Торговый Клондайк 

Они буквально встали в очередь – сверхъемкий рынок, коим является наша страна, до сих пор не готов принять всех желающих ввиду элементарной нехватки площадей в торговых (ТЦ) и торгово-развлекательных центрах (ТРЦ). Девелоперов этой недвижимости подгоняют и с другой стороны: все больше семей хотят тратить свои бюджеты на покупки так, чтобы шоппинг доставлял удовольствие
 
Свободных мест нет

 
Кажется, пойти за покупками в Киеве есть куда. За последние несколько лет количество новых и реконструированных старых ТЦ увеличилось в несколько раз. Но эксперты рынка торговой недвижимости уверяют, что площадей под торговлю в столице не хватает, в то же время многие отмечают особую активность в развитии этого сегмента в регионах. «По итогам 2006 г. Киев уже не является лидером по насыщенности торговыми площадями, он занимает 3-е место после Днепропетровска и Николаева, лишь ненамного опережая Одессу и Донецк», – приводит статистику генеральный директор Украинской Торговой Гильдии Вадим Непоседов.

 
«Общая площадь ТЦ в столице на сегодняшний день составляет около 500 тыс. кв. м, торговая – около 300 тыс. кв. м, что соответствует 125 кв. м торговых площадей на тысячу человек. Таким образом, по этому показателю Киев продолжает отставать от большинства европейских столиц: в Праге на тысячу жителей приходится свыше 330 кв. м, а в Варшаве – свыше 350 кв. м», – обрисовывает сложившуюся ситуацию директор департамента торговой недвижимости компании «XXI Век» Александр Овчар.

 
Готовы сравнить киевский рынок торговых площадей с варшавским и в компании DTZ, к сожалению, не в пользу первого. «На начало 2007 г. общая торговая площадь в ТЦ Киева достигла около 290 тыс. кв. м, что отображает состояние такого рынка Варшавы в 1999 г. », – говорит начальник отдела торговой недвижимости компании DTZ Лилия Лисовик.
Дефицит торговых площадей в Киеве специалисты не стесняются называть огромным: свободных мест в каждом ТЦ – не более 5%, хотя и это редкость. Обычно вакантность составляет 0–2%, в результате чего предложение не удовлетворяет спрос на 40–50%. В успешных комплексах места зарезервированы по максимуму, свободные торговые зоны удается найти лишь в не самых удачных ТЦ. А Лилия Лисовик отмечает, что в некоторых из популярных центров требуется заплатить даже за включение в список потенциальных арендаторов.

 
По результатам исследований компании Build & Live Development, за 2006 г. и январь-март 2007 г. введено в эксплуатацию всего около 60 тыс. кв. м торговых площадей. «В начале прошлого года было заявлено большое количество мультиформатных объектов, однако строительство многих из них задержалось. Если проанализировать запланированные к сдаче ТЦ, то объем торговых площадей должен был составить около 450 тыс. кв. м. Но на март 2007 г. этот показатель равнялся лишь 380 тыс. кв. м», – приводит свои данные директор Build & Live Development Виктор Распутный.

 
В 2007 г. собираются ввести в эксплуатацию несколько новых довольно крупных ТЦ, только о соответствии заявленных сроков реальным говорить сложно. «Задержка объясняется, прежде всего, трудностями, возникающими на этапе землеотвода и получения пакета разрешительной документации на строительство, высокой стоимостью земли на вторичном рынке, непрозрачностью и нестабильностью решений городских властей, общественной шумихой вокруг процесса застройки и пр. », – называет самые распространенные проблемы Александр Овчар.

