	Поиск публикации

За оценку ответят

	10.10.2007 10:40, Рубрика: Недвижимость Украины (города и регионы)

Застройщики и инвесторы выступают за обязательное страхование ответственности оценщиков недвижимости и земли. Но в отсутствие закона о рынке земли это всего лишь полумера.

Перспективы рынка

В Украине развивается рынок услуг по оценке недвижимости и земли. Если ранее подобные услуги кроме органов госвласти и местного самоуправления (по отношению к объектам, находящимся в государственной и коммунальной собственности) преимущественно предоставляли банки, выдававшие ипотечные кредиты, то в настоящее время, прежде всего с приходом в Украину иностранных инвесторов, появились специализированные компании. По оценкам экспертов, таковых в стране уже около тысячи, причем работают на рынке как отечественные (столичные “Увекон”, “Бюро Маркуса”, донецкая “СЭН” и др.), так и иностранные (DTZ, Collers International, NAI Pikard и др.) компании. Собственные оценщики есть в штате девелоперских и инвестиционных фирм, ведь, согласно Закону “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине”, подобные услуги могут оказывать компании, которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности и в штате которых есть хотя бы один оценщик.

По различным оценкам, в 2006-2007 гг. объем рынка оценочных услуг, включая оценку недвижимости и земли, составил $10-15 млн (см. “Объем…” на стр.132). Но, по мнению Тери Пикарда, председателя правления компании NAI Pikard (г. Киев, международный консалтинг, девелопмент объектов недвижимости, оценочная деятельность; с 1992 г.; 30 чел.), уже в следующем году ситуация может измениться. “Сейчас иностранные финансовые институты покупают все больше украинских банков. Как известно, все банки имеют отделы оценки. Но с приходом иностранных владельцев они будут работать по мировым стандартам. Следовательно, все чаще начнут прибегать к услугам независимых оценщиков”, — пояснил г-н Пикард. Еще один стимул развитию данного рынка “подкинули” законодатели. 1 января 2007 г. вступило в силу положение Закона Украины “О налоге с доходов физических лиц”, согласно которому для осуществления операций с недвижимостью обязательно наличие экспертной оценки ее стоимости. В результате, по прогнозам специалистов, в 2008 г. объем рынка оценочных услуг в Украине возрастет, как минимум, вдвое. Это и пугает участников рынка недвижимости (банки, риелторов, застройщиков). Они опасаются, что расплодившиеся оценщики не смогут гарантировать высокого качества услуг. Например, занижение рыночной стоимости объекта недвижимости, предлагаемой в залог (подробнее о проблемах страхования залогов см. стр.46-48), может привести к уменьшению размера кредита; завышение стоимости земельного участка — к увеличению затрат инвестора при его освоении или перепродаже и т. д. Поэтому помимо уже существующих механизмов, препятствующих проникновению на рынок недобросовестных оценщиков (сертификация, работа по национальным стандартам оценки, утвержденным Кабмином), субъекты рынка недвижимости, прежде всего — иностранные компании, работающие в Украине, предлагают страховать профессиональную ответственность оценщиков. В частности, об этом шла речь на “круглом столе”, посвященном вопросам оценки земли и недвижимости, который в середине сентября провела в Киеве Европейская бизнес-ассоциация (г. Киев; объединяет более 600 отечественных и зарубежных компаний; с 1999 г.). БИЗНЕС разбирался, поможет ли эта мера игрокам рынка недвижимости уменьшить риски.

