Индекс стоимости жилья в январе 2008 года: 2623$/кв. м. (+1,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,8% в месяц ( +0,5% по сравнению с декабрем).
Индекс доходности в январе +1,4 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.)
Традиционные новогодние каникулы в 2008 году оказались менее продолжительными, чем в прошлые годы. Уже в первой декаде января, не смотря на праздничные и выходные дни, рынок функционировал. Поступали заявки на покупку, проводились просмотры, оформлялись договоры о задатках. Хотя уровень деловой активности был в январе, мягко говоря, невысоким, тем не менее, и полного застоя тоже не было.
Что же касается цен, то в большинстве сегментов рынка они росли. Более того, темп роста цен немного даже увеличился. Можно, конечно, сомневаться в этом; говорить, что полноценной статистики цен реальных продаж нет ни у кого, и судим мы (в основном) по ценам предложений да по величине торга в тех или иных сегментах рынка. Цены же предложений каждый продавец назначает сам, и в своих желаниях/мечтаниях может зайти весьма далеко. Мол, кто-то добавил пару тысяч, соседи посмотрели – и тоже добавили.
Да, такое на рынке недвижимости бывает нередко. Но, с другой стороны, как показывает практика, продавцы (реальные и потенциальные) обычно внимательно отслеживают не только рост, но и снижение цен на аналогичные квартиры в своем микрорайоне. И не оставляют без внимания случаи, когда цена на какую-то квартиру росла-росла, потом снизилась, а потом квартира исчезла из баз данных. Перезванивают, интересуются: можно ли посмотреть? Хотят понять: продали ли эту квартиру, а если да, то за сколько. Посредники подобную практику тоже используют; к тому же они регулярно участвуют в торгах; и о своих наблюдениях обычно информируют клиентов (пытаясь тем самым приблизить их пожелания к ценам реальных продаж).
Другими словами, вряд ли стоит говорить, что все участники рынка ориентируются на какие-то виртуальные цены. «Походив по рынку», и продавцы, и покупатели обычно достаточно быстро начинают отличать объекты с «надуманными» ценами. И в дальнейшем на подобные объекты особого внимания не обращают.
Мы же, определяя индексы, пытаемся выявить реальные тенденции изменения цен, учитывая (в качестве соответствующих коэффициентов) величину торга и степень отклонения цен на покупаемые квартиры от усредненных (ведь не секрет, что при наличии на рынке нескольких примерно одинаковых квартир, обычно покупают самую дешевую).
При этом постоянно усовершенствуем методы проверки и исключения из базы данных объектов с недостоверной и искаженной информацией. Многое выполняется в автоматическом режиме с помощью соответствующих компьютерных программ. Многое возлагается на секретарей и агентов, ежедневно с утра до вечера прозванивающих объекты. Да и посетители нашего сайта вносят свою лепту в проверку базы данных, в том числе с помощью соответствующей «тревожной кнопочки», присутствующей рядом с описанием каждого объекта.
Всего мы определяем почти два десятка индексов (но публикуем пока лишь те, идеологию которых предложили сотрудники московского аналитического центра ИРН). Опираясь на различные методологии определения индексов, мы, во-первых, сверяем полученные результаты, а, во-вторых, пытаемся найти наиболее характерные и представительные типы объектов, наблюдая за которыми можно судить о тенденциях всего киевского рынка недвижимости. И, естественно, сверяем все эти результаты с мнениями экспертов и агентов, наблюдающих за тенденциями изменения цен при осуществлении просмотров, торгов и сделок.
Так вот, все эти методы и наблюдения говорят о том, что цены растут. Во многих сегментах рынка растут даже с учетом инфляции.
И это весьма беспокоит риэлторов. Разрыв между ценами и покупательной способностью подавляющего большинства граждан и без того огромный. Как следствие – относительно невысокая деловая активность и нарастание противостояния в обществе. Дальнейшее увеличение этого разрыва приведет к снижению оборотов рынка и сокращению доходов риэлторов.
