Индекс стоимости жилья в феврале 2007 года: 2412$/кв. м. (+2,0% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,1% в месяц ( - 2,1%).
Индекс доходности в феврале +5,3 б/д (- 0,7 б/д). Как мы и прогнозировали, темпы прироста цен после длительного и бурного подъема существенно снизились.
Если попытаться охарактеризовать февральское состояние рынка одной фразой, то сутью ее будет позиционное противостояние продавцов и покупателей.
Просмотры шли достаточно активно. Но покупатели в своей массе заняли выжидательную позицию. Они не торопились, долго и тщательно выбирали объекты недвижимости; к теме возможных торгов нередко обращались чуть ли ни на первой минуте просмотра.
Продавцы на это реагировали весьма слабо. На уступки, даже очень небольшие, соглашались редко. Некоторые по-прежнему поднимали цены, подтверждая тем самым тезис об огромной инерционности рынка недвижимости.
По сравнению с январем количество сделок в феврале возросло на 60%; по сравнению с февралем 2006 года оно снизилось на 35%. Естественно, все это - по нашим оценкам. Реальную же статистику количества сделок знают лишь в БТИ и в Информационном Центре Минюста - как администратора Государственного реестра операций с недвижимостью. Определенные данные наверняка есть и в Госкомстате.
Почему чиновники не хотят предоставить подобные сведения общественности, о чем свидетельствуют нередкие отказы, – понять сложно. По неофициальному мнению, публикация подобных сведений может повлиять на цены. Но разве можно думать, что незнание участниками рынка статистики количества сделок на цены не влияет...
Наиболее важной для рынка недвижимости особенностью февраля было интенсивное увеличение количество объектов, выставленных на продажу. Если в середине декабря 2006 года в нашей актуальной базе было порядка 3000 объектов, то в конце февраля количество объектов превысило отметку 4600. Последний раз такие показатели были в конце 2005 года.
При этом количество покупателей заметно снизилось. Если ориентироваться на количество заявок, поступающих в АН «Планета Оболонь», то сейчас их на 20% меньше, чем в феврале прошлого года.
Как долго продлится позиционное противостояние продавцов и покупателей, покажет время. Вполне возможно, что несколько месяцев.
Темпы роста цен во второй половине 2006 года были огромными. И теперь рынку наверняка потребуется передышка, осознание новых реалий, анализ пройденного пути и событий. Но традиционный январско-мартовский спад деловой активности - это не то время, когда можно уверенно прогнозировать будущий тренд. Тем более, что в этом году спад деловой активности усугубился отсутствием четких правовых разъяснений, относящихся к налогообложению операций с недвижимостью.
Цены предложений в феврале выросли в большинстве сегментов рынка. Предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр» за месяц подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 1,7%;
- в двухкомнатных квартирах на 1,7%;
- в трехкомнатных квартирах на 2,6%.
Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:
- все типы домов +2,5%;
- дореволюционные +3,5%;
- сталинки +3,3%;
- старый кирпич +0,6%;
- старая панель +4,3%;
- типовая панель +3,5%;
- улучшенная типовая панель +4,1%;
- улучшенный кирпич +2,9%;
- украинская панель +1,3%;
- украинский кирпич +2,9%.
