Яков Маркус: «Риэлторам надлежит учиться на чужих ошибках» [domik.net]

Об этом читателям «Domik.net» рассказывает председатель Экспертного совета Украинского общества оценщиков, член правления международной организации «ФИАБСИ-УКРАИНА», главный эксперт оценочной фирмы «Бюро Маркуса», кандидат технических наук Яков МАРКУС. Беседа с ним состоялась в рамках проведения всеукраинского Интернет-форума по обсуждению законопроекта о риэлторской деятельности, прошедшего 15-22 октября.

 

 

- Каждый из нас рано или поздно продает или покупает жилье… К тому же наш современный мир сегодня непростой. Раньше мы слышали, что американцы раз в шесть лет меняют место жительства. Теперь в этом вопросе, наверное, и мы уже приближаемся к западным странам. Я, как и многие другие, не раз менял место жительства. Но мое общение с риэлторами значительно шире, поскольку этому способствует профессиональная деятельность.

 

Обе наши профессии связаны с недвижимостью: одни занимаются продажей и покупкой, а другие – оценкой недвижимости. Правда, риэлторы большей частью работают с квартирами, для чего оценщик меньше нужен, если только речь не идет о разделе имущества, о каких-то судебных тяжбах. Оценщик более склонен к аналитике, решая в сфере недвижимости задачи посложнее. К примеру, когда необходимо оценить промышленный комплекс, имеющий множество помещений. Риэлтору для продажи такого объекта нужны только реальные заказчики. От оценщика же требуется сказать, сколько на самом деле объект может стоить на рынке. У такого комплекса разный набор зданий, есть земля, разные права у учредителей по уставному фонду и т.д. Потому тут и необходимы услуги специалиста - субъекта оценочной деятельности. Только он может делать заключения, на основании которых принимаются имущественные, управленческие, юридические решения.

 

 

- Да, такой закон, как раньше говорилось, архиважен! Всем же известно, что очень много операций с недвижимостью проходит в «тени». Нетрудно и представить, сколько денег находится при этом в обороте. Мне кажется, что только на отчислениях от гонораров риэлторов можно было бы сформировать бюджет иного района. Но дело, в конце концов, не в заработках. А в ответственности за все эти операции. Сегодня продавец или покупатель может получить гарантию надежности сделки лишь в виде некоей эфемерной репутации риэлторской фирмы. Но никаким законом клиенты все равно не защищены. Особенно, если учесть, что риэлтором сейчас может стать любой неленивый человек. Так что, безусловно, закон о риэлторской деятельности необходимо принять.

 

К сожалению, предыдущие варианты законопроекта более широко освещались в СМИ. А последняя редакция его, исходя из хода событий, почему-то имела минимум шансов быть принятой. Будем надеяться, что ситуация все же изменится.

 

 

- Сразу скажу, что поначалу в оценщики многие двинулись прямо-таки «стройными колоннами». Люди решили, что в этой сфере можно быстро заработать большие деньги, не прикладывая особых усилий.

 

 

- Могу с уверенностью отметить, что сегодня нередко работа, сделанная украинскими оценщиками, принимается западными аудиторскими фирмами. Наши коллеги весьма успешно справляются с оценкой иностранного капитала. Мы работаем по международным стандартам, хотя имеем и национальные, которые не противоречат международным. Не возникает проблем при оценке имущества для создания совместной деятельности с английской или американской фирмой. Если работа выполнена качественно, то она будет принята.

 

Правда, «наш» закон несовершенен в части обеспечения качества. К примеру, есть норма о рецензировании – то есть, когда делается письменный отзыв об акте оценки коллеги. Согласно этой нормы может быть признана рецензия, выполненная оценщиком со стажем не менее двух лет. Недобросовестные коллеги могут ею воспользоваться: нужна рецензия - обратился к коллеге, и проблема решена. Но что такое оценщик с двухлетним стажем? Это личность, которая еще не приступила к серьезной деятельности. В Экспертном совете Украинского общества оценщиков работают люди со стажем от восьми и более лет. Естественно, что получить рецензию у них намного тяжелее. Потому и заинтересованные в наших услугах госорганы или просто компетентные люди никогда не обращаются к оценщику с двухлетним стажем.

 

Механизм так называемого рейтингования, или объяснения потребителю, кто есть кто в оценочном мире, совершенно не проработан. Поэтому когда иной заказчик в сложных ситуациях обращается к нам с уже выполненной кем-то из коллег работой, порой возникает вопрос: где он нашел такого оценщика? Зачастую это связано с банкротством, ликвидацией имущества. В сферы, где решаются такие вопросы, по каким-то каналам проникают неизвестные профессиональному сообществу оценщики и делают все, что угодно, считая, что контроля нет. А когда их «работа» таки попадает под контроль, то приходится только разводить руками: насколько все непрофессионально выполнено!