Основные причины роста цен на недвижимость мы неоднократно обсуждали в своих аналитических статьях. Все эти причины продолжают действовать. Но в последнее время к ним добавились новые: рост инфляции и мировой финансовый кризис.
Если в США финансовый кризис привел к снижению стоимости недвижимости, то у нас он, судя по всему, лишь подстегнул цены.
И это, в общем-то, понятно. Если курсы акций идут вниз, если с призывами избавляться от доллара выступает сам Джордж Сорос, то «наши люди» реагируют на все это по привычной схеме: ищут стабильности и уверенности на рынке недвижимости. Даже, если и не продают, то цены набавляют.
Примерно такие же процессы наблюдают и московские риэлторы. Они тоже склоняются к тому, что одна из причин ускорения роста цен на недвижимость – мировой финансовый кризис.
Вполне допускаем, что через месяц-другой тенденции будут иными. Ибо проблемы на рынке ипотечного кредитования, несомненно, приведут к снижению спроса на недвижимость.
По нашим данным, цены предложений менялись следующим образом:
- однокомнатные квартиры подорожали на 2,1%
- двухкомнатные квартиры подорожали на 2,8%
- трехкомнатные квартиры подорожали на 2,8%
- многокомнатные квартиры подорожали на 1,3%
Более детально изменения цен предложений в зависимости типов домов представлены в таблицах. Тип жилья
| однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Дореволюционные | декабрь | 4849 | + 10.08 | 214167 | - 0.70 | 5439 | + 0.35 | 322169 | + 1.20 | январь | 5338 | 212674 | 5458 | 326047 | Сталинки | декабрь | 3427 | + 5.81 | 123611 | + 2.44 | 4205 | - 1.57 | 232809 | - 2.58 | январь | 3626 | 126628 | 4139 | 226796 | Старая панель | декабрь | 2983 | + 1.48 | 91770 | + 0.71 | 2733 | + 0.73 | 129256 | + 0.58 | январь | 3027 | 92425 | 2753 | 130007 | Старый кирпич | декабрь | 3106 | + 1.55 | 94084 | + 1.14 | 2996 | + 6.58 | 137296 | + 6.74 | январь | 3154 | 95157 | 3193 | 146549 | Типовая панель | декабрь | 2900 | + 2.93 | 100474 | + 2.29 | 2828 | + 0.32 | 141864 | + 0.60 | январь | 2985 | 102774 | 2837 | 142722 | Украинская панель | декабрь | 2720 | - 0.26 | 123353 | - 1.07 | 2653 | + 0.53 | 182798 | - 1.15 | январь | 2713 | 122030 | 2667 | 180691 | Украинский кирпич | декабрь | 2798 | + 1.39 | 145909 | + 1.16 | 2828 | + 3.22 | 221486 | + 2.76 | январь | 2837 | 147602 | 2919 | 227601 | Улучшенная типовая панель | декабрь | 2697 | + 3.34 | 106561 | + 3.59 | 2671 | + 2.02 | 150680 | + 1.10 | январь | 2787 | 110390 | 2725 | 152345 | Улучшенный кирпич | декабрь | 3156 | + 3.39 | 121735 | + 2.44 | 3162 | + 8.73 | 168685 | + 10.36 | январь | 3263 | 124709 | 3438 | 186153 |
Тип жилья
| трехкомнатные квартиры | многокомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Дореволюционные | декабрь | 5661 | + 2.93 | 474564 | + 2.79 | 5825 | + 8.93 | 858422 | + 12.03 | январь | 5827 | 487803 | 6345 | 961717 | Сталинки | декабрь | 4238 | + 6.51 | 331227 | + 5.62 | 4024 | - 2.39 | 458211 | + 0.37 | январь | 4514 | 349842 | 3928 | 459905 | Старая панель | декабрь | 2585 | - 0.19 | 162317 | - 0.07 | 2701 | - 4.70 | 213000 | - 8.92 | январь | 2580 | 162207 | 2574 | 194000 | Старый кирпич | декабрь | 3066 | - 1.14 | 190622 | + 0.99 | 3300 | + 2.48 | 266273 | + 3.61 | январь | 3031 | 192513 | 3382 | 275875 | Типовая панель | декабрь | 2455 | + 2.00 | 174122 | + 2.51 | 2688 | - 5.51 | 265000 | - 5.54 | январь | 2504 | 178487 | 2540 | 250313 | Украинская панель | декабрь | 2559 | + 1.02 | 234065 | + 1.95 | 2413 | + 3.73 | 306667 | + 1.09 | январь | 2585 | 238639 | 2503 | 310000 | Украинский кирпич | декабрь | 3017 | + 2.19 | 334293 | + 1.90 | 3407 | + 4.52 | 604781 | - 2.12 | январь | 3083 | 340644 | 3561 | 591945 | Улучшенная типовая панель | декабрь | 2482 | - 0.16 | 191881 | - 0.44 | 2396 | + 1.25 | 226125 | + 3.92 | январь | 2478 | 191028 | 2426 | 235000 | Улучшенный кирпич | декабрь | 2892 | + 7.61 | 216718 | + 4.46 | 2997 | + 0.77 | 256776 | + 9.35 | январь | 3112 | 226383 | 3020 | 280773 |
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке общегородской уровень цен в январе вырос примерно на 2,5%. И это несмотря на объявленные некоторыми застройщиками новогодние скидки.
В большинстве случаев, скидки касались лишь тех, кто сразу же платил за всю квартиру (а таких, судя по всему, было немного). Но как только сроки действия новогодних акций заканчивались, застройщики поднимали цены. Возможно потому, что получали от банков кредиты и могли уже не гнаться за «быстрыми» деньгами. Возможно потому, что пытались компенсировать инфляцию и удорожание стройматериалов.
На рынке аренды особых изменений не произошло (если, конечно, не считать резко увеличившийся спрос и цены на посуточную аренду в преддверии новогодних каникул).
Цены на гостинки и однокомнатные квартиры начинаются с 400 долларов в месяц. Минимальные цены на двухкомнатные – на 100 долларов выше.
На рынке ипотечных кредитов пока существенных изменений нет. Но, судя по всему, они не за горами.
Представители Нацбанка говорят о выявленных фактах завышенной оценки залогов по ипотечным кредитам и снижении адекватности капитала банковской системы (то есть отношения капитала к активам). В этой связи Нацбанк принял постановление №458, вступающее в силу 13.02.2008г., согласно которому при расчетах адекватности капитала, долгосрочные ипотечные кредиты, которые не обеспечены адекватной ресурсной базой, будут учитываться с 50% коэффициентом риска. Таким образом, Нацбанк будет достаточно жестко реагировать на выдачу долгосрочных ипотечных кредитов при недостатке у банков «длинных» кредитных ресурсов.
Поскольку «длинных» денег у отечественных банков маловато, то эти меры вполне могут привести к ужесточению условий кредитования. Другое дело, что иностранный банковский капитал уже достаточно основательно внедрился в нашу банковскую систему (а за рубежом, судя по всему, накопился избыток долгосрочных кредитных ресурсов). Поэтому, учитывая мировой экономический кризис, усилия Нацбанка сдержать инфляцию (с одной стороны) и заявления руководства страны о программах льготного кредитования строительства и покупки жилья (с другой стороны), сложно сейчас дать обоснованный прогноз о дальнейшем развитии ипотечного кредитования.
Похоже, что и банкиры не выработали пока стратегию на длительный срок. Об этом, в частности, свидетельствует то, что одни банки поднимают ставки по валютным кредитам и снижают по кредитам в гривне, другие поступают с точностью до наоборот. Скорее всего, это связано с доступом каждого конкретного банка к тем или иным кредитным ресурсам, а также со стремлением Нацбанка резко снизить долю валютных кредитов.
