"Светлое будущее" квартирного вопроса 

Речь идет о ставших уже традиционными "круглых столах" под названием "как снизить цены на жилье". На этот раз участники мероприятия обсуждали упрощение разрешительной документации как эффективный метод искоренения коррупции в строительной сфере и, как следствие, сдерживания цен на квадратные метры.
 
По словам застройщиков, строительную отрасль сегодня регламентирует порядка 40 законодательных актов и около 1500 подзаконных нормативно-правовых актов. Сложность разрешительных процедур сдерживает объемы строительства жилья, препятствует выходу на рынок новых игроков (особенно иностранных инвесторов), порождает коррупционные схемы в процессе получения документации, а также увеличивает финансовые и временные затраты строительных компаний. Сегодня, говорят застройщики, чтобы получить разрешение на строительство, нужно получить 274 подписи, потратив на это минимум полтора-два года. При этом не единичны случаи, когда реальный размер фактических затрат на выдачу разрешения может в два раза превышать установленные нормативными актами размеры выплат. Вообще, количество процедурных действий, которые приходится осуществлять инвестору при получении разрешений, превышает 100.
 
Нельзя не согласиться, что если основными принципами реформирования разрешительной системы станут простота, публичность и конкуренция (именно на этом настаивают застройщики), то о нынешней масштабной коррупции действительно можно будет забыть. Сложнее обстоят дела с ценами: насколько реально их снизить, внедрив в жизнь все вышеперечисленное? Глава Совета директоров девелоперской компании "XXI век" Лев Парцхаладзе отмечает, что при строительстве одного дома себестоимость получения разрешительной документации может составлять до 30% от стоимости жилья. Однако это не значит, что, убрав все препоны с пути, застройщики удешевят квадратный метр на эту величину. "Не будем никого обманывать, квадратные метры просто не будут дорожать настолько", - заявил он.
 
При этом из его уст вновь прозвучала фраза, ставшая уже, похоже, устоявшимся фразеологическим оборотом: "Цены на жилье в ближайшие пять-семь лет падать не будут". Причина очень банальная и изъезженная - спрос во много раз превышает предложение, о чем красноречиво говорят цифры. Сегодня застройщики возводят порядка 1 млн.-1,3 млн. квадратных метров жилья в год. Всего в Киеве построено около 800 млн. "квадратов", из них 80% - сталинки, хрущевки, панельки, в общем, старые дома, срок эксплуатации которых уже давно истек. Их нужно или реконструировать, или строить на их месте новое жилье. Строители утверждают, что строить дешевле, при этом объем строительства отнюдь не маленький - 50-60 млн. квадратных метров в год. Таким образом, сохранив нынешние темпы строительства в Киеве, насытить рынок дефицитными квадратными метрами можно будет только лет через сорок.
 
Рассчитывать на то, что Антимонопольному комитету Украины (АМКУ), который сейчас расследует прозрачность ценообразования на жилье на строительном рынке, удастся вывести на чистую воду украинских строителей и заставить их поступиться своей рентабельностью (АМКУ пришел к выводу, что в отдельных случаях она все-таки превышает 100%), не стоит. Во-первых, комитет уже столкнулся с нежеланием некоторых региональных игроков рынка идти на контакт и предоставлять экономические расчеты в определении своих цен. Во-вторых, застройщики убеждены, что государство в лице АМКУ вообще не имеет право диктовать застройщику, какую рентабельность он должен иметь. К тому же, по их словам, цена на жилье формируется не от "накрутки", а от спроса. "Государство имеет право регулировать цены только в том случае, когда местные власти того или иного региона сами разрабатывают детальный план застройки, сами просчитывают всю экономику и сами же реализуют жилищные проекты. Только в этом случае возможно административное регулирование цен", - считает Л. Парцхаладзе.
 
Говорили на "круглом столе" и о социальном жилье, которое, как глоток воздуха, необходимо сегодня для урегулирования ситуации на рынке, но почему-то вообще не строится. Как говорят застройщики, это прерогатива исключительно государства, которое должно давать его нуждающимся бесплатно. Тем не менее, не секрет, что объектов, принадлежащих к эконом-классу, в Киеве тоже - раз, два и обчелся. Как оказалось, не выгодно его строить, расходы на получение разрешительной документации и прохождение всех инстанций настолько велики, что строительные компании выходят "в ноль". "Вот если бы дали построить целый микрорайон - это другое дело", - говорит глава Совета директоров "XXI века". Хотелось бы уточнить, что есть сегодня в Киеве строительные компании, которые возводят не один и не два дома, а застраивают целые массивы. Однако при формировании цен на жилье они все равно стараются не отставать от рынка.
 
А пока элитным украинским застройщикам не дают возможности возводить более доступное жилье в больших объемах, их взор устремился за пределы украинского рынка, откуда уже поступают интересные предложения. Так, Л. Парцхаладзе поделился секретом, что его компания получила выгодное коммерческое предложение от грузинских властей, которые попросили украинского застройщика осуществить в Грузии ряд проектов. Грех отказаться, если высшее руководство лично звонит и обещает посодействовать во всех вопросах, лишь бы украинский игрок зашел на грузинский рынок.
 
Тем временем украинцам, мечтающим о собственной большой квартире, приходится пока довольствоваться тем, что есть. И ждать, когда основные проблемы разрешительной системы в сфере строительства, общественных слушаний, земельного законодательства в целом будут решены и рынок пополнится новыми добросовестными инвесторами, которые создадут здоровую конкуренцию на рынке и поспособствуют стабилизации цен на жилье. Как говорится, обещанного три года ждут. Однако, похоже, не в этом конкретном случае: по прогнозам Л. Парцхаладзе, адекватная цена на жилье, соизмеримая с доходами населения, будет у нас только лет через пятнадцать.

Надежда Леонец  

Источник: Лига Бизнес Информ

Подписаться на рассылку