Юридические риски при покупке загородной недвижимости 

Ведь в случае их игнорирования «счастливый владелец загородного имения» может столкнуться с серьезными проблемами, связанными с законностью статуса его дома и земельного участка, на котором он находится.

 

Прежде всего стоит обратить внимание на то, на каком участке размещен загородный дом. А именно: какое целевое предназначение земельного участка и каков его так называемый правовой титул. То есть для жилищного строительства целевое назначение участка должно быть: «для строительства, размещения и обслуживания жилых домов, хозяйственных строений и гаражного строительства».

 

Что же касается правового титула земельного участка, то при продаже дома такой участок зачастую уже находится в частной собственности, поэтому далее будем рассматривать только такой вариант. Естественно, дом должен продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится, однако по двум разным договорам купли-продажи: земельного участка и, соответственно, самого жилого дома.

 

Обратим внимание, что при покупке жилого дома (не многоквартирного) следует пользоваться теми же правилами, что и при покупке квартиры в городе. Купля-продажа земельных участков регулируется нормами статьи 657 Гражданского кодекса (ГК) Украины, которая предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров и их государственную регистрацию, чего также требует часть 1 статьи 132 Земельного кодекса (ЗК) Украины. В части 2 статьи 132 ЗК предусмотрены существенные условия договоров о переходе права собственности на земельные участки. Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт на право собственности на земельный участок.

 

В случае если акт на право собственности старого образца, то есть не содержит кадастрового номера, то продавцу земельного участка необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку такового кадастрового номера. В результате он должен получить справку о присвоении кадастрового номера.

 

При наличии ограничений на использование земельного участка к экземпляру государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или на право собственности на земельный участок, который выдается владельцу или пользователю земельного участка, добавляются копия кадастрового плана и акт перенесения на местность границ зон ограничений.

 

Кроме того, отсутствие или наличие обременений на использование земельного участка подтверждается справкой о наличии или отсутствии запретов и обременений из местного органа земельных ресурсов Госкомзема, а также извлечением из Государственного реестра сделок.

 

Стоит обратить особое внимание на то, что под загородной недвижимостью следует понимать скорее недвижимость в деурбанизированной зоне населенного пункта, иногда даже в черте самого города, чем дом «в чистом поле». Дело в том, что дом вне пределов населенного пункта не может быть признан жилым домом, и право собственности на него не может быть зарегистрировано в местном БТИ. Не говоря уже об отсутствии почтового адреса, инфраструктуры и коммуникаций, и главное — свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество (загородный дом).

 

Часто желающие жить «вдали от городской суеты» решают ограничиться приобретением земельного участка, а дом строить самостоятельно. В таком случае с учетом всех изложенных выше рекомендаций следует принять во внимание следующее. Разрешительная процедура, необходимая к прохождению при строительстве объекта недвижимости, в общих чертах определена в Законе «О планировании и застройке территорий», а также Типовых региональных правилах застройки, утвержденных приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10 декабря 2001 г. № 219, на основании которых утверждаются местные правила строительства.

 

Тем не менее, многие принимают решение осуществлять так называемое самовольное строительство, уповая на возможность в будущем легализировать построенное в судебном порядке.

 

Согласно статье 376 ГК строительство является самовольным, если оно обладает хотя бы одним из нижеприведенных признаков:

 

1) объект недвижимости построен или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели;

2) объект недвижимости построен или строится без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта;

3) объект недвижимости построен или строится с существенными нарушениями строительных норм и правил.

 

Согласно части 3 статьи 376 ГК право собственности на самовольно построенный объект недвижимости может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, в случае если земельный участок был предоставлен в установленном порядке под уже построенное имущество.

 

Однако, несмотря на возможность легализации самовольного строительства в судебном порядке, остается возможность легализировать такое строительство и после его завершения, в обычном порядке пройдя всю разрешительную процедуру, уже имея готовый объект недвижимости. Кроме того, такая легализация возможна после того, как строительство будет окончено, и исключительно при условии оформления землеотвода. В случае если земельный участок, на котором самовольно построен объект недвижимости, находится в частной собственности, отвод земли не является необходимым.

 

Некоторые проблемы могут возникнуть в случае, если объект недвижимости самовольно построен на земельном участке, находящемся в государственной или коммунальной собственности. В таком случае необходимо обратиться в соответствующую местную государственную администрацию или местный совет с заявлением об отводе этого земельного участка путем передачи его в аренду (ст. 124 ЗК).

 

Детальный перечень документов, необходимых для получения земельного отвода, и порядок их рассмотрения и согласования зачастую содержится в решениях органов местного самоуправления, касающихся порядка отвода земли. Кроме того, некоторые местные советы принимают специальные положения, касающиеся землеотвода для целей легализации самовольного строительства.

 

К сожалению, за пределами этой статьи ввиду их обширности, остались еще многие аспекты приобретения загородной недвижимости. Однако не является секретом утверждение о том, что сделки на вторичном рынке менее рискованы по сравнению со сделками на рынке первичном. Но даже при покупке «из вторых рук» стоит уделить особое внимание легитимности «истории» объекта, а также нужно, чтобы эта история сопровождалась всеми необходимыми документами согласно действующему законодательству.

Источник: socMart

Подписаться на рассылку