	Поиск публикации

Самая доходная жилая недвижимость — в Луцке и Житомире. Киев, где цены на вторичку в 2006 году выросли на 86,8%, только на треть

	06.03.2007 17:15, Рубрика: Недвижимость Украины (города и регионы)

Киевская недвижимость не является самой доходной в Украине — на вторичном рынке Житомира и Луцка жилье за год подорожало почти на 100%. В Киеве цены на вторичку в 2006 году выросли на 86,8%.

По данным опроса региональных риэлторов, проведенного в феврале Контрактами, в прошлом году самый высокий рост цен (более 70%) зафиксирован также в Николаеве и Симферополе. Результаты исследования практически полностью совпадают с данными Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, за исключением двух позиций. Ассоциация отнесла Луцк к городам со средним ростом цен (по данным Ассоциации — 30% за 2006 год), но при этом в пятерку городов с самыми высокими темпами роста включила Луганск (68,4%). По подсчетам Контрактов, цены на вторичное жилье в Луганске за прошлый год выросли на 33,3%.

Основная причина галопирующего роста цен в Луцке, Житомире, Киеве, Николаеве и Симферополе — дефицит предложения. Например, в Киеве в 2006 году введено в эксплуатацию только 1,3 млн кв. м жилья. При этом население столицы с каждым годом увеличивается на 20-30 тыс. человек (данные Госкомстата, неофициальные цифры больше в несколько раз). Как отмечают в киевском агентстве недвижимости «Планета Оболонь», столица растет в основном за счет представителей региональных элит и среднего класса, которые могут позволить себе покупку квартиры в Киеве.

Схожая ситуация сложилась в Николаеве и Симферополе — объемы жилищного строительства не успевают за ростом городского населения. Среди других причин резкого подорожания жилья на вторичном рынке местные риэлторы называют широкое использование кредитов при покупке недвижимости и постоянный рост стоимости нового жилья.

В Одессе, Харькове, Донецке, Ровно, Запорожье и Херсоне жилье на вторичном рынке подорожало на 50-70%. В Харькове и Донецке цены на недвижимость в 2006 году преодолели психологический рубеж в $1 тыс. за кв. м. А большинство одесситов, скорее всего, уже в этом году будут просить за квадрат $2 тыс. Самым дорогим украинским городом после столицы Одесса стала благодаря туризму, деловой активности и, конечно же, умению местных жителей навязывать свою цену.

Несмотря на повышение цен, спрос на жилую недвижимость в этих регионах увеличивается. «По сравнению с началом 2006 года цены в Донецке выросли на 50%. Но не могу сказать, что с подорожанием жилья желающих купить его стало меньше. Ведь недвижимость все еще наилучший инвестиционный инструмент в Украине. В банке таких процентов вы не получите», — резюмирует Ирина Астафьева, заместитель директора агентства недвижимости «Донецк».

В Днепропетровске, Севастополе, Львове, Ужгороде, Хмельницком, Чернигове, Полтаве, Черкассах и Луганске жилплощадь за год подорожала на 30-40%. Строят здесь тоже мало. Например, в Севастополе, ежегодно пополняющимся 5-6 тысячами новых жителей, в прошлом году построено только 60-70 тыс. кв. м жилья. По оценкам экспертов, городу не хватает примерно 1 млн кв. м. В этих городах спрос в несколько раз превышает предложение, констатируют местные риэлторы.

Покупатели жилья не боятся влазить в долги — к этому их подталкивает и увеличение стоимости аренды жилплощади. В Черкассах, например, в начале 2006 года однокомнатную квартиру можно было снять за 100-200 грн в месяц, к началу 2007-го аренда подорожала до $100-150. В Луганске за год арендные ставки повысились с $100 до $200 за однокомнатную квартиру. Проживание в такой же квартире во Львове подорожало на 50% — с $100 в январе 2006-го до $150 в декабре того же года. Все больше украинцев предпочитают ежемесячно платить $200-300 банку за «свою» квартиру, чем отдавать примерно такую же сумму собственнику съемного жилья.

Меньше всего (на 21-25%) в прошлом году цены выросли в Черновцах, Виннице, Тернополе, Ивано-Франковске, Сумах и Кировограде. Рост цен в этих регионах сдерживает низкий уровень доходов местных жителей. Брать кредит они не спешат — цены на квартиры растут быстрее, чем их доходы. «Выплачивать кредиты надо реальными деньгами. А при зарплатах 1,5-2 тыс. грн взять $30 тыс. в кредит практически невозможно», — говорит заместитель директора компании «Сумская недвижимость» Елена Шульга.