Что предлагают

Специалисты по недвижимости полагают, что независимая оценочная деятельность в Украине пока далека от мировых стандартов. Дело в том, что существующие стандарты, как правило, предусматривают лишь сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости, согласно которому объект, скажем, в столице в любом случае дороже, чем в провинции. Между тем, например, европейские стандарты оперируют такими категориями, как потенциальная прибыльность и затратность недвижимости, что принципиально важно для прагматичного иностранного инвестора. В Украине же, по мнению Ника Коттона, генерального директора компании DTZ (г. Киев; консалтинг в сфере недвижимости, оценочная деятельность; с 1994 г.; 40 чел.), вследствие однобокого подхода “недвижимость чаще всего стоит гораздо меньше, чем думает продавец”. И даже если при оценке учитываются одни и те же критерии, у различных оценщиков ее числовое выражение может отличаться в разы. Действительно, в настоящее время, например, на рынке земли разница между стоимостью одних и тех же участков у различных оценщиков иногда достигает колоссальных размеров. “В Украине еще нет зрелого рынка независимой оценки, поэтому каждая сторона (продавец и покупатель) имеет свое представление о ценности участка”, — заметил по этому поводу Игорь Сиренко, старший оценщик компании NAI Pikard. Поэтому инвесторы предлагают гармонизировать украинские стандарты с международными, внедрив комплексный подход к оценке земли и недвижимости.

Кроме того, для минимизации возможных рисков, связанных с неправильной оценкой, по мнению Алины Пучковой, менеджера по вопросам страхования недвижимости компании AON Ukraine (г. Киев; посреднические и страховые услуги; с 1994 г.), оценщикам необходимо иметь полис страхования профессиональной ответственности. С ней полностью согласен Ник Коттон: “При проведении оценки не всегда удается избежать ошибок. И тот, для кого проводилась оценка, должен иметь возможность обратиться за возмещением ущерба. И добиться этого можно только при наличии у оценщика страховки (на самом деле вопрос о возмещении ущерба решается в судебном порядке. — Ред.)”. Подобные полисы в Украине имеют пока всего несколько компаний. “Это неудивительно — ведь данный вид страхования, в отличие от других стран, в Украине не является обязательным”, — объяснил БИЗНЕСу Тимур Бондарев, партнер юридической компании Arzinger&Рartners (г. Киев; с 2002 г.; 47 чел.). Юрист предлагает внести изменения в законы “О страховании” и “Об оценке имущества…”, чтобы сделать страхование оценочной деятельности обязательным. Не все оценщики согласны с этим предложением, полагая, что необходимость страхования их услуг должен диктовать рынок.

Подводные камни

БИЗНЕС уже писал (см. №20 от 14.05.07 г., стр.133-135) о лоббировании застройщиками и страховщиками изменений в законодательные акты относительно страхования инвестиций в недвижимость (в настоящее время законодательство предусматривает обязательное страхование лишь монтажно-строительных рисков. — Ред.). Пока одной из преград на пути развития страхования всех этапов строительства “по горизонтали” (риски начиная от землеотвода и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию) и “по вертикали” (риски участников инвестиционного проекта, в том числе и оценщиков) является нежелание страховых компаний заниматься этим рынком вследствие непрозрачности финансирования объектов недвижимости. Отечественные оценщики напирают на то, что обязаловка приведет к значительному удорожанию их услуг — ведь сейчас их услуги, как минимум, в 5 раз дешевле услуг иностранных оценщиков.

По прогнозам, страхование строительных рисков станет в Украине массовой практикой лет через пять. Что же касается оценки земли, то рынок земли в Украине “застыл” — сказывается действие моратория на продажу земель сельхозназначения. Ведь пока неизвестно, будет ли он отменен. Кроме того, туманна и судьба законопроекта №947 от 25.05.06 г. “О рынке земель” (описывает механизм торговли землей), который готовился ко второму чтению, но так и не был принят ВР в целом. Получается, что даже имей оценщики “озападненные” стандарты и страховые полисы, оценить участок по-умному у них вряд ли получится…

Анна Волосецкая

Источник: "Бизнес"

Подписаться на рассылку

Комментарии посетителей:

