Землю пора продавать?
17.10.2008 11:05, Рубрика: Жизнь
В 2007 году, когда цены на квартиры выросли на 12-13%, а инфляция составила более 15%, инвесторы и спекулянты стали более активно осваивать рынок земли.
Но и здесь хорошие времена уже закончились: те, кто успел перепродать землю в течение минувшего лета, не прогадали, остальные судорожно ищут покупателей. Рынок завален предложениями от застройщиков, которые сами в страхе ожидают момента, когда банки начнут массовую распродажу заложенных у них земель. Если это случиться, украинский рынок земли может повторить судьбу российского фондового рынка, тогда стоимость земли буквально за 1 месяц может упасть в 2-3 раза: большинство строительных площадок и проектов, которые уже запущены, находятся в залоге у банков, и если компании не смогут расплатиться за них, то банк вправе продать их буквально «за сколько дадут». Сергей Конюхов, директор компании «Hansa Недвижимость», констатирует: в 2008 году цены на землю снижаются. «Бешеные темпы роста, которые в некоторых населенных пунктах достигали чуть ли не 300% в год, перегрели рынок: цены не могут расти такими темпами при таком низком уровне жизни, который существует в Украине», - говорит Конюхов. Развеять миф о бесконечном росте цен можно на примере популярного и престижного Обуховского района, откуда, по сути, и начал свое развитие рынок загородной недвижимости. Изначально в этой местности, обладающей отличными природными характеристиками, было большое количество участков с выходом к водоемам, примыкающих к лесопосадкам и имеющих условия для подключения к инженерным коммуникациям. Прилегающие к таким местам земли еще полтора-два года назад выставляли на продажу по $20 тыс. за сотку, сейчас ее не покупают даже за $10 тыс. Герман Паникар, кандидат экономических наук, ассоциированный директор отдела финансовых рынков и инвестиций «Джон Ленг ЛаСаль» отмечает: «Многие девелоперы, выставившие сейчас свои земельные участки на продажу, вынуждены снижать цены в 1,5-2 раза по сравнению с той, которая была первоначально заявленной». Сегодня на рынок Киевской области вышли участки, которые компании активно скупали под строительство – многоэтажного жилья, логистических центров, коттеджных поселков. Однако мировой финансовый кризис добрался и сюда – компании, которые планировали построить заявленные объекты за счет банковских кредитов, не смогли этого сделать. Сегодня банки не дают кредиты под проект, который находится на стадии согласования, под объекты, строительство которых еще не начато и под земельные участки, где право собственности может быть оспорено в суде. Участки же, вокруг которых развернулись острые конфликты, а таких немало, превратились просто в «бросовый товар». Банки, которые до недавнего времени были «лучшими друзьями» строительного бизнеса, предоставляя кредиты, как застройщикам, так и их клиентам, сегодня могут превратиться в заклятых врагов. Брать в залог земли ОСГ они отказываются категорически – нестабильная политическая ситуация заставляет финансистов всерьез сомневаться, что мораторий на продажу сельскохозяйственных земель когда-нибудь будет снят. По данным компании DLL Top Consulting Ukraine, только за последние четыре года в обход моратория разными методами было продано паев общей площадью более 5 млн. га. Сегодня до 80% этих гектаров выставлены на продажу, но так как банки не рассматривают их в качестве залога, эти земли распродаются достаточно дешево. Наиболее ярко кризисные явления на рынке загородной недвижимости видны на примере объектов, которые считались самыми удачными. Так, один из крупнейших коттеджных проектов Киевской области «Олимпик-Парк» существенно изменил условия продажи и даже финансовых партнеров. Если еще в прошлом году ипотечный кредит под покупку строящегося коттеджа давался только под залог существующей киевской квартиры или какого-нибудь другого существующего объекта, то сегодня