Заграница зовет? 

«Хочу купить недорого, в кредит под низкий процент, и сразу сдать в аренду, чтобы покрыть расходы по ссу-де», — вот самый распространенный мотив покупки украинцами не- движимости за границей. «Вы хотите невозможного», — разводят руками посредники. То, что кредиты нашим запросто выдают далеко не в каждой стране, не главная проблема. Нынче приходится свыкаться с мыслью, что за $30 тыс., которых еще два-три года назад хватало на пристойное жилье, можно приобрести разве что полуразваленные трущобы. Сегодня $150 тыс. стоит просторная (от 100 кв. м) квартира в популярных районах Турции или Болгарии, скромная и вдали от моря — на Кипре или в Испании и… 15 кв. м во Франции.
 
Проснулись?
 
За последние пару лет несколько расширился список стран, в которых наши соотечественники приобретают жилые метры. В нем появились, к примеру, Филиппины и Панама. Страна, открытая Магелланом, — эксклюзивный результат романтических поисков украинских путешественников, облюбовавших новый райский уголок для отдыха под пальмами. Панама — продукт коммерческой жилки наших посредников, «обнаруживших» место, где можно с особенной пользой для кошелька заниматься спекуляциями на рынке купли-прода- жи жилья. Кстати, нынче лишь 10% украинских покупателей, по данным компании Kievinvest International LLC, приобретают зарубежное жилье для временного отдыха или проживания, не планируя зарабатывать на сдаче его в аренду или же перепродаже. Остальные либо хотят выгодно вложиться (даже если несколько недель в году планируют проживать в приобретенной жилплощади), либо желают навсегда покинуть Украину. Причем, как отмечают разные посредники, в последнее время увеличилось количество звонков и от потенциальных эмигрантов, и от начинающих инвесторов. Одни утверждают, что в связи с затяжной политической неразберихой отечественные бизнесмены и предприниматели (не только из Киева, но и из Харькова, Одессы, Луганска или Ровно) все чаще задумываются, куда бы дать деру. Другие — что зарубежная недвижимость наконец-то заинтересовала украинцев как объект инвестиций. Правда, в этом вопросе мы порядком опоздали: куда ни глянь, россияне, немцы, англичане или шведы скупили недвижимость раньше нас. Соответственно, изменились цены, темпы их роста, «температура» на рынке и взгляды на «целевое назначение» жилого объекта.
 
Поезд ушел
 
Так, квартиры и виллы на Кипре, в Греции, Хорватии и Испании, по мнению большинства консультантов, вышли из разряда «инвестиционно привлекательных», закрепившись в группе «для себя и семьи». В последние годы здесь наблюдался слишком бурный рост цен (25-35%/год), и теперь местной недвижимости прогнозируют скромные среднеевропейские темпы подорожания — 3-7%, максимум 10% за год. «Жилье на Кипре имеет смысл приобретать для себя. Это не место для заработка на спекулятивной перепродаже, — объясняет Андрей Кремень, глава украинского представительства кипрской строительной компании «Пафилия Проперти Девелоперз Лтд. ». Кипрское правительство не поддерживает слухи об ажиотажном подорожании недвижимости, несмотря на ожидаемый вход в евро- и Шенгенскую зоны. Здесь придерживаются политики: если спрос превышает предложение, нужно увеличить предложение, чтобы рост цен примерно совпадал с ростом доходов местного населения. Хотя цены, по нашим наблюдениям, все равно растут быстрее. Много кипрской недвижимости приобретают россияне. Правда, в отличие от украинцев, они интересуются преимущественно районом Лимассола (южная часть Кипра, индустриальный, портовый регион). Здесь легче найти объект в пешеходной доступности от моря. Украинцы чаще проявляют интерес к району Пафоса (западная часть Кипра), где предпочитают покупать недвижимость британцы и граждане Евросоюза. Здесь дешевле земельные участки, поэтому жилье аналогичного качества стоит немного меньше. В этом регионе страны можно приобрести новую квартиру от $140 тыс., правда, в прилегающих к городу поселках, которые сейчас активно застраиваются, поэтому без автомобиля на отдыхе не обойтись. Кредит в долларах США можно взять под 7% годовых».
 