Прогноз на февраль
Полагаем, что тенденции января продолжаться и в следующем месяце.
Резкое изменение цен – маловероятно.
Полагаем, что в большинстве сегментов рынка будет наблюдаться плавный рост цен.
Деловая активность в феврале обычно выше, чем в январе. Но, вполне возможно, что мировой финансовый кризис скорректирует эту многолетнюю практику. Причем не очень понятно в какую сторону: то ли в сторону застоя, то ли в сторону увеличения активности.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77 Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь» www.domik.net |
- 08.02.2008 13:09 Lorer
Владимир писал(а):
Учитывая, что огромная часть страны – это депрессивные районы, что народ оттуда уезжает (а многие спиваются), то государство свои основные функции выполняет плохо.
Но, с другой стороны, страна и общество весьма быстро переходят от «социализма» к «капитализму», а смена общественного строя – дело очень непростое.
- - - - - - - - - -
Теперь относительно «суммы устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы».
Насколько я понял, это написано с явным осуждением.
Тогда позвольте спросить: а на чем еще должно основываться стремление людей и общества перейти от «социализма» к «капитализму»? Да еще и ускоренными темпами, практически без начального капитала?
- - - - - - - - -
Может историки когда-нибудь напишут, что «благодаря мудрой политике государственных мужей» Украина смогла всего за столько-то десятилетий пройти тот путь, который другие страны преодолевали в течение столетия?
P.S.
Или Вы уже точно знаете, что напишут лет через 50 (100 - 200) историки?
P.P.S.
Или все равно, что напишут через 100 лет историки? Мол, куда важнее, что напишут через месяц журналисты... |
Я не знаю, что через 100 лет напишут историки. "История имеет такое же отношение к истине, как и теология к вере, а именно - никакого". (с) Р. Хайнлайн.
Но зато я помню, что журналисты пишут уже сегодня об уникальной ситуации в украинском обществе. Ситуации, когда общество обогнало в своем развитии правящую элиту. У большей части так называемой "элиты", состава Верховной Рады, скажем, какое образование и опыт работы? ПТУ+ВПШ+обком партии. (Газета Бизнес об этом писала, наверное, месяца 3 назад).
По поводу "суммы устремлений отдельных людей". Когда речь идет о действиях субъектов хозяйствования - это одно, тут "сумма устремлений отдельных людей" - явление необходимое для корректного развития рыночных отношений. Но если речь идет о действиях государственных чиновников, то это уже - совсем другое. Государственный чиновник - это человек, которому все налогоплательщики платят зарплату за совершенно определенную работу. Сутью этой работы является установление правил, по которым живет общество, и слежение за тем, чтобы эти правила выполнялись всеми. Чиновники же всех мастей (как выбираемые, так и назначаемые теми, кого избрали) свои задачи видят несколько по-другому: установить такие правила, которые бы не давали никому права делать то, что имеют возможность сделать они. То есть сознательное усложнение и запутывание законодательной базы, не основанные ни на чем, кроме личной выгоды отдельных лиц и компаний, решения исполнительной и судебной ветвей власти, и т. д.. Это уже - совсем другое дело, тут как раз тот случай, когда "сумма устремлений отдельных людей к личному обогащению" идет во вред обществу. Т.к. эта сумма не подразумевает главного - создания для всех одинаковых законов и правил игры.
- 08.02.2008 00:09 Владимир
2 Lorer
И еще я не согласен с утверждением, что политика на рынке недвижимости основана только на личной наживе, и ничего более того.
На рынке недвижимости присутствует лишь небольшая часть киевлян. И когда киевляне выбирают мэра и депутатов, то о наживе думают очень немногие (ИМХО).
При этом они прекрасно знают, что коррупция процветает; и уверены, что избираемые будут заботиться о своей наживе.
