Цены на жилье «перегрелись» и начнут падать? 

Причина в том, что цены на жилье достигли максимальной точки, после которой «отбить» вложенные в квартиры и дома деньги окажется невозможным. Зато жилье, по прогнозам специалистов, может подешеветь на 30%.
 
Опасные вложения
 
«Недвижимость уверенно держится на первом месте в рейтинге самых опасных инвестиций, — считает владелец компании «МППконсалтинг», которая занимается расчетом инвестиционных и финансовых рисков, Павел Мельник. По его словам, уже сегодня никто не покупает жилье: спрос упал, а цены продолжают лететь вверх.

 
«Налицо все признаки финансовой пирамиды. Инвестиции частных лиц в строительство практически отсутствуют. Инвестиции иностранных компаний значительно снизились нынешним летом», — говорит Павел Мельник. Строительные компании сидят без прибыли, многие стройки заморожены, потому что застройщики не могут найти покупателей. В таких условиях скоро наступит момент, когда агентствам недвижимости нечем будет расплачиваться по счетам, а строительным компаниям — отдавать кредиты. Тогда и придется резко снижать цены, чтобы хоть как-то свести концы с концами.

 
Это значит, что рынок недвижимости натянут как струна, которая может оборваться в любой момент. Произойти это может уже в январе 2007 года: цены на квартиры рухнут, похоронив под собой все надежды на прибыль. И если обвал произойдет, не исключено, что квартиры подешевеют на целых 30%, прогнозирует «БудИнформ».

 
При этом строители и продавцы жилья боятся признать надвигающийся на них кризис. И по-прежнему пытаются убедить клиентов лозунгом — «покупай сегодня, потому что завтра будет дороже».
 
Ценовой тупик
 
В нынешнем году стоимость квадратного метра так называемого социального жилья во вторичном фонде в Крыму выросла в среднем на $100. Сейчас однокомнатные квартиры продаются по цене из расчета в среднем $932 за 1 кв. м, двухкомнатные — $883 кв. м, трехкомнатные — $836 кв. м и четырехкомнатные — 791 кв. м. Для сравнения: в феврале 2006 года квадратный метр в однокомнатной квартире обходился покупателю в $803, в «двушке» — $793, в «трешке» — $730, все, что более, — $651. Причем росли цены до мая, а затем остановились. Продавцы, конечно, продолжают устанавливать цены все выше и выше, но продать недвижимость становится все сложнее. Не наблюдалось в этом году и традиционного осеннего всплеска цен на жилье, когда заработавшие во время курортного сезона деньги люди стремятся вложить в недвижимость. Эти времена остались позади, объясняет директор фирмы «Город» Валерий Шевердак. Поскольку еще десяток лет назад стоимость крымской недвижимости была $5, 6, 7 тыс., то вполне реально было за курортный сезон заработать на небольшую квартирку, если не хватало — недостающие пару тысяч «зеленых» перехватить у родственников или друзей. В последние годы цены взлетели до таких высот, что средний бизнес не даст такую прибыль, чтобы за несколько месяцев насобирать на квартиру $30 — 40 тыс. В основном в недвижимость вбрасываются деньги от кредитных операций, а для получения банковского займа совершенно не важно, какой месяц на календаре.

 
Значительно меньше стали и объемы продаж: за год-два они сократились вдвое. Причем зависит количество сделок не только от наличия денег, но и от других факторов. Например, ушли в прошлое времена, когда народ массово уезжал из Крыма, продавая свою недвижимость. Нынче если кто-то продает жилье, то для того, чтобы взамен проданного купить другое: допустим, поменять квартиру на дом или разделить недвижимое имущество при разводе. В итоге выстраиваются длинные цепочки продавцов — покупателей. А случаи, когда человек продал жилье, забрал деньги и ушел, стали редкостью.

 
Поменялись цены, поменялись и покупатели, и продавцы. Правда, агентства недвижимости в массовом порядке закрываться не стали, свои комиссионные, как и прежде, отбивают: если раньше за сделку брали $300 — 500, теперь пару процентов от стоимости квартиры.
 
Пирамида рухнет?
 
Сами риэлтеры, чья прибыль растет при подорожании жилья, расходятся в прогнозах по поводу возможного падения цен на так называемую массовую недвижимость. Директор крымского агентства недвижимости «Горница» Михаил Кадыков считает, что стоимость жилья будет продолжать расти до тех пор, пока не начнется массовое строительство. А поскольку строительного бума не наблюдается, падения цен ждать не приходится.

 
Иного мнения придерживается директор симферопольской фирмы «Город» Валерий Шевердак. На его взгляд, цены достигли своего пика, дальше только вниз. Когда это произойдет, точно сказать сложно, ведь пока цены на недвижимость стремительно росли, появилась целая армия заинтересованных структур, которым выгодно приучать народ к мысли, что рост цены не остановится. Это и большинство риэлтеров, желающих получить свой куш сегодня, а не завтра. И банкиры, которым нужно, чтобы деньги их банка работали, в том числе и в кредитных операциях. И перекупщики квартир, привыкшие за последние годы неплохо зарабатывать на «купи-продай». В результате совпадения интересов рынок недвижимости здорово нагрелся и даже отчасти перегрелся. У него появились признаки финансовой пирамиды, которая может рухнуть в любой момент. Случится это, когда самый последний и самый большой слой вкладчиков не сможет «отбить» вложенные в недвижимость деньги из-за отсутствия спроса на нее. До определенного предела люди богатые и не очень вкладывали деньги в постоянно дорожающую недвижимость, но наступает момент, когда ее цена становится неподъемной. Найти покупателя в такой ситуации на «золотой» дом или квартиру просто невозможно (количество богатых людей не успевает увеличиваться настолько быстро, насколько стремительно растут цены), а значит, и вернуть свои деньги. Дальше можно ожидать стабилизации цен (то, что сейчас происходит), а в перспективе — снижения. По крайней мере, в таких городах, как Симферополь. Исключение могут составить населенные пункты ЮБК, где земля на вес золота и недвижимости всегда не будет хватать на всех желающих. К этой категории городов можно отнести и Киев, где тоже всегда будет спрос на жилье.

 
Помочь снизить цены на недвижимость могут строительные компании, если начнут массово насыщать рынок недорогим жильем. По мнению экспертов, для них сейчас самое благодатное время. Раньше стоимость квадратного метра на вторичном рынке была $100 — 120, а в новостройках — $300 — 400, и покупатели отдавали предпочтение первому варианту, что, в общем-то, выбивало почву из-под ног строителей, которым оказывалось невыгодно строить массовое жилье. Сейчас ситуация изменилась: стоимость квадратного метра в новостройках и во вторичном фонде практически сравнялась. То есть что ни построй — все купят.