Квартиры в этих городах дорожают исключительно из-за недостатка нового жилья и по инерции — на фоне всеукраинского роста. По словам Елены Шульги, в Сумах три строительные фирмы сдают по одному дому в год: «Выбирать не из чего. Город задыхается. Выйти на наш рынок пытались и московские, и турецкие строители. Но они не смогли договориться с властями о землеотводе. В результате покупателей у нас раза в три больше, чем продавцов». Город-исключение из этого правила — Ивано-Франковск.

«У нас строится много домов, — рассказывает директор агентства недвижимости «Тонус» Николай Тарасюк. — Сейчас в работе несколько десятков проектов. Если раньше скупали фундамент, то сегодня есть дома, которые уже достраиваются, но квартиры в них еще не проданы. Поэтому, в отличие от соседних Львова и Черновцов, где строят намного меньше, в этом году цены в Ивано-Франковске вырастут максимум на 10%».

Резких скачков цен в Черновцах, Виннице, Тернополе, Ивано-Франковске, Сумах и Кировограде риэлторы не предвидят. В винницком агентстве недвижимости «Дом-Инфо» Контрактам сообщили, что с начала года цены в городе практически не изменились: «Последние полмесяца наша база данных пополняется на 30-50 квартир в неделю, это означает, что продавцы уже не ждут повышения цен. Обычно, как только появляется информация о подорожании, на рынке наступает затишье. Например, в начале прошлого года еженедельно наша база пополнялась от силы на 10-15 квартир».

В 2007 году эксперты прогнозируют замедление темпов роста цен на жилую недвижимость в большинстве регионов до 20-25% в год. По словам директора филиала агентства недвижимости «Ваш Ковчег» (Черновцы) Виталия Авдеева, сегодня квартиры продаются в полтора-два раза дольше, чем три-четыре года назад — «на пике дефицита предложения при переизбытке спроса». Цены в большинстве городов завышены, и это понимают банки — многие финучреждения ужесточают условия кредитования.

В итоге спрос растет уже не так активно. «В прошлом году цены на жилье в Житомире увеличились в два раза, в 2007-м повысятся только на 30%, — уверен Игорь Кузьменко из житомирского агентства недвижимости «Престиж-Центр». — Цены слишком высокие: однокомнатные квартиры стоят в среднем $40 тыс., двухкомнатные — от $47 тыс., трехкомнатные — не менее $55 тыс. Если раньше по ипотеке жилплощадь покупал один человек из четырех, сейчас — каждый второй. Банки уже не раздают кредиты налево и направо. Предложение превышает спрос».

Рейтинг кредитной непривлекательности (недоступности) городов Украины*
Место в рейтинге	Город квартиры, $	Средняя стоимость выплаты	Ежемесячные по кредиту, $**	Официальная средняя заработная плата, $	Разница между офици- альной средней зарплатой и ежемеся- чными выпла- тами по кредиту в 2006 году, $
1	Одесса	42 000	522,29	191,21	-331,08
2	Киев	48 720	605,85	342,40	-263,45
3	Черновцы	31 570	392,59	162,10	-230,49
4	Севастополь	32 900	409,13	198,92	--210,21
5	Днепропетровск	35 000	435,24	225,59	-209,65
6	Тернополь	28 000	348,20	144,01	-204,19
7	Донецк	35 000	435,25	237,91	-197,34
8	Хмельницкий	28 000	348,20	156,91	-191,29
9	Винница	28 000	348,20	156,99	-191,21
10	Ужгород	29 050	361,25	171,84	-189,41
11	Львов	28 000	348,20	182,83	-165,37
12	Чернигов	22 400	278,56	156,36	-122,20
13	Ивано-Франковск	24 500	304,67	182,69	-121,98
14	Харьков	24 850	309,02	192,83	-116,19
15	Сумы	21 875	272,03	169,61	-102,42
16	Ровно	22 050	274,21	175,79	-98,42
17	Симферополь	22 750	282,91	188,44	-94,47
18	Черкассы	21 000	261,15	167,45	-93,70
19	Николаев	21 000	261,15	189,06	-72,09
20	Полтава	21 000	261,15	190,26	-70,89
21	Кировоград	18 550	230,68	162,20	-68,48
22	Житомир	17 500	217,63	157,12	-60,51
23	Луганск	21 000	261,15	202,37	-58,78
24	Запорожье	21 000	261,15	216,15	-45,00
25	Луцк	15 750	195,86	153,16	-42,70
26	Херсон	15 750	195,86	158,42	-37,44
* Города ранжированы по величине разницы между официальной средней зарплатой в области и суммой ежемесячных выплат по кредиту за квартиру площадью 35 кв. м, купленной в начале 2006 года (аннутиет, 14% годовых, сроком на 20 лет). Расчет Контрактов. **Расчет ежемесячных выплат осуществлен онлайн-калькулятором банка Аваль

