Столичная первичка оживилась: в январе и начале февраля продажи в два раза превысили показатели аналогичного периода 2007 г. и как минимум на 20% — осенний уровень. Воспользовавшись моментом, крупнейшие застройщики решили придержать все однокомнатные и часть двухкомнатных квартир. Впрочем, настоящий ажиотаж, сходный с паникой 2004–2005 гг., больше не повторится — цены и так превысили все разумные пределы.
Покупатели устали ждать
По данным «ДС», основные операторы рынка — холдинг «Киевгорстрой» и компания «Житло-Iнвест» отмечают рост числа покупателей на треть, другие, менее мощные застройщики — на 10–20% и лишь малоизвестные признают, что количество реальных клиентов осталось прежним. Возвращение покупателей приятно удивило девелоперов — по словам специалистов киевского АН «Траектория», январь всегда был спящим сезоном. Эксперты пока теряются в догадках, предполагая, что потенциальные клиенты устали ждать снижения цен и, поднакопив денег на первый взнос, отправились в банки за ипотечными кредитами. Как сказал начальник отдела маркетинга и PR компании «Київ Житло-Iнвест» Владимир Германов, в Киеве по-прежнему достаточно людей с приличным ежемесячным доходом, но не имеющих собственного угла. Эта прослойка создает значительное давление на рынок — они могли ждать ценового обвала полгода или год, но, так и не дождавшись, стали приобретать жилье. «За год многие психологически смирились с высокими ценами и на фоне прогнозов о том, что недвижимость продолжит дорожать, активно начали выходить на рынок новостроек», — сообщил г-н Германов.
Правда, по мнению начальника отдела инвестиций компании «Новобудова» Дмитрия Колисныка, наметившееся оживление нельзя трактовать как свидетельство возобновляющегося ажиотажа. «Увеличение активности зафиксировано только по отношению к предыдущим месяцам, в абсолютных же цифрах количество реальных сделок никак нельзя назвать высоким. В действительности спрос вырос лишь в некоторых сегментах (прежде всего, самого дешевого малометражного жилья), в остальных продажи идут вяло», — сказал г-н Колиснык, отметив, что такая ситуация вряд ли изменится кардинально, так как столичные цены подчас превышают европейские.
Тем не менее, по словам эксперта, новый уровень активности покупателей первички вполне позволяет стройорганизациям нормально финансировать ведущиеся строительные работы и получать запланированные прибыли.
«Единичек» опять нет
Повысившаяся активность уже привела к двум весьма важным для рынка последствиям: во-первых, с нового года первичка вновь подорожала, во-вторых, изменилась структура предложения. По данным АН «Планета Оболонь», в январе в среднем по Киеву цены выросли примерно на 2,5% (и это несмотря на объявленные некоторыми застройщиками новогодние скидки). По словам аналитика АН «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, в большинстве случаев скидки касались лишь тех, кто сразу платил за всю квартиру (а таких, судя по всему, было немного), к тому же строители не стали продлевать срок действия данных акций.
В феврале увеличение цен продолжилось — только за первую декаду новостройки подорожали на 1% (в 2007 г. — в среднем по 0,4% в месяц). И, скорее всего, основной рост, по крайней мере малометражного жилья, еще впереди. Знаковой для рынка стала PR-кампания крупнейшего столичного застройщика — холдинга «Киевгорстрой», менеджмент которого с конца прошлого года не уставал заявлять о планирующемся подорожании возводимой недвижимости. Эксперты рынка не могли не заметить, что если до сих пор специалисты холдинга, как правило, прогнозировали рост цен на «киевгорстроевские» малогабаритные квартиры в пределах инфляции, то в этом году от руководства КГС звучали цифры подорожания в 20–30%.
Предпосылки к этому есть. В январе–феврале с рынка недвижимости опять исчезли однокомнатные квартиры от «Киевгорстроя» и «Житло-Iнвеста». Судя по всему, эти компании решили повторить свой «маркетинговый» ход двухлетней давности, когда они убрали из продажи самое востребованное и малогабаритное жилье, выставив его спустя полгода по новой цене — на 50% дороже. Аналогичным образом, по мнению аналитиков, ведущие застройщики собираются поступить и в этом году.