Испанское жилье также стало прерогативой покупателей «для себя». Цены во многих регионах (особенно с приставкой «Коста-») до- стигли потолка — таков результат активной скупки недвижимости иностранцами в течение последних пяти лет, в т. ч. и благодаря самым доступным и дешевым в Европе ипотечным кредитам для нерезидентов (3,5-4,5% годовых). Инвестиционная привлекательность испанского жилья не на шутку пошатнулась в последнее время пресса заговорила чуть ли не об обвале местного рынка недвижимости. Отечественные посредники эти слухи опровергают, но в целом соглашаются с замедлением темпов роста цен. Указывают лишь на отдельные потенциально интересные для инвесторов районы на юге Испании, где рекомендуют приобретать гольф-недвижимость (апартаменты и виллы при гольф-клубах), пользующуюся постоянным спросом. Она, по оценкам украинских экспертов, имеет потенциал 17%-го годового подорожания еще в течение нескольких лет. Куда вообще не выстраиваются очереди, так это за жильем в Италии, Португалии или Франции, где недвижимости уже просто некуда дорожать: цены на виллы стартуют с нескольких миллионов евро. Кстати, Франция, кроме собственно дороговизны вилл и квартир, славится самой жесткой в Европе системой налогообложения недвижимости и недоступностью ипотечных кредитов (пакет документов, запрашиваемых французскими банками, украинцу собрать невозможно, утверждают знатоки).
 
Куда податься
 
В числе стран, где квартиры, виллы и дома еще доступны по цене для «верхней прослойки среднего класса украинцев» и сохранили впечатляющий потенциал к подорожанию, — Болгария, Турция, Панама и ОАЭ (Дубаи). Жилье в последних двух государствах — удел спекулянтов, ориентирующихся на перепродажу и не планирующих лично отдыхать в доме, который «зарабатывает» большие деньги. Жилплощадь в Болгарии и Турции, ясное дело, позволяет убить двух зайцев: и отдохнуть, и приумножить капитал, но консультанты ставят на первое место только одну из этих стран. «Наиболее перспективной остается Болгария. Цены на новые апартаменты в прибрежной курортной зоне — около EUR1 тыс./кв. м. Сдача в аренду такой недвижимости принесет около 6% годовых. Налог на недвижимость в Болгарии 0,15% — самый низкий в Европе, рост цен за прошлый год составил в среднем 17%. После вступления Болгарии в Евросоюз с 1 января этого года темпы роста цен могут заметно ускориться. Мое субъективное мнение: болгарскую недвижимость стоит покупать, в первую очередь, для перепродажи. Здесь заложен довольно высокий потенциал по росту, а именно — до EUR2- 2,5 тыс./кв. м», — убежден Геннадий Кошиль, директор компании Kievinvest International LLC. — Наиболее ликвидная недвижи- мость — это квартиры в новых жилых комплексах и апартаменты в отелях на Черноморском побережье (Солнечный берег). Альтернативой может стать Черногория или Турция, где сезон в два раза длиннее. Недооцененной остается недвижимость на горнолыжных курортах, которая гораздо более интересна, чем Черноморское побережье».
 
