Как обойти закон об аукционах по продаже земли 

«Земельный кодекс изначально оговаривал обязательность продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на конкурентных основах. Однако в связи с отсутствием законодательно урегулированного порядка проведения земельных торгов этот вопрос отдан на откуп местным властям. В результате земли уходят за копейки, а местные бюджеты из-за теневых операций с ними недополучают громаднейшие средства», — пояснил необходимость принятия указанных изменений один из его авторов «бютовец» Александр Турчинов.

 

До сих пор, по словам юристов, использовалось несколько стандартных серых схем реализации земельных участков под застройку. Для создания видимости соблюдения законности местные власти организовывают конкурс по продаже участка, при этом условия его проведения могут быть выписаны под конкретного застройщика, а цена — устанавливаться в разы меньше реальной. Не менее популярно отчуждение участков через аренду.

 

Закон обязывает проводить конкурс на право передачи земли в аренду только если на нее имеется несколько претендентов. Снова-таки, манипулируя условиями проведения такого конкурса, не сложно добиться наличия единственного потенциального арендополучателя.

 

Далее на участке возводится недвижимость, а затем участок выкупается (правило продажи участков на конкурентной основе не распространяется на случаи выкупа земли под сооружением). Как вариант той же схемы — покупка номинального объекта недвижимости, скажем, наспех сколоченного сарая, что впоследствии дает право покупателю выкупить без конкурентов и земельный участок под ним. Наконец, горсоветы напропалую пользуются данным им правом выделять земельные участки, что вообще освобождает чиновников от необходимости печься даже о видимости соблюдения законности отчуждения коммунальной земли.

 

«Новый закон устанавливает новые правила передачи в аренду и продажи свободных от застройки земельных участков несельскохозяйственного назначения, находящихся в коммунальной и государственной собственности. Соответствующие договоры предлагается заключать только по результатам аукционов. Исключение сделано лишь для случаев, когда участки передаются под строительство за средства государственного или местного бюджетов для возведения объектов социального назначения и при исполнении международных договоров. Кроме того, новый закон оговаривает, что стартовая цена продажи земли и передачи ее в аренду должна быть не ниже рыночной и устанавливаться на основании экспертно-денежной оценки», — рассказала о сути новаций соавтор документа член фракции БЮТ Ольга Боднар.

 

Аналитики же обратили внимание на совершенно иное, по истине революционное положение нового документа, устанавливающее запрет на изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения и введение их в границы населенных пунктов до принятия Закона «О рынке земель». Не секрет, что изменение целевого назначения сельхознаделов до сих пор было одной из самых распространенных схем их теневой продажи и, установив запрет на соответствующие операции, законодатель попытался ее перекрыть. Впрочем, как говорят юристы, не совсем удачно.

 

«Основной прицел направлен на запрет перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли жилой и общественной застройки. Однако следует учесть такой нюанс, что изменением целевого назначения считается изменение категории земель.

 

Поэтому преследовать цели застройки земель сельскохозяйственного назначения после вступления в силу нового закона вполне реально с изменением не целевого, а функционального назначения земельного участка в рамках одной категории. Например, на землях, предназначенных для огородничества, строить запрещено, зато на садоводческих землях вполне законно возвести коттедж», — говорит юрист компании «Коннов и Созановский» Наталья Доценко-Белоус. Новый закон оставляет лазейки для ухода от аукционов и при передаче участков в аренду.

 

Оказывается, заключить соответствующий договор можно будет не только на основании положений Земельного кодекса, устанавливающего конкурентные способы передачи участков в аренду, но и руководствуясь нормами Гражданского кодекса. «Поэтому не исключено, что скоро отношения землепользования будут оформляться на основании договоров о совместной деятельности (простого товарищества), по которому одно из лиц будет в качестве своего пая вносить право пользования земельным участком. Как вариант преодоления действия норм статьи 6 Закона Украины «Об аренде», изложенной в новой редакции, заинтересованные девелоперы, возможно, рассмотрят аренду земельного участка, на котором расположена недвижимость (напомним, что в этом случае по-прежнему участки будут передаваться в аренду на бесконкурсной основе).

 

С учетом того, что действующее законодательство к недвижимости относит и нестандартные объекты — многолетние насаждения и воздушные, морские суда и объекты незавершенного строительства, сделать это будет еще проще. Вот и получается, что во избежание конкурса на получение в аренду земельного участка достаточно воссоздать на нем недвижимое имущество, конечно, не самовольно. Для этого предварительно вступают в договорные отношения с лицами, имеющими государственную, коммунальную землю на праве постоянного пользования, начинают их застраивать и регистрируют право собственности на объект незавершенного строительства на себя», — уточнила г-жа Доценко-Белоус.

 

Как утверждают юристы, после вступления в силу нового закона местные власти начнут использовать и более утонченные схемы теневой продажи участков под застройку. Вместо договоров аренды, теперь уже отягощенной аукционным требованием, появятся договоры права на застройку, заключение которых пока не предусматривает конкурентных основ.