10.10.2007 14:09 Оценщик
На самом деле в Украине нет не "зрелого рынка независимой оценки", а зрелого рынка недвижимости и другого имущества.
Назовите хотя бы одно печатное издание, где была бы информация о совершенных сделках купли продажи недвижимости, оборудования, транспортных средств, условиях этих сделок, дате проведения, полных характеристиках объектов. Оценка в Украине в большинстве случаев основана на интуиции оценщика, которая, как известно, слагается из знаний, а знания приходят с опытом, и не только профессиональным, но и просто жизненным.
Оценка существует в Украине уже более 12 лет, при этом независимой оценки просто не существует, потому что банки, страховые компании, фонды госимущества перекладывают оплату за работу по оценке на людей, заинтересованных в ее результатах в свою пользу. Все ли оценщики пойдут на потерю клиента, тем более, когда этих субъектов оценки тысячи. Оценщики проходят переподготовку раз в два года (пролоббировано теми, кто от этого кормится), врачи же раз в пять лет, однако врач не сможет стать субъектом предпринимательской деятельности, пока не получит минимум 1-ю категорию. В оценке же выпускник вуза после года стажировки в оценочной фирме получает право на предпринимательскую деятельность. Сколько таких "зеленых" субъектов, еще надо посчитать. Оценочная деятельность в Украине должна не страховаться, а прежде всего лицензироваться, оценкой должны заниматься предприятия, имеющие соответствующую материальную и информационную базу и число специалистов по оценке не менее двух со стажем не меньше 5 лет. Процесс лицензирования и подготовки (переподготовки) специалистов необходимо вывести из структуры фонда госимущества. А пока этого не произошло, "независимую"оценку для определения арендной платы и приватизации нужно просто отменить. Оценка для аренды не оценка, это выколачивание денег с людей, все равно стоимость объекта для аренды определяет чиновник фонда госимущества, а не оценщик, так и издавайте себе ежегодный прайс по районам, объектам. Оценщик же здесь только оформляет Отчет, и может что-то посодействовать в ускорении процесса. Оценки под приватизацию не касаюсь, потому что это сплошная политика и обман.
Оценка земли тоже требует отдельного разговора, коротко можно сказать только то, что не могут оцениваться отдельно улучшения и земля (если ты оценщик недвижимости, то и оценщик земли под ней, у нас же по закону не так).

Так как субъектов оценочной деятельности достаточно много, очень остро стоит вопрос с профессиональной этикой. Многие оценщики выполняют Отчеты на "козах" пятилетней и более давности. "Оценка" сводится к математическим расчетам без присутствия какой-либо логики, просто подгонка под требуемую цифру.
В Отчетах об оценке много ненужного материала.
Мне встречались работы по оценке имущества для одной из ведущих международных аудиторских компаний, в которой при оценке 3-х молоковозов на Газ-53 20 летней давности, на десяти страницах описывается рынок автомобилей Украины, включая Мерседесы, и пр. И так почти по каждой позиции основных средств. Работа многотомная, но оценки в ней немного. С предприятий за такую оценку с навязанными оценщиками снимают большие деньги (десятки тысяч долларов), когда они могли бы работать с оценщиками, не втирающими очки, но за меньшие деньги. Так что, не все иностранное означает хорошее и правильное. Страховка здесь не спасет. Как будет банк требовать с оценщика, если он несколько раз завышал стоимость объектов для каких-то нужных клиентов по просьбе управляющего банком (отсюда аккредитация в банках и аудиторских фирмах), с карманными оценщиками работать легче. Не сделаешь как надо, в этот банк больше не сунешься. Т.е. законодателям есть, над чем работать. Только вот законы как и сценарии пишутся чаще всего по заказу. Страховка оценщика - очередное снятие денег в чей-то карман, как и переподготовка, раз в два года. В результате оценщиков больше, а вот профессионалов. Систему надо менять господа.
Профессионализм оценщика определяется тем, сколько людей приходит к нему за консультацией, а не за бумажкой с печатью, и сколько из этих людей обращается неоднократно. Пока не будет цивилизованного рынка, не будет профессионалов. И страховка здесь ни при чем. В стране надо создавать нормальные рыночные отношения, не выдумывая велосипед. Процесс первичного накопления капитала завершен, давайте уже входить в рынок. Конкуренция господа расставит точки над і.

Добавить комментарий