Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 31.03.2008 [domik.net]

Индекс стоимости жилья Киева составил 2729$/кв.м ( + 0,6 % )
Индекс ценового ожидания: 0,5% (+0,2% )
Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( +0,1 банк/деп)

• 07.04.2008 10:50 Захар
  

  Владимир писал(а): Мы сравнивали цены квартир по переуступке, с ценами аналогичных квартир в уже сданных домах. Квартиры по переуступке тянут статистику цен вниз. Если убрать эти квартиры, то средняя цена предложения прыгнет вверх.

  
  
  Единоразово средняя цена предложения вторички подымится.
  
  Но если взять во внимание что при помощи цен предложений квартир по переуступке заинтересованная сторона, например группа продавцов-спекулянтов, постоянно может влиять на рост индекса ценников, создавая иллюзию их роста путём манипуляций, то для объективности индекса как показателя тренда лучше, ИМХО, что бы данные квартир по переуступке не входили в состав данных вычисления индекса.
  
  Автоматически будут закрыты вопросы и к чистоте статуса объектов входящих в состав вычисления индекса цен предложений вторичного рынка Киева.
  
  
  
  
• 06.04.2008 12:13 Владимир
  

  Захар писал(а): А иногда ссылаются с неточностью http://banker.ua/articles/mortgage/2008/04/04/1180429895 : "... Это подтверждает и исследование ГК «Оболонь». Если проанализировать статистику цен предложения, то они с января выросли с $2 860/ кв. м до $3 028/кв. м. Но при этом сейчас цена выше средней цены продажи аналогичных квартир на 7,2%, а в феврале разница между ценой предложения и ценой продажи составляла 2,2%..." Может это и незнечительный нюанс, но мне кажется группа компаний "Планета Оболонь" звучит информативнее, чем ГК "Оболонь".

  
  Да, есть такое...
  И конфликтовать со СМИ особо не хочется, и подобные вещи оставлять "просто так" тоже нельзя.
  Будут потом потенциальные клиенты разыскивать ГК "Оболонь"...
  
  
  
• 05.04.2008 22:47 Захар
  

  Владимир писал(а): С нас они денег не берут, но и нам ничего не платят, Так сказать, чистый информационный бартер - мы им аналитику и комментарии, а они ссылку на источник (но бывают, что и не ссылаются).

  
  
  А иногда ссылаются с неточностью http://banker.ua/articles/mortgage/2008/04/04/1180429895 :
  
  "... Это подтверждает и исследование ГК «Оболонь». Если проанализировать статистику цен предложения, то они с января выросли с $2 860/ кв. м до $3 028/кв. м. Но при этом сейчас цена выше средней цены продажи аналогичных квартир на 7,2%, а в феврале разница между ценой предложения и ценой продажи составляла 2,2%..."
  
  Может это и незнечительный нюанс, но мне кажется группа компаний "Планета Оболонь" звучит информативнее, чем ГК "Оболонь".
  
  
• 05.04.2008 11:43 Владимир
  Мы сравнивали цены квартир по переуступке, с ценами аналогичных квартир в уже сданных домах. Квартиры по переуступке тянут статистику цен вниз. Если убрать эти квартиры, то средняя цена предложения прыгнет вверх.
  
  Вы в этом сами можете убедиться с помощью компьютерной оценки http://www.domik.net/mod/web/estimate (оцениваете аналогичную квартиру в аналогичном уже введенном в эксплуатацию доме в этом же микрорайоне, и сравниваете результаты).
  Единственно, что при этом необходимо иметь ввиду, что для получения более-менее достоверной статистики, подобных сравнений должно быть достаточно много.
  - - - - - - - - - - -
  
  Почему квартиры по переуступке тянут цены вниз?
  Объясняется это следующими факторами:
  
  1. Квартиры в доме, который еще не принят в эксплуатацию, практически всегда дешевле, чем в аналогичном доме, который уже введен.
  
  2. Для покупателя сделки "по переуступке" более рисковые по сравнению со сделками с застройщиком или "обычным" продавцом. Дополнительный риск всегда компенсируется снижением цены.
  
  3. Сделки "по переуступке" в 99,9% случаев осуществляются за наличные без ипотечного кредитования. Поскольку без кредитов покупателям тяжело, то они вынуждены одалживать недостающие деньги уже под совсем иные проценты (пусть, и на относительно короткий срок проведения сделки или завершения строительства; получив квартиру, многие перекредитуются). Естественно, за все это покупатели требуют снижения цены.
  
  
• 04.04.2008 23:18 Захар
  При составлении индекса цен предложений («хотелок» продавцов) вторичного рынка в состав данных для его вычисления входят данные объектов по переуступке. Фактически это объекты первичного рынка. Не раз было подчёркнуто, что их данные способны влиять и формировать нужную дельту роста цен предложений, вследствие их лёгкой трансформированости в нужную сторону, и обеспечивать заинтересованной стороне требуемый для пропаганды результат.
  Сегодня прочитал мнение исполнительного директора группы компаний "Планета Оболонь" председателя комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Алексея Котенко об особенностях обсчёта цен (надо полагать речь идёт о ценах предложений) первичного рынка http://www.domik.net/mod/main/articles/id171420189/ :
  
  «Я бы хотел сказать, что цены на первичном рынке достаточно сложно обсчитывать и выводить некие средние величины, отслеживая их изменения. Причина в том, что анализ необходимо вести на этапе сдачи дома.
  Одно дело - дома на стадии котлована, совсем другое - те, которые сдаются через два месяца. Собирать их в одну выборку нельзя: это приводит к существенным погрешностям.
  Кроме того, рынок недвижимости очень инертен, снижение цен на 6% за неделю - это уже означает некую тенденцию, это - стремительное падение. Не думаю, что такие тенденции имеют место быть - они просто необоснованны на сегодняшний день.»
  
  ИМХО, слова А.Котенко подтвердили подозрения, что цены предложений объектов по переуступке способны сильно влиять на рост индекса ценников объектов вторичного рынка.
  
  
  
  
  Смотреть все комментарии