покупку дома в этом поселке кредитует другой банк, а залогом выступает сам строящийся коттдеж. Банк очень рискует в данном случае, ведь недостроенный дом - один из самых неудобных и невыгодных объектов залога. Более того, коттеджи в этом поселке сегодня продаются в рассрочку, хотя еще год назад девелоперы требовали полной предоплаты. Однако даже такие меры не позволяют подстегнуть платежеспособный спрос. По оценкам операторов рынка, если в 2007 году в том же «Олимпик-Парке» продавалось до 50 коттеджей в месяц, то сегодня успешной считается продажа 20 домов в месяц, но и такой результат не спасает положения. Основная часть земли сегодня лежит на ее владельцах тяжелым грузом, а сами владельцы стоят перед выбором: либо снижать цену, причем в разы, либо еще долгие годы ждать того момента, когда рынок «переварит» существующие предложения. «Участки, которые дорожали не из-за их качества, а на волне всеобщего подорожания, упадут в цене, - говорит С. Конюхов. – В первую очередь, это участки, на которые сложно провести коммуникаций и участки с неблагоприятным окружением – вблизи крупных и шумных дорог, производства, а также участки, вокруг которых возникали конфликты и суды». Ярким примером юридических проблем загородного строительства является крупный проект, который был заявлен в Бориспольском районе вблизи поселка Счастливое. Конфликт разгорелся вокруг десятков гектаров земли, местные жители требуют от властей передать им земли принадлежащие частным фирмам. По словам коммерческого директора компании «Мой дом» Максима Мирошника, «кроме проблем финансового кризиса, в данном случае налицо юридические проблемы, таким образом земли с. Счастливое, в ближайшее время могут сильно упасть в цене, так как сегодня ни одному инвестору не нужна проблемная земля». Слова Максима Мирошника подтверждают и другие эксперты рынка, по их прогнозам, инвесторы заморозят проекты на участках, имеющих «плохую» историю на неопределенный срок. «Сегодня нет смысла тратить деньги на тяжбы и юристов, когда в соседнем селе можно дешево и без проблем купить землю с «чистыми» документами», - говорит Мирошник. Собственно последние события в том же Счастливом подтверждают мнение экспертов – шедшая до недавнего времени скупка прав на спорные участки приостановлена на неопределенный срок, да и судебное разрешение конфликта затягивается из-за постоянных переносов судебных слушаний. Сегодня сложно сказать, превратиться ли нынешний строительный кризис в глубокую депрессию: упадет ли цена на недвижимость и землю в два-четыре раза аналогично тому, как уже упал украинский фондовый рынок. Скорее всего, пострадают от кризиса маленькие компании и обычные граждане, купившие себе кусочек земли для внуков или взявшие ипотечный кредит под строящиеся и теперь замороженные жилищные проекты - случайно попавшие в жернова нового общемирового МММ. Однако во всем этом есть и положительный момент: спекуляции на земле уходят в прошлое. |
По материалам: domik.net
Комментарии посетителей:
- 18.10.2008 00:42 mafia
я какраз не о ценах говорил, а о том что не совсем понимаю радость некоторых форумчан=) - 17.10.2008 19:34 Алехх
ДА ХВАТИТ ВАМ ВСЕМ ТРЕПАТЬСЯ - ПОДЕШЕВЕЕТ... ПОДОРОЖАЕТ....
НИЖЕ СТАТЕЙКА С САЙТА РАДИО "СВОБОДА" - ПОЧИТАЙТЕ О ТОМ, ЧТО СЕЙЧАС ПРОИСХОДИТ В ЕЩЁ НЕДАВНО БЛАГОПОЛУЧНОЙ ИСПАНИИ. ОЧЕНЬ СКОРО НАМ ВСЕМ БУДЕТ НЕ ДО НЕДВИЖИМОСТИ....
Чем полезна чечевичная похлебка: испанцы учатся жить в условиях кризиса
Ирина Лагунина
15.10.08
Ирина Лагунина: По данным Евросоюза, в Испании финансово-экономический кризис, поразивший весь мир, ощущается населением больше, чем в других странах Западной Европы. Там быстрее растет инфляция и безработица, закрываются предприятия и замораживаются стройки, пустуют гостиницы и рестораны. И даже покрытые слоем пыли, вдоль улиц стоят машины – у хозяев нет денег на бензин, как рассказывает наш корреспондент в Мадриде Виктор Черецкий.