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (явно очень высокими и явно очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом: Район | | однокомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Голосеевский | январь | 3015 | + 0.10 | 113246 | - 2.07 | февраль | 3018 | 110904 | Дарницкий | январь | 2598 | + 0.31 | 107685 | + 1.52 | февраль | 2606 | 109321 | Деснянский | январь | 2452 | + 4.49 | 89759 | + 1.24 | февраль | 2562 | 90871 | Днепровский | январь | 2658 | + 1.50 | 89771 | + 3.61 | февраль | 2698 | 93014 | Оболонский | январь | 2775 | + 5.84 | 102531 | + 2.13 | февраль | 2937 | 104715 | Печерский | январь | 3928 | + 3.67 | 143585 | + 2.64 | февраль | 4072 | 147378 | Подольский | январь | 2612 | + 9.76 | 81506 | + 11.59 | февраль | 2867 | 90954 | Святошинский | январь | 2518 | + 2.38 | 91088 | - 2.04 | февраль | 2578 | 89227 | Соломенский | январь | 2766 | + 3.47 | 92847 | + 4.59 | февраль | 2862 | 97105 | Шевченковский | январь | 3346 | - 1.61 | 125465 | - 3.37 | февраль | 3292 | 121231 | | Центр города | январь | 4037 | +2,13 | 169203 | +1,17 | февраль | 4123 | 171181 |
Район | | двухкомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Голосеевский | январь | 3411 | - 3.93 | 201381 | - 6.87 | февраль | 3277 | 187541 | Дарницкий | январь | 2427 | + 1.73 | 158556 | + 1.43 | февраль | 2469 | 160823 | Деснянский | январь | 2344 | + 3.16 | 124537 | + 2.91 | февраль | 2418 | 128161 | Днепровский | январь | 2430 | + 2.30 | 119446 | + 0.59 | февраль | 2486 | 120155 | Оболонский | январь | 2795 | + 1.32 | 162968 | - 5.37 | февраль | 2832 | 154209 | Печерский | январь | 4046 | + 0.77 | 229938 | - 2.43 | февраль | 4077 | 224343 | Подольский | январь | 2678 | + 2.13 | 140446 | + 2.58 | февраль | 2735 | 144063 | Святошинский | январь | 2477 | + 2.26 | 133474 | - 0.74 | февраль | 2533 | 132490 | Соломенский | январь | 2609 | + 3.37 | 141958 | - 1.53 | февраль | 2697 | 139781 | Шевченковский | январь | 3272 | + 5.10 | 180251 | + 5.04 | февраль | 3439 | 189331 | | Центр города | январь | 4347 | +1,47 | 256184 | +1,22 | февраль | 4411 | 259307 |
Район | | трехкомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Голосеевский | январь | 2963 | + 1.28 | 270418 | - 0.98 | февраль | 3001 | 267770 | Дарницкий | январь | 2159 | + 4.59 | 194893 | + 2.52 | февраль | 2258 | 199800 | Деснянский | январь | 2122 | + 1.60 | 152509 | + 2.39 | февраль | 2156 | 156157 | Днепровский | январь | 2379 | + 1.98 | 179959 | - 1.59 | февраль | 2426 | 177094 | Оболонский | январь | 2464 | + 4.71 | 203124 | - 0.20 | февраль | 2580 | 202724 | Печерский | январь | 4299 | + 0.37 | 385101 | + 2.46 | февраль | 4315 | 394569 | Подольский | январь | 2548 | + 8.48 | 190071 | + 8.64 | февраль | 2764 | 206485 | Святошинский | январь | 2137 | + 6.22 | 163008 | + 7.59 | февраль | 2270 | 175385 | Соломенский | январь | 2477 | + 4.04 | 188466 | - 1.97 | февраль | 2577 | 184761 | Шевченковский | январь | 3354 | - 0.15 | 280346 | + 0.54 | февраль | 3349 | 281864 | | Центр города | январь | 4300 | +0.42 | 388500 | +0.95 | февраль | 4318 | 392188 |
Цены вторичного рынка в значительной мере определяются темпами строительства и объемом вводимого жилья. В этом плане интересны данные, недавно опубликованные Госкомстатом.
Согласно этим данным в Киеве в 2006 году было введено в эксплуатацию 14672 квартиры общей площадью 1300980 квадратных метров. Конечно же, это явно недостаточно для Киева. Но, если сравнивать столицу с другими регионами, то ее лидирующее положение более чем заметно. Доля киевлян в общей численности населения Украины составляет порядка 5,8%, а доля введенного в Киеве жилья – порядка 15% от всего жилья, введенного в 2006 году в Украине. В будущем мы планируем более детально проанализировать эти данные.
Прогноз на март
На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале, получат свое развитие в марте. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента.