Учитывая нулевое поступление «единичек» от лидеров, этот сегмент рынка в феврале удерживали предприятия средней руки («Познякижилстрой», «Киевреконструкция» и «Новобудова») — 20% всего предложения и новички, на которых пришлось 80%. Чуть лучше дела обстоят в нише двухкомнатных квартир: на долю КГС и «Житло-Iнвеста» приходится примерно 15% предложения (что тоже непропорционально мало), на опытные компании средней руки — 30% и на малоизвестные — 55%.
Таким образом, на сегодня покупатели, жаждущие получить минимальный метраж по, соответственно, минимальной цене, фактически связаны по рукам — структура предложения вынуждает их приобретать жилье либо у неизвестных операторов, рискуя повторить судьбу вкладчиков группы компаний «Элита-Центр», или же ждать у моря погоды. Правда, по словам г-на Колисныка, в реальности потребитель выбирает третий вариант — покупает недвижимость в пригороде.
Прогнозируя ближайшее будущее рынка, эксперты сходятся во мнении, что цены на недвижимость в этом сегменте по-прежнему будут расти и итоговое подорожание в 2008 г. может составить 25%. |
- 18.02.2008 10:09 Бывший риэлтор
Владимир писал(а):
У меня на этот счет совсем иное мнение.
И оно основано на мнениях экспертов.
Эксперты находят, что тенденции, которые показаны на графиках изменения индексов, достаточно адекватно отражают те тенденции, которые они сами наблюдают на рынке.
- - - - - - - - - -
Что же касается Юрана, то он мне практически ничего не доказал.
Да, он нашел посреднические квартиры, которые (по его мнению) имели явно завышенные цены.
Да, подобные квартиры нашу актуальную базу не украшают.
И то, что они там есть, конечно же, увеличивает статистическую погрешность.
Но сказать, что эти квартиры очень уж существенно влияют на тенденции (которые показывает индекс) было бы неправильно.
Почему?
Во-первых, аналогичные квартиры с завышенными ценами были в базе всегда.
Всегда кто-то оценивал свою квартиру намного дороже ее реальной стоимости.
На статистике это, конечно же, сказывается, а вот на индексах - не особенно.
Индексы показывают тенденции изменения цен.
А тенденции изменения цен на подобные квартиры в значительной мере совпадают с общегородскими тенденциями.
То есть, если строить индекс исключительно по квартирам с "завышенными ценами" (и строить его в процентах), то похоже он не будет кардинально отличаться от других. И об этом мы уже говорили.
Кстати, если я не ошибаюсь, то к этому же выводу пришел один из критиков, проанализировав тенденции изменения "явно завышенных" (по его мнению) цен в конкретном доме.
- - - - - - - - -
Во-вторых, влияние квартир с "явно завышенными ценами" в значительной степени уравновешивается влиянием квартир с "заниженными ценами".
И это подтверждает анализ цен и объектов, который мы провели в последнюю неделю декабря 2007 года. Тогда объем заливки посреднических объектов резко сократился, резко сократился и удельный вес таких объектов (то есть возрос удельный вес тщательно проверенных "прямых объектов"). И это привело к дополнительному росту цен (в ту неделю).
И об этом мы тоже писали.
Но разве критики вникают в подобные разъяснения...
|
Эх дорогой коллега.....
- 18.02.2008 00:40 Владимир
VVS писал(а):
Своими индексами предложения Вы вводите в заблуждение потенциальных покупателей Вам так не кажется? Юран Вам подтвердил ранее это
|
У меня на этот счет совсем иное мнение.
И оно основано на мнениях экспертов.
Эксперты находят, что тенденции, которые показаны на графиках изменения индексов, достаточно адекватно отражают те тенденции, которые они сами наблюдают на рынке.
- - - - - - - - - -
Что же касается Юрана, то он мне практически ничего не доказал.
Да, он нашел посреднические квартиры, которые (по его мнению) имели явно завышенные цены.
Да, подобные квартиры нашу актуальную базу не украшают.
И то, что они там есть, конечно же, увеличивает статистическую погрешность.
Но сказать, что эти квартиры очень уж существенно влияют на тенденции (которые показывает индекс) было бы неправильно.
Почему?
Во-первых, аналогичные квартиры с завышенными ценами были в базе всегда.
Всегда кто-то оценивал свою квартиру намного дороже ее реальной стоимости.