 
Можно с уверенностью сказать, что значительно повлияет на снижение активности строительства и проектирования ТЦ нестабильная политическая ситуация. Многие западные инвесторы, годами присматривавшиеся к Украине как к потенциальному рынку развития бизнеса, уже в начале апреля решили на время забрать деньги из страны. На рынке ритейла, который считают одним из наиболее емких и привлекательных, это отразится самым негативным образом.
Усугубляется ситуация тем, что иностранный инвестор киевскому рынку торговой недвижимости необходим и как основной источник капитала, и как грамотный управляющий. Хотя услуги отечественных консультантов стоят значительно дешевле, опыт и знания их зарубежных коллег играют важную роль, поэтому создатели крупных ТЦ стараются привлекать иностранцев к управлению своими объектами. Но случалось, западные специалисты терпели неудачи – не учитывая особенности украинского рынка и украинского покупателя, применяли неадаптированные под них методы управления.
В Украинской Торговой Гильдии низким считают не только уровень управления, но и качество самих объектов. «Примерно половина площадей ТЦ в регионах – это не новые проекты, а отремонтированные или реконструированные старые, в то время как в Киеве торговых комплексов, построенных за последние 5 лет, – более 80%. Еще одним показателем, свидетельствующим о низком качестве ТЦ в регионах, является малый размер – в среднем, порядка 6,3 тыс. кв. м. Наряду с появлением новых высокоуровневых проектов продолжают преобладать ТЦ с низким качеством отделки и большой долей несетевых операторов», – сокрушается Вадим Непоседов, но отмечает дальнейшее развитие сетей таких ТЦ, как «Караван», «Амстор», «Таврия-В», «Велика Кишеня», «Материк», «Дафи».

 
Не столь пессимистично видит ситуацию Александр Овчар. «Среди основных тенденций на рынке торговой недвижимости уже в течение 3-х лет мы наблюдаем повышение интереса инвесторов и постепенный приход зарубежных сетевых операторов розничной торговли, совершенствование профессионализма в разработке концепций, выборе форматов, архитектурных решений, условий эксплуатации ТЦ, а также возрастание значения стратегической ориентации девелоперов», – обращает внимание на позитивные тенденции эксперт.
 
Высокий спрос
Ярче всего демонстрирует дефицит торговых площадей в Киеве такой показатель, как стоимость аренды квадратного метра в ТЦ – она уже давно выше, чем во многих европейских столицах. По данным Украинской Торговой Гильдии, в крупных городах средние арендные ставки находятся в пределах $ 50–70 за кв. м в месяц. «Значительное влияние на цену оказывает месторасположение и качество ТЦ, причем последнее является более весомым фактором. В одном городе стоимость аренды 1 кв. м может колебаться от $ 30 до 150 в месяц», – считает Вадим Непоседов.
По наблюдениям компании Build & Live Development, среднемесячная стоимость аренды 1 кв. м площади в ТЦ Киева находится в диапазоне $ 45–130, при этом в удаленных от центра торговых комплексах – $ 40–60, и только для «якорных» арендаторов она ниже – около $ 20.

 
В целом, по показателям разных компаний, арендные ставки за прошлый год увеличились на 20–30%, хотя о конкретных цифрах лучше говорить в разрезе каждого отдельно взятого ТЦ, поскольку в удачных шоппинг-моллах они растут постоянно, а в неудачных могут и не изменяться. Как отмечает Александр Овчар, несмотря на острый дефицит площадей, в некоторых ТЦ наблюдается высокий уровень ротации и вакантности. Это свидетельствует о том, что операторы розничной торговли научились выбирать «свой» ТЦ и не согласны открывать магазины в первом попавшемся месте. «Арендаторы просто не хотят заходить в комплексы, где не будет достаточного для успешного функционирования данного магазина или отдела потока посетителей. Очевидно, появление новых объектов торговой недвижимости и ужесточение конкуренции негативно скажется на дальнейшем функционировании подобных ТЦ. Значит, уровень развития рынка повышается», – считает эксперт.

 
О факторах, влияющих на успешность ТЦ и, соответственно, на арендные ставки в нем, специалисты говорят по-разному. Кто-то на первое место ставит знаменитый принцип «трех L» – «location, location, location», считая именно его залогом успеха или провала комплекса. «ТЦ должен иметь хороший доступ общественного и личного транспорта, правильную конфигурацию и быть достаточным по размеру», – убежден Александр Овчар. В Украинской Торговой Гильдии более важным фактором называют качество ТЦ, хотя и не приуменьшают важность расположения.