Рейтинг городов с самыми высокими темпами роста цен на недвижимость

1	Луцк Население 205 тыс.	Рост: +93,3% ($870/450 за кв. м)*	По версии АСНУ, рост цен в 2006 году не превысил 32% (с $660 до $870 за кв. м). По прогнозу луцких риэлторов, в 2007 году рост цен может составить 100%. Среди причин резкого подорожания они называют рост благосостояния и бум на рынке жилищного кредитования.
2	Житомир Население 276 тыс.	Рост: +90,0 ($950/500 за кв. м)*	Высокий рост цен риэлторы объясняют близостью Житомира к Киеву. Большинство покупателей недвижимости работают в столице (дорога занимает менее двух часов). В этом году цены повысятся минимум на 30%.
3	Киев Население 2708 тыс.	Рост: +86,8 ($2600/1392 за кв. м)*	Распространена покупка жилья для сдачи в аренду. Покупка недвижимости (в т. ч. в кредит) часто используется в качестве инвестиционного инструмента. По данным Госкомстата, в 2006 году количество жителей столицы официально увеличилось почти на 26,7 тыс. человек.
4	Николаев Население 508 тыс.	Рост: +83,3 ($1100/600 за кв. м)*	Риэлторы констатируют рост деловой активности — много квартир в 2006 году приобреталось под магазины и офисы. В прошлом году, по оценке риэлторов, спрос на недвижимость в несколько раз превышал предложение.
5	Симферополь Население 341 тыс.	Рост: +69,2 ($1100/650 за кв. м)*	Причины роста цен — дефицит жилья, небольшие объемы строительства, рост покупательской способности на фоне развития кредитования. Высокий уровень миграции в города: количество горожан в АРК в 2006 году официально увеличилось почти на 3,5 тыс.
6	Херсон Население 316 тыс.	Рост: +66,7 ($750/450 за кв. м)*	Основной причиной увеличения спроса и соответственно цен в 2006 году херсонские риэлторы считают рост объемов жилищного кредитования. В 2007 году они прогнозируют рост цен до 40%.
7	Харьков Население 1463 тыс.	Рост: +64,8 ($1170/710 за кв. м)*	Рост цен в основном вызван всплеском покупательской активности одновременно с замедлением темпов жилищного строительства в 2006 году.
8	Запорожье Население 795 тыс.	Рост: +53,3 ($920/600 за кв. м)*	После резкого повышения цен в конце 2006 года в несколько раз сократилось количество сделок. В феврале предложение превышает спрос, констатируют местные риэлторы, которые прогнозируют падение цен на 10-20% в конце весны. В 2006 году существенно увеличились объемы строительства.
9	Одесса Население 1002 тыс.	Рост: +51,6 ($1820/1200 за кв. м)*	+51,6% — следствие роста деловой активности, развития курортного сектора, лояльности банков, ажиотажного спроса на однокомнатные квартиры. В 2007-2008 гг. будет сдано в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м. В 2006-м построено почти 300 тыс. кв. м.
10	Ровно Население 248 тыс.	Рост: +50,8 ($950/630 за кв. м)*	Спрос превышает предложение. До конца лета, по прогнозам риэлторов, недвижимость на вторичном рынке будет дорожать на 3-5% в месяц.
11	Донецк Население 994 тыс.	Рост: +50,0 ($1500/1000 за кв. м)*	В столице Донбасса наблюдается большой дефицит жилья, особенно на первичном рынке. В прошлом году в Донецке сдано в эксплуатацию только четыре жилых дома общей площадью 17 тыс. кв. м. В этом году донецкие квартиры подорожают на 30-35%, прогнозируют риэлторы.
12	Львов Население 735 тыс.	Рост: +37,5 ($1100/800 за кв. м)*	Небольшие объемы строительства, что связано с дефицитом подходящих участков в первую очередь в центре города. Спрос на жилую недвижимость превышает предложение. На 2007 год львовские риэлторы прогнозируют 15-20% рост цен.
13	Полтава Население 309 тыс.	Рост: +36,7 ($820/600 за кв. м)*	Рост цен обусловлен снижением темпов строительства нового жилья в городах области (-1,3% в 2006 году по предварительным данным).