На статистике это, конечно же, сказывается, а вот на индексах - не особенно.
Индексы показывают тенденции изменения цен.
А тенденции изменения цен на подобные квартиры в значительной мере совпадают с общегородскими тенденциями.
То есть, если строить индекс исключительно по квартирам с "завышенными ценами" (и строить его в процентах), то похоже он не будет кардинально отличаться от других. И об этом мы уже говорили.
Кстати, если я не ошибаюсь, то к этому же выводу пришел один из критиков, проанализировав тенденции изменения "явно завышенных" (по его мнению) цен в конкретном доме.
- - - - - - - - -
Во-вторых, влияние квартир с "явно завышенными ценами" в значительной степени уравновешивается влиянием квартир с "заниженными ценами".
И это подтверждает анализ цен и объектов, который мы провели в последнюю неделю декабря 2007 года. Тогда объем заливки посреднических объектов резко сократился, резко сократился и удельный вес таких объектов (то есть возрос удельный вес тщательно проверенных "прямых объектов"). И это привело к дополнительному росту цен (в ту неделю).
И об этом мы тоже писали.
Но разве критики вникают в подобные разъяснения...
- 16.02.2008 15:14 cutter-pro
Серый писал(а):
Разберитесь откуда и кто делает эти Индексы в начале, а потом делаете выводы.
Все ведь написанно на сайте. И на других тоже. Читать умеете? Так читайте.
Я пишу то что пишу, прямо. А толкователи могут конечно толковать, но это их фантазии, не мои. И не надо мне их приписыать. Что за привычка путатся в трех соснах? Это что так приятно?
Для совсем уже безграмотных даю ССЫЛКУ  http://www.svdevelopment.com/
Вообще меня уже достала тупость и не желание ДУМАТЬ, но огромное желание СПОРИТь у большинства писателей на форумах. Причем спорить не по существу, а просто ради спора. И о вкусе крокодилов, с теми кто их ел. При том что сам спорщик их видел только в зоопарке. 
|
Извините, конечно, но если Вас так все достало, и только Вы (как практик по жизни  ) глаголите истину, то может быть тогда Вам лучше - просто покинуть этот форум? Равных Вам здесь, судя по всему, нет, так зачем, опять же исходя из Вашей "культуры" и "образованности", тратить своё время на тупых?
P.S. Вообще говоря, за все то время, которое я "живу" на этом форуме, намечается одна интересная тенденция - периодически появляется гуру, который почему-то обязательно причисляет себя к коренным киевлянам (в чём я лично сомневаюсь, а если даже и так, то мне - жалко Киев), констатирует свой высокий уровень культуры, и, при этом, общается со всеми, извините - но как гопник с Троещины... Вот такие вот, всего лишь лично мои, наблюдения... 
- 15.02.2008 23:27 Серый
LG писал(а):
To Серый:
"Где я написал слово БАЗЫ? И чему народ вас в школах учат?
ИНДЕКСЫ написано."
Простите, а выборка для подсчета этих индексов откуда берется? Из БАЗЫ вроде (так по крайней мере Владимир объясняет), а не из Авизо. Или одно с другим у Вас не связано?
|
Разберитесь откуда и кто делает эти Индексы в начале, а потом делаете выводы.
Все ведь написанно на сайте. И на других тоже. Читать умеете? Так читайте.
Я пишу то что пишу, прямо. А толкователи могут конечно толковать, но это их фантазии, не мои. И не надо мне их приписыать. Что за привычка путатся в трех соснах? Это что так приятно?
Для совсем уже безграмотных даю ССЫЛКУ http://www.svdevelopment.com/
Вообще меня уже достала тупость и не желание ДУМАТЬ, но огромное желание СПОРИТь у большинства писателей на форумах. Причем спорить не по существу, а просто ради спора. И о вкусе крокодилов, с теми кто их ел. При том что сам спорщик их видел только в зоопарке.
- 15.02.2008 18:23 LG
To Серый:
"Где я написал слово БАЗЫ? И чему народ вас в школах учат?
ИНДЕКСЫ написано."
Простите, а выборка для подсчета этих индексов откуда берется? Из БАЗЫ вроде (так по крайней мере Владимир объясняет), а не из Авизо. Или одно с другим у Вас не связано?
Смотреть все комментарии
|
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У