Виктор Черецкий: Еще не так давно приезжавшие в Испанию иностранцы, к примеру, из Германии, Великобритании, Бельгии или Франции, удивлялись: как расточительно живут испанцы. Даже малообеспеченные семьи без особого труда покупали квартиры, дачи, дорогостоящие марки автомобилей, путешествовали по всему миру и при всем этом особо не надрывались на работе. Многочисленные бары, рестораны, кафе круглый год были переполнены. Ночная жизнь в городах бурлила до семи утра. Отпуск испанцы проводили на море. На рождественские каникулы ездили в горы кататься на лыжах или загорать на пляжи стран Карибского бассейна. Одевались в фирменную одежду иностранного производства, отечественную оставляли для посещающих страну туристов и иммигрантов. Сверхдоходы поступали в основном от продажи земельных участков и массового строительства жилья – для иностранцев на побережье – многие европейцы в последние годы приобретали дачи в Испании. Теперь этот источник иссяк. В стране остаются нереализованными около миллиона новых квартир и коттеджей и это, не считая подержанного жилья. Говорит аналитик рынка недвижимости Игнасио Посуэло:
Игнасио Посуэло: В последние 12 лет спрос на жилье только рос, никогда не снижаясь. Доходы от строительства были колоссальными. Теперь все изменилось. Жилье больше никто не покупает – ни новое, ни подержанное.
Виктор Черецкий: Кроме того, как теперь выясняется, государственные структуры практически не контролировали происхождение денег, поступающих из-за рубежа. Этим пользовались преступные элементы со всего мира, чтобы отмывать в испанских финансовых учреждениях – в банках и сберегательных кассах - и в том же жилищном строительстве деньги от незаконных финансовых сделок, коррупции, контрабанды наркотиками, рэкета, торговли оружием, женщинами и других неблаговидных дел. Как показали судебные расследования последних лет, в так называемой «испанской прачечной» отмывались миллиарды. Только в 2007 году суд наложил арест на недвижимость иностранных наркоторговцев на сумму в 83 миллиона евро. Говорит комиссар управления полиции по борьбе с наркотиками и организованной преступностью Эдуардо Суарес:
Эдуардо Суарес: Наша цель – конфисковать деньги и имущество, полученные от наркоторговли и другой незаконной деятельности и, таким образом, лишить преступный мир средств для дальнейших незаконных действий.
Виктор Черецкий: Тем не менее, в свое время в виду притока денег из-за рубежа - чистых и грязных – в банках и сберегательных кассах страны скопилось достаточно средств, чтобы щедро раздавать кредиты всем подряд, без особой проверки платежеспособности клиентов. На этих кредитах и строилось испанское благополучие. Квартиры и дачи, цены на которые за 10 лет утроились, покупались с рассрочкой на 30 лет, машины, электробытовая техника и мебель – на пять. До зарплаты на кредитные карточки брались в долг продукты питания и одежда. Жить в долг стало делом привычным. Долги никого не смущали - банковские проценты за пользование кредитами были низкими. В конце концов, в долгу у банков оказалось 90% испанских семей. Отрезвление от кредитной эйфории началось два года назад, когда стали расти ежемесячные выплаты за взятые в долг деньги. С того времени они увеличились почти в два раза. То есть, если кому-то в месяц приходилось выплачивать по кредитам, к примеру, 700 евро, то теперь – надо отдавать 1400, при средней зарплате в стране в 1600 евро. Начала расти задолженность населения по банковским выплатам. Многие стали отдавать финансовым учреждениям купленные в кредит вещи, в том числе жилье и переселяться к родственникам или на частные квартиры. Говорит служащий Народного банка в Мадриде Хоакин Перес:
Хоакин Перес: С начала этого года число банковских неплательщиков резко увеличилось и продолжает расти. Речь идет об увеличении на 40% по сравнению с прошлым годом. Ситуация напоминает начало 90-х годов, хотя тогда речь шла о меньшем числе должников. К сожалению, похоже, что картина не изменится к лучшему в ближайшее время.