13	Черкассы Население 292 тыс.	Рост: +36,7 ($820/600 за кв. м)*	Причина скачка цен — рост деловой активности и доходов в регионе. За год арендные ставки на однокомнатные квартиры повысились с $20-40 до $100-150 в месяц.
14	Севастополь Население 379 тыс.	Рост: +35,6 ($1275/940 за кв. м)*	В 2006 году в Севастополь переселилось более 5,5 тыс. человек. Прогноз роста цен на 2007 год — не менее 20%.
15	Днепропетровск Население 1047 тыс.	Рост: +34,0 ($1340/1000 за кв. м)*	Основной причиной роста цен риэлторы считают активность продавцов и покупателей в конце 2006 года, в преддверии введения налогообложения сделок с недвижимостью. Прогноз роста цен на 2007 год — 10-15%.
16	Луганск Население 450 тыс.	Рост: +33,3 ($800/600 за кв. м)*	По версии АСНУ, рост цен в 2006 году составил более 68% (с $475 до $800 за кв. м). Причины: рост деловой активности, развитие кредитования и отсутствие первичного рынка. В начале 2007 года арендная плата за однокомнатную квартиру превысила $200 в месяц.
17	Ужгород Население 117 тыс.	Рост: +32,5 ($1100/830 за кв. м)*	Близость к границе и большое число гастарбайтеров, работающих в Восточной Европе, обеспечивают стабильный спрос на местную недвижимость. Активно развивается кредитование.
18	Хмельницкий Население 257 тыс.	Рост: +31,3 ($1050/800 за кв. м)*	Около 80% покупок жилья в кредит. В 2007 году риэлторы прогнозируют рост цен на уровне 15-20%.
18	Чернигов Население 300 тыс.	Рост: +31,3 ($840/640 за кв. м)*	Всплеск спроса и рост цен на недвижимость наблюдался в 2005 году (+90%). В настоящий момент рынок практически замер — покупатели ждут возможного понижения цен.
19	Сумы Население 280 тыс.	Рост: +31,2 ($820/625 за кв. м)*	Рост стоимости вторичной недвижимости обусловлен малыми объемами строительства.
20	Винница Население 362 тыс.	Рост: +25,0 ($1000/800 за кв. м)*	Рост городского населения в Винницкой области — +3 человека на тысячу жителей за 2006 год. 90% жилья на вторичном рынке приобретается в кредит.
21	Тернополь Население 220 тыс.	Рост: +24,4 ($995/800 за кв. м)*	В 2007 году рост цен, по прогнозам риэлторов, не должен превысить 10-20%.
22	Кировоград Население 246 тыс.	Рост: +22,6 ($650/530 за кв. м)*	Несмотря на уменьшение городского населения в области, спрос на недвижимость остается высоким. За последние 2-3 года в Кировограде сдано в эксплуатацию 5-6 новостроек.
23	Черновцы Население 243 тыс.	Рост: +22,0 ($1100/902 за кв. м)*	Рост цен вызван затягиванием сдачи новостроек в эксплуатацию. При отсутствии достаточного предложения на рынке первичной недвижимости спрос удовлетворяется вторичной.
24	Ивано-Франковск Население 221 тыс.	Рост: +21,4 ($850/700 за кв. м)*	В городе строится много жилья. В 2007 году цены, по прогнозам риэлторов, вырастут не более чем на 10%.
По данным экспертного опроса региональных риэлторов. Приведенные цены относятся только к вторичной недвижимости. Данные о населении городов предоставлены Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. * 2007/2006 год.

Впереди планеты всей Сегодня в кредит приобретается около 50% всех квартир, в некоторых регионах — 80-90%. Спрос на квартиры значительно превышает предложение, что провоцирует спекулятивный рост цен. Недвижимость в Украине дорожает гораздо быстрее, чем в большинстве европейских стран. В прошлом году цены на украинские квадраты выросли в среднем на 45%. Эстонская недвижимость — даже после вступления в ЕС — подорожала всего на 25-30%. Цены на испанские апартаменты — более востребованные по европейским меркам — увеличились только на 15%. В больших городах Польши и Венгрии стоимость квадратного метра жилья редко превышает EUR1 тыс. В Украине большинство областных центров преодолели эту планку в прошлом году.

Ксения Портная

Источник: Контракты

Подписаться на рассылку

Добавить комментарий