В более отдаленной перспективе высока вероятность развития событий примерно по тому же сценарию, что и в конце 2005 года, когда цены на малогабаритное низкокачественное «дешевое» жилье просели на 5-10%; при этом «дорогое» качественное жилье продолжало медленно дорожать.
За более детальными прогнозами и консультациями можно обращаться по телефону (044) 537-77-77. www.domik.net |
- 17.03.2007 22:14 Игорь
здравствуйте! На замечание о возможности обвала рынка недвижимости готов возразить. Реальных земных оснований нет. Спрос на землю вызывает рост цен, массовое кредитование стимулирует остальных ввязываться в игру по банковским правилам, места для застройки все меньше и меньше соответственно возрастает ценность имеющихся построек различных класов и пр. что можно считать аргументом в пользу замедления роста цен и снижения спроса на недвижимость так это наше правительство (с предложением увеличения налогового давления) и решение банков (повысить ставки кредитов). Но на данный момент мы живем в этой стране и принимаем те правила которые нам навязывают,у нас с жильем дефицит и рынок только на этапе вхождения в фазу насыщения я рекомендую при необходимости брать кредит в случае снижения ставок другими банками - перекредитуетесь, если кредиты вырастут выиграете. Запомните - инфляционные процессы доллара и гривни,дорожание земли, рост общей денежной массы и нездоровый ажиотаж те факторы что играют на руку инвесторам.
- 17.03.2007 15:47 валера
болие конкретно
- 03.03.2007 11:08 Deathtiny
2LML: +1 НО, при всей логичности: я понимаю ситуацию,но влезаю в ипотеку сейчас, ибо не могу и не хочу ждать 10-20 лет, пока рынок изменится... жить хочется сеодня... и потому составляю сознательно основу финансовой пирамиды. даже если она рухнет - у меня будет потеряно 5 лет жизни, пока я буду колбаситься на банк, но будет своя квартира в Киеве... безысходность толкает неглупых людей игратьв чужие игры...
- 02.03.2007 10:46 LML
Однако вернемся к точке зрения неискушенного иностранца. Что он скажет о сегодняшних условиях кредитования в Украине? И, кстати, в России тоже – там примерно такие же параметры ипотечных кредитов. Какие оценки и советы может дать украинцам (и россиянам) гражданин цивилизованного зарубежья? Он, несомненно, назовет одновременно три негативных аспекта для пользователя ипотечным кредитом на таких условиях, какие сложились сейчас в Украине: Во-первых, по таким ценам на недвижимость как сегодня и при имеемых средних материальных возможностях граждан Украины жилье покупать нельзя вообще. Во-вторых, ставки ипотечных кредитов, благодаря которым стоимость жилья увеличится при 10-летнем кредите – в 2 раза, при 20-летнем кредите – в 3 раза, а при 30-летнем кредите – в 4 раза, просто «грабительские». Такую оценку даст любой здравомыслящий человек. В-третьих, те, кто соблазняется все-таки сейчас на ипотечное кредитование, увеличивают тем самым спрос на жилье, а, следовательно, и подогревают рост цен на него. Некоторые попытаются возразить. В качестве контраргументов приведут сведения о росте цен на жилье в Украине за последние годы. В частности, о росте цен на жилье в 2006 году на 60%, а за последние 6 лет – в 10 раз. И, следовательно, ставки в 10-13% годовых – это мелочь. Мало того, на разнице процентов роста цены жилья и кредитных ставок можно неплохо подзаработать. На это у оппонентов найдутся другие доводы. Рыночная цена на жилье в Украине уже многократно превышает себестоимость строительства. Главной причиной чего есть именно спекулятивный спрос на недвижимость. Таким образом, на рынке жилья выстраивается классическая финансовая пирамида. Которая обречена на обрушение в любой момент. Поводом для обвала цен на недвижимость может стать что угодно – от финансовых негараздов в, скажем, азиатских странах (а это, похоже, уже началось) до политических потрясений внутри Украины.
- 02.03.2007 08:08 tankt90
И расскажите мне, непонятливому, в чем простота и понятность ?
Смотреть все комментарии
|
ЛІГА.Новости:
УБР.Новости:
АСН(р)У