Виктор Черецкий: Беда, к тому же, как известно, не приходит одна. Кризис - в связи с падением спроса на жилье - начался в строительстве и потянул за собой всю экономику. К нему прибавились и неурядицы в мировой финансовой системе, оставившие испанские банки без наличных денег. Стала быстро расти безработица – за последний год она выросла на четверть. По официальным прогнозам специалистов, безработица достигнет к концу года 15% трудоспособного населения, по неофициальным – 20%. Резко упала продажа автомобилей. О создавшейся ситуации говорит директор мадридского Института экономических исследований Хавьер Ирансо:
Хавьер Ирансо: Мы переживаем очень быстрый спад в испанской экономике. Ведь со строительством связаны многие другие отрасли. Полагаю, что кризис носит глубокий и затяжной характер. Строительство и вся промышленность страдают от отсутствия финансирования, банки не дают кредитов, поскольку существует еще и кризис доверия, ведь многие – и предприятия и частные лица - уже не возвращают долги. Кроме того, резко сократилось поступление налогов в казну и увеличилась ее расходная часть: теперь огромные средства уходят на пособия по безработице. К этому еще прибавляется и внешнеторговый дефицит – испанские товары не конкурентоспособны на мировом рынке. Страна нуждается в иностранных валютных вливаниях. К сожалению, у нас пока ничего не делается, чтобы исправить ситуацию.
Виктор Черецкий: Как выжить в условиях кризиса, дают советы различные общественные организации, защищающие права покупателей, и средства массовой информации. Они советуют не включать отопление зимой, кондиционеры - летом и тщательно закупоривать окна. Использовать экономные лампочки и микроволновку вместо обычной духовки. Есть только сезонные овощи и фрукты. Брать с собой на работу бутерброд, чтобы не тратиться на столовую. Пользоваться душем, а не ванной. Закрывать кран, пока намыливаешься, бреешься или чистишь зубы. Электроэнергия, вода и газ, которые итак никогда здесь не были дешевы, в этом году подорожали в среднем на 25%, как и основные продукты питания. О галопирующей инфляции в стране говорит депутат парламента экономист Кристобаль Монторо:
Кристобаль Монторо: По последним данным, инфляция достигла драматического уровня. Цены растут буквально каждый день. Потребление падает. Жизненный уровень испанцев из-за этого катится вниз. Особенно сильно кризис сказывается на малообеспеченных слоях населения, которые оказались просто в отчаянном положении.
Виктор Черецкий: Между тем, испанцам советуют экономить на всем подряд: полностью загружать перед включением посудомоечную и стиральную машины, стирать преимущественно в холодной воде и пользоваться кастрюлями-скороварками. Особый кодекс поведения рекомендуется соблюдать людям, отправляющимся за продуктами. В магазин не следует ходить в состоянии депрессии или при слишком радостном настроении, чтобы не делать необдуманных покупок. Не надо брать с собой детей, чтобы они своими просьбами не влияли на ваш выбор. Следует обдумывать покупки заранее, составить соответствующий список и определить сумму, которая пойдет на их оплату. Платить предлагается наличными, а не кредитной карточкой. Следует отказаться от покупки фирменной одежды и дорогих продуктов, заменив их на товары китайского производства, а также неизменно пользоваться распродажей залежалых товаров. Кстати, магазины уцененных товаров кризис не переживают в отличие от обычных предприятий торговли. Говорит владелец одного из таких магазинов в центре Мадрида Маурисио Валенсия:
Маурисио Валенсия: У нас все на 50% дешевле, чем в других магазинах. Самая бойкая пора наступила после сезона отпусков и перед началом учебного года, когда у людей было совсем мало денег, а покупки делать приходилось, чтобы отправить детей в школу. Такие магазины, как наш, выручили очень многих.
Виктор Черецкий: Хотя пресса ничего не говорит о необходимости делать продовольственные запасы на случай углубления кризиса, те испанцы, у которых пока есть деньги, скупают мясные и рыбные консервы, делают запасы риса, муки, соли, спичек. Старожилы помнят кризисные 30-ые, 40-ые и 50-ые годы прошлого столетия, карточную систему, несвежие сардины, которые выдались по карточкам. Кстати, не так давно в дни забастовки транспортников пустые полки испанские супермаркетов напомнили испанцам те далекие времена. Напоминают о них и очереди в комиссионных ювелирных лавках: люди несут сюда фамильные драгоценности, чтобы получить наличные. Говорит мадридский ювелир Грегорио Фуэнтес:
Грегорио Фуэнтес: С начала сентября число желающих сдать золотые вещи в наш магазин увеличилось вдвое. Я работаю в этом бизнесе более 30 лет и такого не припомню.
