| |||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||
Данный термин, мало знакомый большинству неспециалистов, все чаще употребляют как участники рынка недвижимости, так и представители средств массовой информации. Но в российском бизнесе понятие укоренилось уже достаточно прочно, все больше компаний посвящают себя подобной сфере деятельности. О специфике работы девелопера рассказывает Андрей Витальевич Лукин, заместитель председателя правления корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в структуре которой в мае 2005 года было открыто новое подразделение — Департамент девелопмента и инвестиционных программ.— Андрей Витальевич, что же такое девелопмент? — Это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. А девелопер, соответственно, является специалистом, который занимается преобразованием недвижимости. Свою работу он всегда начинает с земельного участка, отрабатывая его на перспективность, после чего составляют проект возведения на этой территории здания, сооружения или, если это экономически выгодно, только коммуникаций. Таким образом, можно сказать, что девелопмент означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект и управление проектом. — То есть девелопер — профессионал рынка, который находится в самом начале пути к строительству? — Да, это так. Он отыскивает землю и профессионально оценивает ее с точки зрения применения: насколько место интересно для инвестора и для чего максимально подходит — для комфортного проживания или бизнеса. Территорию реально использовать по разному, но девелопер должен найти наиболее эффективный способ. Например, на участке, в недрах которого находятся залежи нефти, можно построить коттеджный поселок и получить выгоды от его реализации, а можно возвести нефтеперерабатывающий завод. Выгоды будут несоизмеримы. Задача девелопера — сделать проект, позволяющий извлечь максимальные выгоды с точки зрения получения прибыли. Именно по таким критериям и оценивают качество работы данного специалиста. — Как девелопер осуществляет это на практике? — Его деятельность начинается с поиска земельного участка, анализа потребностей данной местности в коммерческой недвижимости или в жилье, иными словами — с изучения спроса на территорию. Рассмотрим, например, Красную площадь как объект под проект. Наверное, можно построить на ней складское помещение, но вряд ли оно будет востребовано, а значит, вряд ли удастся заработать деньги от реализации такого проекта. — С каких позиций оценивают участок? — Сначала, о чем я уже говорил, происходит оценка его пригодности под те или иные направления деятельности. Изучают спрос: что именно привлекло бы потребителя — жилое помещение или недвижимость для бизнеса. Если коммерческая недвижимость — то какая: бизнес-центр, складское помещение или предприятие торговли. Затем рассчитывают экономическую эффективность данного проекта, то есть показатели доходности и рентабельности. Также специалист выясняет, существуют ли обременения на землю, кто является собственником, сколько всего собственников, можно ли участок выкупить или взять в аренду, другие вопросы. И наконец — оценка технических условий и обеспечение участка инженерной инфраструктурой с соблюдением норм и специфики будущего использования. Так рассчитывают экономическую эффективность проекта и сроки, в которые можно выйти на интересующие инвестора или приобретателя показатели. Например, нам предложили освоить участок в городе Истра. Девелопер изучил документы, посетил расчетно?кассовые центры, БТИ, архитектора, выяснил количество проживающих на территории и посчитал, сколько необходимо вложить средств, чтобы их переселить. Он узнал, что здесь разрешено только малоэтажное строительство, ознакомился со структурой рельефа, техническими условиями, выяснил, относится ли данная земля к водоохранной зоне. После всех расчетов и оценки эффективности проекта этот специалист провел переговоры с администрацией об условиях инвестиционного контракта и заключил его, закрепив права на участок. Сейчас указанный проект передают Департаменту новостроек корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Таким образом, если земельный участок удовлетворяет всем требованиям: соблюдаются интересы бизнеса, людей, разрабатывать или преобразовывать участок экономически выгодно и юридически возможно, реализованы необходимые технические условия (а если они отсутствуют, то стоимость их выполнения реальна), — проект берут на разработку. — На этом работа девелопера закончена? — Когда специалисты подготовили технико-экономическое обоснование проекта, девелоперская компания в зависимости от стратегии ищет инвестора на участок или осваивает его самостоятельно с помощью собственных или кредитных средств. — Инвестор приходит на все готовое… — Как правило, он присоединяется к работе, если есть технико-экономическое обоснование, все необходимые расчеты, оформлены юридические права, а также проект оценен им с точки зрения прибыльности и готовности исходно-разрешительной документации. Тогда инвестор и принимает решение — вкладывать средства или нет. Его интересуют три основных параметра: размер вложения, риски и доходность. Если последняя приемлема, он дает согласие на свое участие. Получается, кое?что приходится делать и инвестору. Но существуют проекты (например, «Москва-Сити»), которые не под силу финансировать одному человеку. В этом случае к участию приглашают группу людей — консорциум инвесторов. Таким образом, когда есть бизнес-план и те, кто готов вкладывать в проект деньги, приступают к разработке концепции. Она проходит процедуру экспертизы, выкупают права третьих лиц на участок, выполняют технические условия, строят объект недвижимости. Готовое здание либо начинают эксплуатировать (сдавать в аренду или использовать для нужд инвестора), либо продают. Как правило, девелоперские компании разумно сочетают использование собственных средств, заемных и средств инвесторов. Например, в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» существует своя технология по подготовке и реализации проектов. Если речь идет о жилой недвижимости, то вначале необходимые действия осуществляет Департамент девелопмента, а затем, после основательной проработки, он передает проект Департаменту новостроек. Что касается коммерческой недвижимости, то Департамент девелопмента занимается ими в полном объеме до завершения — создания продукта. — Но почему же инвестор не может все сделать сам? — Отвечу вопросом на вопрос: если вам предложат купить акции Мос-энерго за 100 у. е., вы согласитесь? Наверное, не станете с ходу вкладывать деньги, а обратитесь к профессионалу. Вы не знаете, как поведут себя ценные бумаги или акции в ближайшее время и сколько они должны стоить, потому что вы не являетесь постоянным участником рынка акций. Девелопер — это профессионал рынка недвижимости, который полностью представляет себе технологическую цепочку, знает все детали, имеет большой опыт, может просчитать риски и привлекательность вложения денег для инвестора. А потому и задачи он решает быстрее и качественнее. Существует понятие «каждый должен заниматься своим делом», и мы с ним полностью согласны. Мария Тучина, "Недвижимость и цены" IRN.RU
| |||||||||||||||||||||||||
| Добавить комментарий | |||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||
ЛІГА.Новости:
УБР.Новости:
АСН(р)У