- 26.04.2008 00:37 Владимир
/Андрей/ писал(а):
Объясните, пожалуйста, такую ситуацию. Информация из Авизо.
2-к квартира на окраине 50м2 сейчас выставлена за 135 т$.
Оказалось, она продается уже год и стартовала со 120 т$.
Был период, когда она выставлялась за 125, 130, потом опять 125, 127 т$.
Мы видим, что после 130 цена падала, но квартира так и не была продана.
Очевидно, что ее не продают. Зачем давать такие объявления? Прощупывать спрос?
Другие квартиры, как дешевле так и дороже(лучше), продавались.
Заинтересовался еще одним районом.
Обнаружил 2 квартиры, которые продаются по полтора года. Цена тоже поднималась, падала, но квартиры не продавались. Сейчас опять цена выросла и установлена на 10 т$ больше, чем на аналогичные квартиры.
Может это рассчитано на приезжих с чемоданом денег, которые не будут вникать в реальную стоимость аналогичных квартир?
Или это создание роста стоимости квартир?
|
На рынка за это время выставлялось огромное количество квартир. И среди них можно найти примеры, подтверждающие любые гипотезы.
Вот только лишь некоторые из них.
Гипотеза 1. (основная, в смысле, наиболее вероятная).
Семья, имея определенную сумму денег (и какие-то возможности взять кредит), пытается улучшить свои жилищные условия.
Например, продать двухкомнатную и купить трехкомнатную.
Присмотрят желаемую квартиру и, исходя из ее цены, назначают цену на свою.
И все время неудачно. Цепочка все время разрывается.
То кому-то в цепочке кредит не дают, то кто-то передумал...
А продавцы двухкомнатной никуда не спешат, ибо привыкли, что любого улучшения жилищных условий необходимо
ждать/добиваться долгие годы и даже десятилетия.
Гипотеза 2.
В продаваемой квартире происходят частые и весьма серьезные конфликты
(может она общая, может досталась по наследству сразу нескольким родственникам).
Каждая из конфликтующих сторон дает свои варианты объявлений в Авизо.
Доводилось видеть график изменения цен на конкретную квартиру, который был похож на кардиограмму
с очень значительными и частыми прыжками как в вверх, так и вниз от первоначальной цены.
В причинах таких прыжков я не разбирался (информация конфиденциальная).
Но в конце-концов квартира была благополучно продана.
Гипотеза 3.
Продажей квартиры занимались много посредников (скорее всего, неопытных "серых маклеров"),
которые, сменяя друг друга, давали объявления по своему разумению.
Гипотеза 4.
Владельцы квартиры планируют продать (или обменять) квартиру "в будущем".
А пока примериваются, осваивают рынок, "тренируются".
Гипотеза 5.
Владельцы квартиры ничего продавать не собираются, а дают объявления, общаются по телефону, проводят просмотры...
И все это ради того, чтобы развлечься, ощутить свою значимость, насолить соседям
(представьте каково соседям, которые постоянно годами сталкиваются с вполне реальными посредниками и покупателями).
В таких случаях (бывает), не столько психология рулит, сколько психиатрия.
У человека пенсия 600 - 800 гривен, а он при торгах с жаром говорит о многих тысячах долларов.
И по телефону эти суммы постоянно называет... Короче, живет полноценной (немного надуманной) жизнью.
Гипотеза 6.
При публикации объявлений была нарушена их временная последовательность.
Платные объявления обычно выходят оперативно, бесплатные надолго зависают.
Бывает, что по каким-то причинам всплывают очень старые объявления.
Гипотеза 7.
Объявления-заманушки.
Некоторые посредники, у которых нет иных возможностей привлечь к себе внимание потенциальных клиентов,
публикуют так называемые "объявления-заманушки", цены в которых ниже чем на аналогичные квартиры в данном микрорайоне.
Покупатели, увидев квартиру, которая на 3-5% дешевле аналогичных, естественно звонят с распросами.
Завладев вниманием потенциального покупателя, подобные "посредники" переводят разговор совсем на иные реальные квартиры.
Тонкость заключается в том, что заманушки должны выглядеть более-менее правдоподобно.
Поэтому они нередко повторяют тенденции в соседних домах. То есть, дешевле, но не слишком.
Гипотеза 8.