 
Виктор Распутный констатирует, что арендные ставки варьируются в зависимости от площади помещения, инфраструктуры, удаленности объекта от станций метро и транспортных магистралей. Не менее значимым он считает размещение торговых площадей внутри него. Например, на первых этажах с витринными окнами аренда будет стоить особенно дорого. Если ТЦ ориентирован на людей с высоким уровнем достатка, то наличие транспортной развязки вблизи здания и удобной парковки обязательно.

 
Специалисты не сомневаются, что в ближайшее время стоимость аренды в ТЦ Киева будет расти. Ведь дефицит торговых площадей не исчезает, а в связи с неопределенной политической ситуацией может и усугубиться. Учитывая специфику рынка, эксперты очень осторожно прогнозируют сроки стабилизации цен: возможно, к 2009-2010 гг., когда будут введены в эксплуатацию большие заявленные ТЦ. Но, как с некоторой опаской подмечает Александр Овчар, о точности подобных прогнозов говорить сложно.
 
Удача или стратегия?

 
О том, каким должен быть внутри и снаружи современный шоппинг-молл, каждый девелопер имеет собственное представление, но общие тенденции проследить можно. Сегодня, по данным Украинской Торговой Гильдии, срок окупаемости ТЦ Украины составляет 5–7 лет, тогда как в странах Центральной Европы – 10–15 лет. Но там девелоперов интересует возможная сумма продажи комплекса через 5 или 10 лет после вывода его на проектную мощность, а у нас пока рассчитывают на быструю прибыль от аренды. Но в силу того, что рано или поздно рынок торговых площадей увеличится и ставки стабилизируются, такой путь вряд ли можно считать самым удачным. Поэтому подходы к бизнесу в этой сфере постепенно приближаются к западным.

 
За последнее время формат ТЦ претерпел существенные изменения. Сегодня именно универсальные торгово-развлекательные центры привлекают покупателей – семьи зачастую готовы провести в них целый день, делая покупки вперемежку с боулингом, просмотром фильмов, перекусами в фаст-фудах и непременным заездом в супермаркет. «Начинка» самих бутиков в ТРЦ также претерпевает изменения – в одном комплексе должны быть представлены максимально различные группы товаров, чтобы каждый член семьи мог подобрать себе необходимый. Кроме того, привычными явлениями становятся супермаркеты электроники, отделения банков, компьютерные клубы и салоны красоты. В общем, цели покупателей и девелоперов находят все больше точек пересечения. Первые стараются за один день в одном месте получить как можно больше пользы и удовольствия, вторые – извлечь из этого максимальную прибыль.

 
Среди последних тенденций, пришедших к нам с Запада, стало модным проектирование комплексов формата mixed-use, в состав которых входит жилая, офисная, гостиничная, торгово-развлекательная и даже складская части, причем сочетаться они могут в разнообразных вариантах. Но пока самыми популярными и востребованными остаются ТРЦ подобно «Каравана», «Метрополиса», «Украины», «Магеллана» и «Ультрамарина». А за пределами Киева, в Броварах, успешно функционирует «Терминал», в состав которого входят и привычный кинотеатр, и менее обыденный картинг. Такой формат, как совмещение офисных площадей с торговыми, тоже становится довольно популярным. И если ТРЦ в большей степени характерны для жилых массивов, то офисно-торговые – для деловой части города, поскольку в них превалируют одежные бутики, куда работникам офисов удобно заглянуть в обеденный перерыв или после работы.

 
«Сооружать мультиформатные ТЦ девелоперов стимулирует активный спрос и необходимость эффективного использования участков, так как рынок недвижимости испытывает их дефицит, а возведение многофункциональных комплексов позволяет экономить земельные, энергетические и прочие ресурсы. Зачастую имеет место и выгода застройщика, который желает уменьшить сроки окупаемости и увеличить доходность объекта», – поясняет Виктор Распутный.
Ряд вопросов девелоперам важно решить до начала проектирования ТЦ. Например, сколько этажей будет иметь комплекс. С одной стороны, земля стоит дорого и достается сложно, с другой – покупатели не всегда готовы подыматься выше второго уровня. По статистике, которую приводит Лилия Лисовик, с каждым этажом комплекс теряет до 25% покупателей. Именно поэтому она считает целесообразным строить новые ТЦ, а не реконструировать старые универмаги высотой в три и более уровня. Хотя здесь следует отметить удачную реконструкцию шоппинг-молла «Украина» – при своих четырех этажах он является одним из самых успешных и посещаемых в Киеве.