Виктор Черецкий: Одновременно пропагандируется, особенно в проправительственной прессе, так называемая «средиземноморская диета», как не только дешевая, но и особо «полезная» для здоровья. На завтрак предлагается съедать кусок хлеба, смоченный растительным маслом, и запить его напоминающим кофе ячменным напитком. На обед в качестве незаменимого блюда рекомендуется чечевичная похлебка. О мясе, которое, как известно, «крайне вредно» для организма, предлагают вспоминать не реже одного раза в неделю. О рыбе официальные диетологи вообще упомянуть «забывают» – она еще дороже мяса. Привычка испанцев ходить по выходным и будням в рестораны отпала сама по себе. Почти все заведения общественного питания простаивают за исключением «макдональдсов», «бургеркингов», пиццерий и других центров дешевого питания, которые еще недавно испанцы презирали. Здесь отныне тоже выстраиваются очереди. Говорит представитель международной компании Бургер-Кинг в Испании Пабло Масо:
Пабло Масо: Мы расширили свое присутствие в Испании лишь за один месяц примерно на 9%. Наша продукция пользуется большим спросом. По просьбе клиентов мы стали раньше открывать заведения и позднее закрывать. Действительно, кризис пошел нам на пользу.
Виктор Черецкий: При пользовании телефоном испанцам рекомендуется использовать сниженные вечерние тарифы и прибегать к услугам компаний, которые предлагают самые низкие расценки. А при вождении автомобиля – бензин за последние годы подорожал в три раза - предлагается избегать пробок, поскольку в них расходуется большое количество топлива, не ездить с большой скоростью и резко не тормозить. Ну а лучше всего пользоваться городским транспортом, который хотя и подорожал, но все же еще доступен населению, или договариваться с соседями – сегодня ты меня подвозишь, завтра – я тебя. Гостиницы на курортах заполняются на четверть и то, в основном, иностранцами. Испанцы проводят отпуск дома или ездят в деревню, у кого есть там родственники. О поездках за границу пришлось забыть. Говорит социолог из Национального центра статистики Пилар Вильянова:
Пилар Вильянова: Кризис, естественно, сказался на отпусках испанцев. По данным социологических опросов, 77% наших граждан хотели бы проводить свои отпуска за границей. Но реальность совершенно иная, большинство сидит в отпуск дома или, в лучшем случае, может позволить себе отправиться на неделю на испанское побережье.
Виктор Черецкий: Тем временем, статистика кризиса неутешительна. По данным мадридской епархии католической церкви, в последние месяцы в столице пользующихся бесплатными столовыми для неимущих при церквах и монастырях стало в два раза больше. Люди приходят сюда, чтобы поесть хотя бы один раз в сутки. В надежде найти решения своих экономических проблем многие испанцы выстраиваются в преддверии традиционного воскресного тиража у киосков по продаже лотерейных билетов. Число лиц, покупающих лотерейные билеты, по официальной статистике, утроилось. Замечает житель Мадрида пенсионер Эдуардо Гомес:
Эдуардо Гомес: Когда с деньгами становится совсем плохо, люди начинают надеяться на чудо или на лотерейный выигрыш.
Виктор Черецкий: Больнее всего кризис ударил по молодежи. Ее берут на работу даже лишь по временным контрактам на полгода. Зарплаты, как правило, не высокие и отчисления в фонд социального страхования – небольшие, так что после потери работы пособие они получают всего несколько месяцев. Не в лучшем положении владельцы мелких и средних предприятий из сферы обслуживания. Эта категория населения больше всего обращается за помощью к психологам и психиатрам. Говорит психолог мадридской клиники имени Грегорио Мораньона Элена Борхес:
Элена Борхес: Сейчас очень многие обращаются за психологической помощью. Это люди, испытывающие постоянный стресс из-за боязни потерять работу по найму или собственный бизнес. Наши специалисты пытаются объяснить им, что кризис рано или поздно пройдет и все образуется. Многие испытывают повышенное чувство тревоги при чтении газет с данными о кризисе. Мы советуем таким людям не следить за средствами информации.