Объявления, цель которых повысить средние цены в конкретном микрорайоне, и на фоне завышенных (надуманных) цен
продать свою квартиру по "нормальной цене".
Гипотеза 9.
Объявления "болельщиков" рынка недвижимости.
Интересы очень многих людей связаны с ценами на недвижимость.
Одни люди хотят их снизить, другие повысить. Потому и дают объявления с явно заниженными и явно завышенными ценами.
Естественно, мы с этим боремся (для чего используем соответствующие программы проверки/отсеивания,
а также весьма большое количество сотрудников, прозванивающих квартиры).
Но, если при прозвоне "продавец" ведет себя адекватно и подтверждает все данные, то такое объявление остается в базе.
Другое дело, что мы работаем в направлении, дабы объявления с явно завышенными и явно заниженными ценами поменьше влияли на статистику и индексы.
- - - - - - - - - - - -
P.S.
А вообще-то интересный подход к исследованию рынка.
Обнаружил уважаемый Андрей три квартиры, которые долго не продаются. И спрашивает нас: почему?
Вопрос вполне корректный, важный, актуальный...
Но...
Почему бы самому не попытаться получить хотя бы первоначальную информацию по тем конкретным квартирам?
Там же телефоны, наверняка, указаны. Можно позвонить, спросить, попытаться по телефону поторговаться. А можно даже и на просмотр поехать...
А уж потом делать выводы и строить гипотезы...
И нам всем какие-то дополнительные биты информации дать...
- 25.04.2008 19:51 Yuran
экспоненциальная экстраполяция писал(а):
Одна из неависимых ассоциаций риэлторов Киева обратилась к бывшему президенту Украины Леониду Даниловичу Кучме с просьбой срочно пополнить ряд написанных им бестселлеров ("Украина - не Россия" 1998 и "Украина - не Грузия" 2004) новой книгой "Украина - не Казахстан".
|
В этой шутке есть доля правды... Сейчас "аналитики" ищут правдоподобные способы обьяснение этого факта. Ведь раньше во всём был виновал дефицит жилья, а сейчас нужно новая басня, ведь в Казахстане дефицит никуда не делся, а рынок рухнул 
У нас будет тоже самое
- 25.04.2008 19:40 Yuran
Владимир писал(а):
А Вы подскажите эти способы. (Чтоб они были легальные/безопасные да еще и суммы были соизмеримые со стоимостью недвижимости). Тема-то актуальна.
Насколько я знаю, кросс-курс, по которому пересчитываются курсы валют, определяется с промежуточным переходом на национальную валюту.
То есть, сначала человек за доллары якобы покупает гривны (по текущему курсу банка/обменника?), а потом за гривны покупает евро (тоже по текущему курсу банка/обменника?). И при мультивалютных счетах (вроде бы) осуществляется тоже самое.
То есть, фактически осуществляется двойная конвертация. Хотя гривен человек даже не видит.
Со всем этим (кроме "замораживания кучи денег в падающей недвижимости") я согласен.
И я Вам об этом уже писал.
Если Вы говорите об инвесторе, вкладывающим деньги на длительный срок и попутно решающим кучу других задач, то замораживание денег на какое-то время - это неизбежный риск (и даже неизбежная составляющая такого вложения). Такой инвестор знает, что недвижимость когда-то просядет в цене. И сознательно на это идет.
Если же Вы говорите о спекулянте, то он тоже все это учитывает. Но профессиональный спекулянт знает рынок и застройщиков настолько хорошо, что находит объекты, которые и в периоды общего проседания цен реально дорожают. Действуют такие спекулянты преимущественно на первичном рынке и далеко не всегда вступают в контакты с риэлторами. И нотариусам они не платят.
Что же касается вторичного рынка, то тут вечно спешащих спекулянтов мало.
Если не учитывать "квартир по переуступке" и квартир в недавно сданных домах, то остальные квартиры не так уж и часто переходят из рук в руки.
Опытные оформители (тщательно проверяющие документы) говорят, что им крайне редко встречаются квартиры, хозяева которых меняются второй раз в течение года. Через два года сменить квартиру - это бывает. Но и таких людей немного. Ибо покупатели очень настороженно относятся к квартирам, сменивших хозяев в течение последних трех лет.
|
А вы подскажите способ получить деньгм за квартиру не потратив на издержки за её продажу?
Мы же не дети Владимир... Какой смысли конвертацию считать, а издержки при продаже нет?
