| ||||||||||||||
| ||||||||||||||
 | ||||||||||||||
Сегодня нет ничего более рискованного, чем вкладывать деньги в недвижимость. Столь высокий риск инвестиций в жилье эксперты объясняют тем, что цены на квартиры могут рухнуть, похоронив под собой все надежды на прибыль. Одна из основных причин постоянного повышения цен — присутствие на рынке недвижимости спекулятивного капитала: от 30 до 40% новых квартир покупается с целью дальнейшей перепродажи. За последние годы стоимость квартир на киевском рынке ежегодно увеличивается в среднем на 20-30%. Людей, которые могут позволить себе купить жилье по таким ценам, практически не осталось, а после повышения платы за коммунальные услуги многим стало невыгодно содержать пустые квартиры. Последние начали выбрасывать на рынок недвижимости сразу же после утверждение Киеврадой новых тарифов. Спрос упал, а цены продолжают лететь вверх. Это значит, что рынок существенно перегрет. При этом строители и продавцы квартир боятся признать надвигающийся на них кризис и по-прежнему убеждают клиентов в дальнейшем подорожании жилья. Искусственно вздутые цены дошли до такого предела, что дальше — только вниз. Строительные компании сегодня сидят без прибыли, многие стройки заморожены, потому что застройщики не могут найти покупателей. Аналитики уже сейчас зафиксировали почти полную остановку роста цен. Видимо, замедлению темпов роста цен частично способствовал и тот факт, что объем предложения недвижимости увеличился на 30%. Стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, более того, стоит просто возникнуть панике, вызванной ожиданием такого снижения, — и все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке. В мире недвижимости банки первыми реагируют на колебания цен. Только за последний месяц уровень риска в этой сфере вырос на 5%, достигнув критических 95 баллов. Согласно стандартной схеме ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% от стоимости квартиры. Последнее время наблюдается тенденция уменьшения данного показателя — и с этим связан большой риск. В результате банки стали резко повышать ставки по ипотечным кредитам. Примеры кризисов, имевших место на рынках недвижимости других стран, подтверждают реальность угрозы обвала цен. Достаточно показателен пример Дании, где дефолт рынка недвижимости произошел в начале 90-х годов. По мнению датского эксперта по ипотеке Лейфа Андерсена, обвал косвенно породили строительные компании. Именно они более всех провоцировали инфляцию в стране: строилось много домов при высокой рентабельности строительства; стоимость квадратных метров быстро росла и подтягивала за собой стоимость других товаров и услуг. Нечто подобное можно наблюдать и в Латвии — правда, тамошние строители обычно жалуются на низкую рентабельность большинства проектов. Тем не менее, отказываться от них никто не собирается. Кстати, говоря о доходных домах, нелишне будет вспомнить об опыте Франции, также пережившей кризис в сфере жилищной недвижимости. Теперь в этой стране существует официальный индекс стоимости аренды в зависимости от затрат на строительство дома. Во Франции кризис не слишком сильно ударил по банковской системе: доля дефолтов по кредитам, выданным под залог недвижимости, среди частных заемщиков была достаточно низкой, да и соотношение ипотечных кредитов и ВВП здесь всегда было невелико. Волнения по поводу обвала рынка недвижимости сейчас вновь характерны для многих развитых стран Европы и США. Нынешний бум в жилищном секторе является самым мощным за последние три десятилетия. В связи с этим стоит прислушаться к заявлениям международных экспертов, которые, оценивая ситуацию в глобальном масштабе, подчеркивают, что всемирный пузырь на рынке недвижимости постепенно сдувается: в большинстве стран темпы роста цен на недвижимость за прошедший год заметно сократились. В ряде стран — таких, как США и Испания, — это произошло во многом благодаря повышению процентных ставок по кредитам. Даже в Ирландии, где цены на жилье все еще рвутся вверх, эксперты прогнозируют перспективу спада на фоне ужесточения кредитно-денежной политики. Киевский рынок недвижимости более ориентирован на московский образец, а в Москве цены стабилизировались еще прошлым летом: российские эксперты тоже прогнозируют дефолт. И хоть Киев отстает от Москвы на несколько месяцев, в этот раз по падению цен он может опередить «братскую» столицу, утверждают аналитики. Причиной банковского кризиса может стать именно обвал рынка недвижимости. Сейчас недвижимость — основной источник доходов банков: именно на этом рынке они размещают средства, полученные от населения. Если недвижимость подешевеет, это приведет к кризису. Рынок недвижимости на сегодняшний день самый большой из всех отечественных рынков, к тому же на протяжении трех последних лет доходность на нем неуклонно растет и во много раз превышает доходность по другим статьям. Однако цены здесь будут расти лишь до тех пор, пока спрос опережает предложение. Эксперты рынка недвижимости утверждают: близок тот момент, когда люди, инвестировавшие деньги в недвижимость как в актив, начнут этот актив реализовывать. В результате возникнет избыток предложения — и цены резко пойдут вниз. Это повлечет за собой целую цепочку неплатежей, в том числе по ипотечным кредитам. Банки, ориентированные сейчас на потребительский рынок, в лучшем случае понесут огромные убытки, а в худшем обанкротятся, так как клиенты не смогут вернуть кредиты, а залог в виде недвижимого имущества либо будет невозможно реализовать, либо цена его будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему. Если клиент делает первоначальный взнос менее 30 процентов, то в случае резкого обвала цен он может не возвращать кредит, так как его просто невыгодно выплачивать. Возможно, предугадывая возможный кризис, некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, а иные их коллеги стали постепенно повышать кредитные ставки. Поэтому эксперты прогнозируют, что после праздничного затишья рост цен на недвижимость в Киеве остановится, а к марту сменится резким падением. Поскольку ипотека набирает обороты, банки не смогут вернуть кредиты, что, не исключено, приведет к кризису в финансовой сфере. | ||||||||||||||
Комментарии посетителей: | ||||||||||||||
| ||||||||||||||
| Добавить комментарий | ||||||||||||||
| ||||||||||||||
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У