Виктор Черецкий: Ну а те, кому психолог помочь уже не может, пытаются поправить психику с помощью лекарств. По статистике в последний год резко увеличилось потребление населением медицинских препаратов против депрессии. Рассказывает фармацевт Мерседес Гарсия:
Мерседес Гарсия: Мы продаем в этом году значительно больше антидепрессивных препаратов, чем в прежние времена. Тревожно, что эти препараты принимают совсем молодые люди, только вступающие в самостоятельную жизнь.
Виктор Черецкий: В этих условиях испанцы, которым «чечевичная перспектива» не приглянулась, активно эмигрируют. В больницах и поликлиниках государственной системы соцстрахования стало не хватать медперсонала – они уехали работать в Великобританию и Францию. Молодые люди, имеющие солидную техническую специальность, с высшим образованием или без, отправляются на заработки в США, Канаду, Германию. Многие предпочитают работать в развивающихся странах, правда, в представительствах международных компаний. - 17.10.2008 13:28 Lorer
mafia писал(а):
здесь в большинстве своём пишут люди у которых ничего нет, они радуются кризису потому что им нечего терять и почему-то думают что им от него станет лучше, что их не вышвырнут с работы за то что они целыми днями шарятся в интернете, что когда всё подешевеет им хватит накопленных 10-40тыщ долларов чтобы всё скупить=)
Насчет меня - почти правда. Правда, денег у меня меньше, чем тут указано. А насчет с работы вышвырнуть - мы посмотрим, кто первым пойдет с протянутой рукой - я, неплохой наемный работник из одной из самых неподверженных кризису отраслей; или отдельные, не будем показывать пальцем, владельцы бизнесов.
Насчет сабжа: ИМХО скорее рухнет (за счет резкого падения реального спроса со стороны конечного потребителя), чем взлетит (за счет притока инвестиционных денег из банков, кэша, ПИФов и тп). Ну это в среднесрочной перспективе, пока мировой финансовый кризис не достиг нижней точки. - 17.10.2008 12:18 cutter-pro
mafia писал(а):
здесь в большинстве своём пишут люди у которых ничего нет, они радуются кризису потому что им нечего терять и почему-то думают что им от него станет лучше, что их не вышвырнут с работы за то что они целыми днями шарятся в интернете, что когда всё подешевеет им хватит накопленных 10-40тыщ долларов чтобы всё скупить=)
Не знаю, как большинство, но за себя лично могу сказать:
"Я, вся такая... Противоречивая..."
С одной стороны, прекрасно понимаю, что кризис - это плохо... Сказал бы, даже - ужасно! Но, с другой стороны, испытываю невероятное удовлетворение от того, как нежелающий "одуматься" народ, несмотря на многочисленные непроплаченные прогнозы, продолжал слепо идти по пути, ведущему в никуда... И продолжает это делать и сейчас... И даже если этот народ попытается на сегодняшний день резко свернуть с неверного пути - поздно пить Баржоми, когда почки... Необратимый процесс пошёл... Так что, кроме иронии, ничего более к нашей стране не испытываю...
А что касается "а вас вышвырнут с работы, а я имею 12 соток и т.д." - вот тут, как раз, и будут расставлены все точки над "и"... "who is who..." Но одно могу Вам сказать, что в период Голодомора 2010-2012 г.г. - у Вас я землю точно покупать не стану... Для того, чтобы выращивать "картошку" - Киев нах не будет нужен... И такая земелька у меня есть... А очень скоро появится ещё одна... На те самые "10-40тыщ..." Так что, с голоду - точно не пропаду... - 17.10.2008 11:19 барыга
"""А что есть у вас? И почему вы считаете что конкретно вам от кризиса станет лучше?
Никто ведь незнает масштабы кризиса, если Украину ждёт конкретный дефолт то жить мы плохо будем все... и долго."""
Да всё у меня есть, я не о себе - "мне за державу обидно". Тупость, жадность и лень нашу страну погубят...Смотреть все комментарии
Добавить комментарий
Публикации по теме:
Недвижимость и строительство:
UBR.Новости:Общество:
Индекс стоимости жилья в Киеве