Вам, Владимир, всё трудней и трудней... Один Казахстан сломал Вам всю систему <...> сказками о вечном росте...
Дом по ул. Гришко всё пустует! Если такой дикий ажиотаж, то не подскажете мне почему все те квартиры о которых мы говорили с Вами пол-года назад не проданы?
В посте выше приводятся квартиры, которые не продаются годами...
- 25.04.2008 16:06 /Андрей/
Владимир писал(а):
Анализ изменения цен на недвижимость с 01.01.2008 года по 24.04.2008
(при условии, что сбережения хранятся в долларах и цена в долларах выросла на 8%).
Допустим 01.01.2008 квартира стоила 100000 долларов.
На сегодняшний день она стоит 108000 долларов.
|
Объясните, пожалуйста, такую ситуацию. Информация из Авизо.
2-к квартира на окраине 50м2 сейчас выставлена за 135 т$.
Оказалось, она продается уже год и стартовала со 120 т$.
Был период, когда она выставлялась за 125, 130, потом опять 125, 127 т$.
Мы видим, что после 130 цена падала, но квартира так и не была продана.
Очевидно, что ее не продают. Зачем давать такие объявления? Прощупывать спрос?
Другие квартиры, как дешевле так и дороже(лучше), продавались.
Заинтересовался еще одним районом.
Обнаружил 2 квартиры, которые продаются по полтора года. Цена тоже поднималась, падала, но квартиры не продавались. Сейчас опять цена выросла и установлена на 10 т$ больше, чем на аналогичные квартиры.
Может это рассчитано на приезжих с чемоданом денег, которые не будут вникать в реальную стоимость аналогичных квартир?
Или это создание роста стоимости квартир?
- 25.04.2008 12:05 Владимир
Yuran писал(а):
Цена в евро (при двойной конвертации из долларов в гривны, а из гривен в евро)
Есть способы конвертации с сразу с доллара в евро
А Вы подскажите эти способы. (Чтоб они были легальные/безопасные да еще и суммы были соизмеримые со стоимостью недвижимости). Тема-то актуальна.
Насколько я знаю, кросс-курс, по которому пересчитываются курсы валют, определяется с промежуточным переходом на национальную валюту.
То есть, сначала человек за доллары якобы покупает гривны (по текущему курсу банка/обменника?), а потом за гривны покупает евро (тоже по текущему курсу банка/обменника?). И при мультивалютных счетах (вроде бы) осуществляется тоже самое.
То есть, фактически осуществляется двойная конвертация. Хотя гривен человек даже не видит.
Цитата
Но вы не забывайте, что при продаже квартиры тоже идут существенные расходы, как у продавца, так и у покупателя это раз...
И кто Вам сказал, что люди держат доллары в дома?
Доллар может приносить прибыль и в депозите и в бизнесе, в отличие от замораживание кучи денег в падающей недвижимости |
Со всем этим (кроме "замораживания кучи денег в падающей недвижимости") я согласен.
И я Вам об этом уже писал.
Если Вы говорите об инвесторе, вкладывающим деньги на длительный срок и попутно решающим кучу других задач, то замораживание денег на какое-то время - это неизбежный риск (и даже неизбежная составляющая такого вложения). Такой инвестор знает, что недвижимость когда-то просядет в цене. И сознательно на это идет.
Если же Вы говорите о спекулянте, то он тоже все это учитывает. Но профессиональный спекулянт знает рынок и застройщиков настолько хорошо, что находит объекты, которые и в периоды общего проседания цен реально дорожают. Действуют такие спекулянты преимущественно на первичном рынке и далеко не всегда вступают в контакты с риэлторами. И нотариусам они не платят.
Что же касается вторичного рынка, то тут вечно спешащих спекулянтов мало.
Если не учитывать "квартир по переуступке" и квартир в недавно сданных домах, то остальные квартиры не так уж и часто переходят из рук в руки.
Опытные оформители (тщательно проверяющие документы) говорят, что им крайне редко встречаются квартиры, хозяева которых меняются второй раз в течение года. Через два года сменить квартиру - это бывает. Но и таких людей немного. Ибо покупатели очень настороженно относятся к квартирам, сменивших хозяев в течение последних трех лет.
Смотреть все комментарии
|
АСН(р)У
ЛІГА.Новости:
Индекс стоимости жилья в Киеве