К 2012 году ОСМД будут функционировать в 80% домов Украины 

Одна из наиболее серьезных проблем для многих владельцев квартир – жилищно-эксплуатационные конторы, которые по тем или иным причинам не выполняют своих обязанностей по содержанию многоквартирных домов и прилегающих территорий. В результате страдают именно владельцы квартир – как те, которые в них живут, страдая от «удобств», так и те, которые не проживают в них, но несут убытки из-за ухудшения состояния самого дома. Правительство и прочие органы власти постоянно обещают «что-то решить». С направлением движения якобы определились - частные ЖЭКи, оказывающие услуги владельцам квартир. А чтобы среди последних не было разногласий, то они должны объединиться в ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов).
 
К 2012 году ОСМД будут функционировать в 80% соответствующих домов Украины, заявил Министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Попов. И для ускорения этого процесса предложил выделять из госбюджета средства на ремонт таких домов после создания в них ОСМД и принятия этими организациями на баланс домов и прилегающих территорий. А именно - 33 млрд. гривен за пять лет. Еще около 50 млрд. грн. Министерство намерено привлечь из местных бюджетов и других источников.
 
Однако что означают эти организации с точки зрения защиты прав конкретного квартировладельца (особенно в отношениях вокруг услуг ЖЭКа либо аналогичных структур и их оплаты)? Согласно Закону «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», высшим органом управления ОСМД является общее собрание. Но порядок голосования на нем устанавливается уставом ОСМД. Следовательно, голосовать можно и по принципу «одна квартира – один голос» (как четко предусмотрено для учредительного собрания ОСМД), и по любому другому – например, по количеству «квадратов», принадлежащих каждому участнику, или числу зарегистрированных в квартире жильцов.
 
При этом к исключительной компетенции общего собрания, кроме прочего, относится вопрос о заключении сделок на сумму, выше определенной в уставе, и вопросы о реконструкции или ремонте дома (а также возведение хозяйственных построек, например гаражей, на прилегающей территории). Надо согласиться, что права эти довольно широки и вполне могут повлиять на конкретное имущество в виде квартиры.
 
С управителем у каждого владельца квартиры будет четкий договор, в котором должны быть перечислены все виды услуг, оказываемых управителем, и размер их оплаты. То есть, как минимум, владелец жилья будет знать, чего именно требовать от управителя и за что он ему платит
 
Тем более что заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг – это вообще компетенция правления ОСМД. Правление же избирается на общем собрании. И многое здесь зависит от установленной процедуры голосования.
 
Однако непосредственное управление домом, в том числе предоставление жилищно-коммунальных услуг, осуществляет управитель, определяемый ОСМД. При этом договоры он заключает непосредственно с каждым владельцем квартир (Госкомитет по вопросам жилищно-коммунального хозяйства еще в 2003 году утвердил соответствующий Типовой договор, на основе которого должны заключаться конкретные договоры на практике).
 
Правда, из общего правила есть исключение – если дом пребывает на балансе ОСМД, то форму управления имуществом определяет общее собрание. Причем решение принимается квалифицированным большинством голосов. Сколько именно (две трети, три четверти, три пятых) голосов от общего числа членов ОСМД должно быть «за», Закон не определяет, это зависит от устава конкретного объединения.
 
При этом стоит учитывать, что квартировладелец, согласно Закону, имеет право оплачивать коммунальные услуги непосредственно на счета их поставщиков, а не через управителя. Но возможность такая есть только в случае наличия квартирных счетчиков. Если же таких приборов нет, а имеются общедомовые счетчики, то оплата производится на счета управителя или ОСМД (если оно самостоятельно управляет домом). При этом порядок распределения расходов между членами объединения устанавливается самим объединением.
 
Однако оплата коммунальных услуг не освобождает его от обязанности платить за услуги управителя. Кроме того, общее собрание ОСМД может дополнительно принять решение о введении определенных сборов в пользу самого объединения. И они тоже будут обязательны для всех членов ОСМД.
 
ГЛАВНОЕ
 
Так что членство в ОСМД дает возможность на современном этапе разве что самостоятельно выбрать управителя дома (он же – частный ЖЭК). Это, кстати, не так уж мало, поскольку именно ЖЭКи отвечают за основную часть работ по содержанию и текущему ремонту жилых домов. В остальном пока вариантов немного – поставщики коммунальных услуг в Украине являются монополистами. При этом с управителем у каждого владельца квартиры будет четкий договор, в котором должны быть перечислены все виды услуг, оказываемых управителем, и размер их оплаты. То есть, как минимум, владелец жилья будет знать, чего именно требовать от управителя и за что он ему платит.
 
Пока же правительству приходится «загонять» владельцев квартир в ОСМД. Хотя некоторые эксперты говорят, что эффективнее решить эту проблему можно было бы, например, за счет стимулирования создания частных ЖЭКов.