| ||||||||||||||
| ||||||||||||||
 | ||||||||||||||
Определяя современную специфику рынка Севастополя, риэлторы крупного агентства недвижимости «Мультидом» отмечают такие факты, как стремительный рост стоимости при продаже жилья и аренды всех видов недвижимости, недостаток жилья на уровне 1 млн. кв.м., существенное привлечение покупателями «российских» денег, а также средств, заработанных в системе Морфлота, весьма низкий процент желающих зарабатывать на операциях с недвижимостью и стремление городской власти активизировать процесс выделения земельных участков через аукционы. Подробнее о нынешнем состоянии рынка недвижимости в этом городе читателям «Domik.net» рассказывает начальник инвестиционного отдела АН «Мультидом» Руслан МАРИНУЦА. Из справки. АН «Мультидом» работает на рынке недвижимости Севастополя и Крыма 11 лет и является здесь лидирующей риэлторской компанией. В штате фирмы более ста сотрудников, большинство из которых - профессиональные риэлторы с высшим образованием. Компанией реализовано ряд совместных программ с государственными учреждениями, международными организациями. Совместно с банками реализуется программа кредитования граждан - покупателей жилищной недвижимости. «Мультидом» организует работу по формированию дополнительных баз данных, в частности, относительно междугородных обменов. На рынке недвижимости предоставляет полный спектр услуг, является девелопером инвестиционного проекта строительства жилого квартала в г.Севастополе на 41 тыс.кв.м. Агентство является членом Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины и возглавляет в Севастополе ее региональное отделение. Кроме того, компания является победителем ежегодного конкурса «Признание 2004, 2005, 2006» в номинациях "Лучшая риэлтерская компания на региональном рынке недвижимости Украины-2004", «Лучший риэлтор Украины 2005», "Лучшая риэлтерская компания на первичном рынке недвижимости Украины-2006". В 2004 году Агентство получило престижную награду «Best CEREAN 2004» на ежегодной конференции Международного объединения Ассоциаций Риэлтеров Центральной и Восточной Европы («CEREAN»). Награда «Best CEREAN» ежегодно присуждается международной комиссией, состоящей из ведущих специалистов в области недвижимости, и является признанием высокого уровня профессионализма победителя — компании «Мультидом» — в сфере недвижимости. - Руслан Епифанович, что, с вашей точки зрения, можно сегодня сказать о специфике севастопольского рынка недвижимости? - Практически по всем районам города просматривается тенденция к постоянному росту цен на жилищную и другую недвижимость. Спецификой севастопольского рынка является то, что люди хотят жить поближе к морю. Но сказать, что какой-то район является одним из наиболее востребованных, мы тоже не можем. Во всем городе спрос довольно существенный, и цены на недвижимость стремительно растут. - Как вы оцениваете такие темпы роста цен на недвижимость в нынешнем году? - В нынешнем году они были достаточно высокими – на уровне 38-40%. Но в 2005 г. их уровень был выше – на уровне 54%.В частности, за 11 месяцев нынешнего года на вторичном рынке жилья рост цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры наблюдался на уровне 37,2%, на двухкомнатные – 38,7%, на трехкомнатные – на 43,1%, на четырехкомнатные – на 48,8%. Таким образом, цены поднимались, но это происходило менее стремительно по сравнению с прошлым годом. - Произошли ли какие-то изменения в определении причин этого роста? - Говоря о причинах, скажу, что они остались прежними. В первую очередь это дефицит жилья, остающийся высоким потребительский потенциал… Кстати, специалисты АН «Мультидом» делали анализ в этом аспекте и пришли к выводу, что Севастополю не хватает одного миллиона квадратных метров жилья в то время, как нынешние темпы строительства – 60-70 тыс. кв.м. в год. Как видим, до насыщения рынка еще далеко. Кроме того, причиной роста цен стала возрастающая доступность ипотечных кредитов. Опять-таки, наши специалисты, анализируя ситуацию, отмечают: когда банки снижают процентную ставку и барьер входа клиента относительно первого взноса, то, естественно, что количество желающих приобрести жилье с привлечением кредита резко увеличивается. И, соответственно, наоборот. Тем не менее, наше агентство было инициатором работы с банками с целью реализации программы ипотечного кредитования. Сейчас эта программа успешно осуществляется. - Учитывая очевидную тенденцию к росту спроса, какой ваш прогноз относительно того, в каких районах города и на какой вид жилья она может усиливаться? - На наш взгляд, он будет расти именно на вторичном рынке, на жилье класса «Эконом» и «Бизнес». Этот сегмент – как бы наиболее ходовой «товар», и цены на него будут расти. Что же касается элитного жилья, то соответственно принятой Украинской строительной палатой классификации жилья класса «элит» вообще не будет, оно заменяется тремя подклассами – «бизнес», «премиум» и «де-люкс». По жилью классов «премиум» и «де-люкс» могу сказать, что требования к нему со стороны потребителя возрастают, и рынок формируют покупатели, которые начинают диктовать застройщикам свои параметры качества. Вполне возможно прогнозировать снижение цен в тех проектах, которые не будут соответствовать ожиданиям покупателей. - В каких районах Севастополя наиболее интенсивно ведется массовая застройка и какие типы квартир преобладают в новых домах? - Наиболее интенсивно застройки ведутся в Гагаринском и Нахимовском районах. В новых домах преобладают двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры. Застройщики все-таки больше ориентируются на большие метражи, поскольку для них так выгоднее. Хотя для потребителей остаются более востребованными экономные площади. Кстати, сейчас в Севастополе осуществляется проект по сооружению домов эконом-класса, в которых квартиры по типу распределены, можно сказать, оптимально: 40% - однокомнатных квартир, 40% - двухкомнатных и 20% - трехкомнатных. Но такой проект - это все же исключение. В основном, строят квартиры с большими площадями, что, на наш взгляд, снижает их привлекательность в оценке потребителя. Поскольку Севастополь отнесен к числу городов определенного уровня сейсмической зоны, то есть и определенные ограничения по этажности. В последнее время в качестве эксперимента начали строить 16-ти, 18-этажные дома. Но оптимальная этажность для наших домов – 9-10 этажей. - Можно ли сказать, что здесь девелоперы больше диктуют тип сооружаемого жилья, чем, скажем, микроинвесторы? Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью? - Только при грамотном подходе девелопер, прежде чем давать задание архитекторам и проектировщикам, проводит маркетинговое исследование рынка и в конечном итоге опирается на потребности покупателей. Но, к сожалению, такой подход еще редко встречается. В большинстве случаев ориентируются на просто дорогое жилье с большими площадями. Основная тенденция в том, что современные покупатели не хотят зависеть от коммунальных служб. Поэтому наибольшей популярностью пользуются те проекты, по которым предусмотрено автономное отопление, есть какие-то компенсационные водяные емкости, автономное водоснабжение. Здесь мало кто верит в эффективность коммунальных служб и большинству покупателей жилья хочется иметь отопление, которое они могут регулировать самостоятельно. Холодную воду, конечно же, все равно придется потреблять от городской службы водоканала, электричество - от энергосети, поэтому добиться «полной» независимости не удастся никому. Но, скажем, если поставить в квартире двухконтурный отопительный котел, то можно отказаться от централизованного снабжения горячей водой. Кроме того, все большее значение приобретают технологии энергосбережения. Именно поэтому, когда речь идет о приобретении жилья в домах, сооруженных по новым проектам, то это все весьма важно, и как фактор влияет на стоимость жилья. - Как вами определены основные группы покупателей севастопольской недвижимости? - Основная группа покупателей – это наши земляки с российскими корнями, в семьях которых либо дети приезжают жить в город родителей, либо родители - к детям. Здесь очень много семей, имеющих связи с Москвой, Санкт-Петербургом, и это сказывается на специфике рынка. Из России приезжают те, кто уже «при деньгах», заработанных там. Вторая большая группа – это вообще крымчане, местные жители Автономной Республики. Мы отмечаем весьма интересную ситуацию, при которой жители южного побережья Крыма продают по более высоким ценам имевшиеся квартиры, но, желая остаться жить в Крыму, приобретают недвижимость, в том числе и в Севастополе. Кроме того, в нашем городе много высших учебных заведений, поэтому тоже возникает большая потребность в жилье для студентов. Если учитывать род занятий потребителей, то весьма большую группу составляют те, кто связан с морским флотом. При этом отмечу, что эти потребители решают жилищный вопрос, приобретая квартиры именно для себя, а не ради вложения капитала в недвижимость. Стоит отдельно говорить о моряках, работающих в системе военно-морского флота, и о моряках, работающих по контрактам в зарубежных компаниях. Это разные, но многочисленные подгруппы. Такова специфика любого прибрежного морского города. Думаю, что такие же группы есть и в Одессе, Херсоне, Николаеве. - Является ли существенной для Севастополя часть покупателей, которая работает на рынке недвижимости ради вложения капитала и получения прибыли? - Нет, эта часть здесь весьма незначительная. - Планируется ли в Севастополе ремонт имеющихся домов-«хрущевок»? - Насколько мне известно, в Севастополе эта тема еще всерьез не поднималась. Домов этого типа здесь не так уж и много. Соответствующие городские структуры не считают эти дома аварийными и не ставят вопрос о прекращении их использования. - Есть ли еще у города достаточно земли, чтобы расширять места для новых застроек? - В этом плане интересен тот факт, что в последнее время городская власть достаточно эффективно стала проводить земельные аукционы. Вот даже совсем недавно был проведен аукцион по выделению в аренду земельных участков, которые привлекательны для коммерческого и рекреационного их использования – для сооружения гостиниц, торгово-развлекательных комплексов. Получить землю под строительство жилья все же остается острой проблемой. Именно этим объясняется тот факт, что за 11 месяцев 2006 г. цены на земельные участки некоммерческого назначения в Севастополе в среднем по городу возросли на 24,5%. А на участки под индивидуальное строительство, расположенные рядом с морем («первая линия»), наблюдался рост стоимости на уровне 60%. Подорожание же земли в зависимости от удаленности от береговой линии - в пределах 15- 40%. Таких участков в предложениях больше всего, в то время как земли «первой линии» в предложениях практически нет. - Какие тенденции возможны в плане появления объектов коммерческой недвижимости? - Основная тенденция в том, что, скажем, торговые площади, безусловно, будут востребованы. Насколько мне известно, сейчас есть ряд проектов выхода серьезных торговых операторов на рынок Севастополя. Один из таких проектов уже осуществлен – совсем недавно «Велика Кишеня» открыла у нас свой комплекс. Так что этот сегмент будет развиваться. Что касается офисной недвижимости, то у города большой дефицит качественных помещений такого рода. В заявленных к строительству проектах их весьма мало. Поэтому темпы роста стоимости аренды офисных помещений по-прежнему высокие. В 2006 году в среднем по городу она возросла почти на 53%, в Ленинском районе рост был и того выше – почти на 78%, в Гагаринском – на 63,1%. На 40,5% возросли цены на аренду складских помещений. Рынок складских помещений сейчас вызывает особый интерес - в ближайшие два года в Киеве предполагается строительство логистических центров общей площадью до 600 тыс.кв.м., значит скоро и у нас будет движение в этом секторе. - Спасибо. | ||||||||||||||
| Добавить комментарий | ||||||||||||||
| ||||||||||||||
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У