди, которые убедят продавца в том, что его договор заключен с множеством нарушений и что сейчас они могут помочь продавцу вернуть участок и продать его по более высокой цене. Кто же откажется, если риск минимальный. Наиболее распространенными видами сделок являются договора купли – продажи, они же наиболее уязвимые. Почему так происходит и на что обычно делается упор при подготовке исков о признании сделок недействительными. Первое это проверяются полномочия сторон, которые подписывали договор. Проще, когда стороны договора являются непосредственно собственник и покупатель лично. Но, в отдельных случаях продавец и покупатель либо одна из сторон действуют через посредника – доверенное лицо. Доверенное лицо, заключая договор от имени продавца должно иметь определенный объем полномочий. Документом, который определяется само доверенное лицо и его полномочия является доверенность. Согласно ст. 245 Гражданского кодекса Украины доверенность должна быть нотариально удостоверенная так как договор купли – продажи земельного участка так же подлежит нотариальному удостоверению. От имени юридического лица представитель может действовать на основании учредительных документов, закона или по той же доверенности. Необходимо также обратить внимание на тот факт, что доверенность от имени юрлица, по которой представитель уполномочивается осуществлять нотариальные действия должна быть также удостоверена нотариально, а подпись руководителя заверена печатью. Это то, что касается формы доверенности и придания ей легитимности. Теперь что касается содержания доверенности. Этот вопрос не менее важен чем форма так как именно содержание доверенности является основополагающим при признании ее а потом и договора недействительными. Оформляя доверенность у нотариуса, продавец и его доверенное лицо должны четко понимать о том, какие действия представитель должен совершать от имени продавца. Для устранения недоразумений лучше всего конкретно прописывать в доверенности тип сделки, земельные участок или участки, которые отчуждаются с указанием их кадастровых номеров, целевого назначения и их местонахождения. Далее следует четки перечень полномочий. Например, подписывать договора, получать денежные средства, подавать заявления и т. д. Нечеткие, «размытые» формулировки не придают доверенности универсальности, а только становиться предметом спора из – за разнообразности их понимания. В некоторых случаях стороны или сторона, являются инициатором так называемого «обходного пути» с целью уменьшения затрат при оформлении сделки купли – продажи. Как известно основные затраты, которые несут стороны при оформлении сделки это: 1. Уплата 5 % налога с доходов физического лица, если продавец является физическим лицом. 2. Госпошлина 1 % от суммы сделки, если договор удостоверятся государственным нотариусом или оплата услуг частного нотариуса, также как правило, в размере 1 % от суммы сделки. Поскольку суммы договоров значительны, то и названные выше затраты также могут составить значительную сумму. Что бы уйти от этих затрат частично, предлагается заключить договор купли – продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и признать его действительность в судебном порядке. Для такого случая необходимо обратить внимание на следующее. 1. Предметом иска будет не только признание договора действительным, но и признание права собственности на земельный участок, поэтому, государственная пошлина будет составлять не менее 1 % от стоимости земельного участка. 2. Обязанности по уплате 5 % налога с доходов никто не отменят в связи с признание договора действительным в судебном порядке. 3. Решение суда может быть обжаловаться любым лицом, которое посчитает что его права нарушены. В данном случае существуют в практике случаи, когда восстанавливались сроки для обжалования решений судов и такие решения признавались недействительными. Указанное выше это не основания для признания сделок недействительными это всего лишь некоторые поводы и зацепки, которые становиться причинами обращения в суд. Поэтому, следует обращать особое внимание на весь процесс оформления сделок с землей. Лучше всего обратиться к квалифицированному нотариусу и юристу.

Источник: ЗЕМЕЛЬНИЙ ПОРТАЛ

Подписаться на рассылку