Но выбирают именно киевляне, и выбирают именно тех, кто (по их мнению) будет заботиться не столько о себе, сколько о развитии города. В том числе, с помощью жестких ограничений при застройке города и пригородов.
- 07.02.2008 23:49 Владимир
Lorer писал(а):
Абсолютно с Вами согласен по поводу целей госрегулирования РН.
ИМХО: государство своих реальных функций, в чем бы они не заключались - не выполняет. Потому что в экономической политике нашего государства какой-то стратегии я лично проследить не могу. Политика нашего государства в отношении РН в настоящее время - это скорее некая сумма устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы. А не что-либо другое.
|
Учитывая, что огромная часть страны – это депрессивные районы, что народ оттуда уезжает (а многие спиваются), то государство свои основные функции выполняет плохо.
Но, с другой стороны, страна и общество весьма быстро переходят от «социализма» к «капитализму», а смена общественного строя – дело очень непростое.
- - - - - - - - - -
Теперь относительно «суммы устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы».
Насколько я понял, это написано с явным осуждением.
Тогда позвольте спросить: а на чем еще должно основываться стремление людей и общества перейти от «социализма» к «капитализму»? Да еще и ускоренными темпами, практически без начального капитала?
- - - - - - - - -
Может историки когда-нибудь напишут, что «благодаря мудрой политике государственных мужей» Украина смогла всего за столько-то десятилетий пройти тот путь, который другие страны преодолевали в течение столетия?
P.S.
Или Вы уже точно знаете, что напишут лет через 50 (100 - 200) историки?
P.P.S.
Или все равно, что напишут через 100 лет историки? Мол, куда важнее, что напишут через месяц журналисты...
- 07.02.2008 21:52 Валентин
"Наш пострел везде поспел" - гласит русская народная поговорка.
Domik свои "липовые" хотелки (данные цен предложений объектов невторичного рынка из актуальной базы АН ПО, включённые в расчет публикуемых ценников, дают искажённую статистику средних цен вторичного рынка) "вторички" Киева разместил , уже, и на Business Information Network (cсылка почему-то не прикрепляется - пишется, что комментарий содержит запрещённые слова).
В общем, продолжает шаманить: "Ловись рыбка, большая и маленькая".
- 07.02.2008 10:42 Lorer
Владимир писал(а):
Первейшие обязанности государства – забота о развитии всей страны, забота не только о ныне живущих, но и будущих поколениях (об их перспективах, благосостоянии, самочувствии и т.д.).
Вот с этих позиций государство и должно подходить ко всем своим иным обязанностям.
- - - - - - - - - -
Не знаю, что такое «максимальное обеспечение жильем своих граждан» в Вашем понимании.
Но в моем понимании, это вовсе не перемещение всех граждан в Киев или Днепропетровск (и обеспечением их тут жильем).
ИМХО это создание таких условий, чтобы во всех уголках Украины ее граждане жили, работали и размножались. А еще, чтобы крупные города не походили на муравейники, в которых каждый человек - сам по себе, а дети – помеха в жизни.
Если стремление всех и каждого переехать в столицу приводит к деградации других городов и районов страны, значит государство обязано предпринимать соответствующие меры.
Дабы народ и нация имели исторические перспективы.
Так что «максимальное обеспечение граждан жильем» - это инструмент, с помощью которого государство (и общество тоже) должны проводить политику (государственную, национальную), направленную в будущее (в том числе, и дальнее). С тем, чтобы через 10 - 50 - 200 лет в какой уголок Украины ни загляни – а везде жизнь кипит. |
Абсолютно с Вами согласен по поводу целей госрегулирования РН.
ИМХО: государство своих реальных функций, в чем бы они не заключались - не выполняет. Потому что в экономической политике нашего государства какой-то стратегии я лично проследить не могу. Политика нашего государства в отношении РН в настоящее время - это скорее некая сумма устремлений отдельных людей, направленных на максимизацию личной наживы. А не что-либо другое.
Смотреть все комментарии
|
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У