 

С другой стороны, к примеру, Фондом госимущества установлен порядок, по которому максимальная разовая оплата услуги оценщика может быть не выше 30 тыс. гривен. Но извините, а если, к примеру, будет оцениваться «Укртелеком» или Макеевский металлургический комбинат, то о каких 30 тыс. гривен может идти речь, если это - работа для большого коллектива в течение нескольких месяцев? Таким образом оценщика заставляют вступать в определенные «отношения» с заказчиком, что лишает его независимости при оценке. На мой взгляд, конечно, абсолютной независимости в мире нет и быть не может. Как шутят юмористы, независимость определяется степенью зависимости. И все же, если я менее зависим от гонорара, от пожеланий государственных структур, то я и делаю оценку более независимо.

 

Одним словом, вопросы аккредитации, рейтинга, порядка оплаты работ требует усовершенствования.

 

Вот почему риэлторам, глядя на нормативное обеспечение сферы оценки и следуя рекомендациям Бисмарка, надлежит учиться на чужих ошибках. Это в первую очередь должно коснуться создания и функционирования общественных, саморегулируемых организаций, сертификации, защиты прав риэлторов, отлучения от работы недобросовестных специалистов. Думаю, на это следует обратить самое пристальное внимание при принятии закона.

 

- Это, конечно, ненормальное явление. Но есть ситуации, при которых не ФГИ должен являться плательщиком, а плата за услугу должна определяться в результате сделки. У нас сегодня оценка определяется на конкурсных началах. И порой получается так, что выигрывает тот, кто предложил меньшую стоимость услуги. Как ни парадоксально, но это совершенно неправильно. Да, авторитетная фирма выставит более высокую стоимость, но и предложит по-настоящему высокий уровень услуг. Из-за такого подхода конкурс превращается в формальную операцию с целью выбора оценщика «подешевле». Потому и бывают ситуации, когда иной оценщик выигрывает конкурс, предложив мизерную стоимость услуги, - для того, чтобы на самом деле вступить в неформальные «отношения» с потребителем. Последний же навязывает требования по неоправданному завышению или занижению стоимости объекта.

 

К сведению читателей, в мире профессиональной этики даже запрещено брать проценты от объема сделки. Ведь иной раз цена объекта может быть невысокая (разрушенное здание, находящееся в государственной или муниципальной стоимости), а работа по его оценке - трудоемкая.

 

С учетом тех подходов, которые в настоящее время есть в Украине, многие крупные фирмы отказываются работать с ФГИ – им просто это невыгодно.

 

 

- У риэлторов тоже должна быть аккредитация, которая гарантирует определенный уровень качества. Думаю, что им надлежит нести солидарную ответственность, если при сделке что-то произошло «не так». Потребитель должен получать качественные услуги, а не просто операцию по ознакомлению с продаваемой квартирой.

 

Непонятна также практика оплаты, когда за одну и ту же услугу платят и продавец, и покупатель. С помощью риэлтора доход получил продавец – потому он должен поделиться с риэлтором, работавшим со стороны покупателя. Я понимаю, что практика «брать с обоих» возникла в конце восьмидесятых годов, когда был сплошной дефицит на товары и услуги. Рынок тогда был «рынком продавца», который диктовал все. Многие соотечественники помнят, как приходилось давать взятку за то, чтобы купить товар. Сегодня же предложения во стократ больше. Так почему же покупатель должен платить за саму возможность приобрести что-либо, в том числе и недвижимость? Он должен платить только за сам товар, которого сейчас на рынке много.

 

К сожалению, среди риэлторов практика брать плату с покупателя еще не перевелась.

 

 

- Я думаю, что не бывает крайних решений и крайних ситуаций. Всегда «сработает» принцип «золотой середины». Поэтому, если закон удачный и он комплексный, то он должен защищать интересы и потребителя, и продавца. Должно быть и наказание, и защита от наказания. Законом надлежит защитить и корпоративные права риэлторов. Меня поражает, когда продавцы или покупатели порой пишут в объявлениях: «посредников просьба не беспокоить». Ведь тут же всерьез возникает риск опасности – тем более, когда речь идет о денежных суммах на уровне стоимости жилья. После такого объявления к вам на осмотр продаваемой квартиры может придти кто угодно, и вы не знаете, какому риску при этом подвергаетесь. Вот риэлтор, к которому вы обратились, и должен нести ответственность за безопасность - она дорого стоит.

 

Считаю, что необходимо регламентировать права и обязанности обеих сторон.

 

 

- Думаю, что необходимо широко освещать примеры предотвращения недобросовестных сделок. Стоит также больше пропагандировать положения обсуждаемого закона, условия сделок. Жизненные обстоятельства сейчас таковы, что экономя на посреднике, вы попросту можете понести серьезные денежные потери. А посредник должен быть квалифицированным и высоконравственной личностью.

 

 

Беседовал Тарас Колиснык

Источник: domik.net

Подписаться на рассылку