Агент на рынке арендодателя: специфика взаимоотношений 

И если на насыщенных рынках вопрос привлечения независимых агентских компаний ни у кого не вызывает сомнений, то в условиях киевского рынка арендодателя некоторые девелоперы часто предпочитают экономить на комиссионных и сдавать свои объекты в аренду самостоятельно. Но, как показывает практика, в этом случае процесс привлечения арендаторов, не представляющий, на первый взгляд, особых сложностей, сопровождается ошибками, существенно снижающими рыночную стоимость офисного и, тем более, торгового центра как инвестиционного продукта. В этой статье мы проанализируем, в чем проявляется профессионализм при сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости, насколько он влияет на итоговые показатели эффективности проекта, в какой степени для реализации объектов оправдано привлечение внешних консультантов; сравним основные варианты сотрудничества с агентами - эксклюзив и неэксклюзив, а также рассмотрим специфику сдачи объектов в аренду в Украине.

 

Согласно определению, общепринятому в мировой экономической науке, агент (от лат. agens, agentis - действующий) - это физическое или юридическое лицо, выступающее в роли доверенного лица, посредника, уполномоченного совершать определенный круг действий от имени другого лица (принципала), по поручению и в интересах этого лица без права подписи документов по сделкам. Стоит отметить, что, по канонам профессионального рынка недвижимости, в процессе сдачи объекта в аренду агент может представлять интересы только одной стороны - арендодателя/продавца или арендатора/покупателя. В первом случае привлечение агента позволяет значительно повысить эффективность коммерческой реализации проекта, а во втором - ускоряет, упрощает поиск помещения, в наибольшей степени соответствующего пожеланиям и интересам арендатора/покупателя, а также улучшает условия транзакции в пользу покупателя/арендатора. Как отмечает Виктория Горулько, глава агентского департамента компании DTZ, "в обоих случаях целью агентской деятельности является достижение наиболее выгодных для своего клиента условий аренды, которые отражаются, прежде всего, в уровне базовой арендной ставки и продолжительности первоначального срока аренды, в течение которого договор не может быть расторгнут".

 

Стоит отметить, что функции агента существенно отличаются в зависимости от того, чью сторону он представляет. Так, агенты, представляющие интересы арендаторов, зачастую решают комплекс вопросов, связанных с непосредственной арендой помещений: анализ рынка, планирование будущей сделки, подбор и просмотр помещений, сравнительный анализ подобранных вариантов, организация и ведение переговоров, предоставление рекомендаций по оформлению договора аренды.

 

Агенты, выступающие на стороне арендодателей, фактически осуществляют поиск и подбор арендаторов для конкретного объекта. В этом случае в сферу их услуг входят: анализ сильных и слабых сторон объекта, исследование конкурентной среды, рекомендации относительно уровня арендных ставок, позиционирование объекта, планирование стратегии сдачи в аренду, разработка и проведение рекламной кампании, поиск и ведение переговоров с потенциальными арендаторами.

 

Представляя интересы той или иной стороны, агенты оказывают ей также комплексную консалтинговую и информационную поддержку. В ней особенно остро нуждаются арендаторы и арендодатели, не имеющие профессиональных знаний и опыта в сфере коммерческой недвижимости.

 

Продолжение читайте в "Commercial Property", №9 (37)