 
Если ТЦ слишком большой по площади или по высотности, важно правильно разместить «якорных» арендаторов, которые будут притягивать к себе посетителей. Правильно – значит, подальше от входа, чтобы по дороге к «якорю» покупатель успел увидеть и заинтересоваться как можно большим количеством магазинов. Может помочь и грамотно продуманная концепция ТЦ. Например, «Квадрат» на Лукьяновке стоит «на потоке», являясь важным переходом между станцией метро, офисами и остановками общественного транспорта, поэтому никогда не испытывает проблем с посетителями даже на 3-м и 4-м этажах. Супермаркет обычно размещают на первом или цокольном уровнях, часто одно его наличие способно в немалой степени привлечь покупателей в ТЦ.

 
По наблюдениям Александра Овчара, для украинского рынка розничной торговли характерны два основных типа «якорей» – продовольственные супермаркеты и отделы развлечений. «В Европе достаточно распространен так называемый «department store», где представлен широкий выбор товаров непродовольственной группы для потребителей разного пола и возраста. К примеру, потокообразующую функцию выполняют магазины C&A, H&M, Marks&Spenser. В США операторы ТЦ предпочитают работать с продовольственными «якорями», поскольку частота их посещения намного выше», – объясняет эксперт.

 
Относительной новинкой является создание подземных ТЦ, на них девелоперы смотрят по-разному. С одной стороны, пример «Глобуса» демонстрирует, что и под землей можно создать интересный проект, с другой – наличие света и открытого пространства более привлекательно для покупателей. По этой причине сложно говорить о возможности создания таких ТЦ высокого класса – вряд ли за дорогими товарами состоятельные люди спустятся под землю. Они охотней поднимутся на бесшумном прозрачном лифте на 5-й этаж «Мандарин-Плазы» или «Арены».

 
На выбор покупателями того или иного ТЦ также влияют его расположение (невдалеке от места работы или дома), удобная транспортная развязка, наличие фуд-кортов и вместительной парковки. Причем, как показал опыт ТЦ «Украина», где паркинг представляет собой многоэтажный наземный пандус, отечественному автомобилисту ментально ближе именно наземный, а не подземный вариант.
 
По высшему разряду

 
Отдельного внимания заслуживает сегмент ТЦ для клиентов с широкими финансовыми возможностями. На сегодняшний день подобных комплексов в Киеве, пожалуй, только два – «Мандарин-Плаза» и соседствующий с ним «Арена-Сити». Остальные ТЦ предлагают продукцию преимущественно средней ценовой категории. В связи с этим специалисты отмечают нехватку торговых комплексов высокого класса. Игроки рынка очень надеются на успешность таких строящихся ТРЦ, как «Троицкий», «Эспланада», «Комод», и особо отмечают проект «Днепровская пристань», над которым работают известные мировые консультанты.

 
Основными тенденциями 2007 года Виктор Распутный считает развитие торговой недвижимости в регионах, повышение качества ТЦ и развлекательной составляющей в них, рост арендных ставок и сроков окупаемости объектов за счет подорожания себестоимости строительства, реконструкцию промышленных предприятий под торговые комплексы (как, например, «Большевик»). «В 2007 году спрос на торговые площади по-прежнему будет высоким, а уровень свободных составит не более 3%. Также предполагается двукратное, до 700 тыс. кв. м, увеличение количества ТЦ», – делает весьма оптимистичные прогнозы директор Build & Live Development.

 
Несмотря на сложность и неоднозначность ситуации на рынке торговой недвижимости, все эксперты выражают надежду на успешное развитие этого сегмента. Ожидаемые зарубежные инвестиции помогут украинским девелоперам окрепнуть, сформировать правильные подходы к вопросу создания и развития ТЦ, стабилизировать цены на аренду, и в результате выиграют не только арендаторы, а, прежде всего, покупатели.

Наталья Кушнир  

Источник: ДОМ индекс

Подписаться на рассылку