Хотя турецкое жилье по уровню цен (от EUR60-80 тыс.) стоит в одном ряду с болгарским, его пока опасаются ставить на первое место по уровню инвестиционной привлекательности. Вход страны в ЕС, который и должен привести к резкому возрастанию доходности вложений в местную недвижимость, затягивается, да и закон, регулирующий ипотечное кредитование иностранцев, принимается уже который год (он также должен был «взорвать» рынок турецкой недви- жимости). На популярности местной недвижимости все еще сказывается то, что не каждый соблазнится возможностью ежегодного отдыха в мусульманской стране. Плюс общий стереотип о повышенной рискованности сделок купли-продажи. По этой же причине, кстати, жилье в Египте, еще более дешевое, чем турецкое и болгарское, посредники предлагают крайне редко, сокрушаясь, что не могут найти здесь надежных партнеров. А рассказы о том, как жульничают даже солидные египетские строительные компании, уже обошли многие средства массовой информации.
 
«Если говорить о чистой перепродаже, стоит обратить внимание на Дубаи, — продолжает Геннадий Кошиль. — Среднегодовой рост цен на жилую недвижимость там 25-30%. Такие показатели будут сохраняться еще несколько лет. Добавьте сюда полное отсутствие каких-либо налогов — и получите идеальный вариант для инвестирования свободных средств». И хотя это предложение из разряда экзотики, оно, по мнению посредников, имеет гораздо больше шансов на успех у украинских инвесторов, чем недвижимость государств Балтии. К примеру, то, что рынок жилья в Эстонии в 2004-2005 гг. показывал 50%-е подорожание, что здесь без труда можно взять кредит под 4-5% годовых, а доход от сдачи жилья в аренду — 6-8%, совсем не соблазнило украинцев (в отличие от англичан и скандинавов). Как объясняют посредники, для нас это все еще «не совсем заграница».
 
МНЕНИЕ. РУСЛАН ЧУПРИНА. Официальный представитель ассоциации агентств недвижимости Испании Compracasa в Украине
 
— Сейчас интерес к недвижимости в Испании вызван, в первую очередь, нестабильностью отношений в Украине (украинцы рассматривают возможность переезда). В Мадриде, Барселоне цена даже на небольшую студию может достигать EUR400 тыс., но в других регионах аналогичный вид жилья можно приобрести за EUR65 тыс., а рост цен составляет 15-25% за год. С точки зрения инвестиционной привлекательности я бы рекомендовал приобретать жилье на юге страны, например, в регионе Валенсии. Сейчас здесь активно скупают недвижимость немцы, англичане, норвежцы, шведы. Наши почему-то выбирают более раскрученную Каталонию (под Барселоной), хотя это промышленный регион, да и цены значительно выше. Не рекомендую селиться ближе к Марокко: здесь много нелегалов и, кстати, очень жарко. Выгодно приобретать недвижимость с последующей сдачей в аренду. Долгосрочная (на год) аренда квартиры с одной спальней приносит в среднем † 350 /мес., в сезон (6 мес.) — † 800 /мес. За счет сдачи жилья в аренду можно частично погасить задолженность по кредиту в банке. Ипотечный кредит в Испании взять относительно легко, но нужно иметь «на руках» около 40% от стоимости жилья: 30% первый взнос, до 10% — сопутствующие расходы (нотариус, налоги, страховка). Ставки невысокие, 3,5-4,5% годовых, но банк нередко оставляет за собой право незначительно повышать проценты в зависимости от экономической ситуации.
 
МНЕНИЕ. МАРИЯ КОНОВАЛЕНКО. Директор консалтинговой компании «Митропа Юкрейн»
 
— Чаще всего украинцы интересуются зарубежным жильем для инвестиций: отдых плюс заработок на аренде либо перепродажа. Интерес прикован в основном к Болгарии — это русский язык, часовой перелет, Евросоюз, в близкой перспективе вхождение в Шенгенскую зону. «Квадрат» стоит от EUR1 тыс., для покупки квартиры достаточно $100 тыс., а высокие темпы роста цен (30-40% в год), по данным местных партнеров, сохранятся в течение двух лет. Ипотечный кредит в Болгарии получить сложно, но жилье продается в основном на первичном рынке, поэтому лишь 30% от стоимости нужно внести сразу, остальное поэтапно, до завершения строительства. Чистая прибыль от сдачи жилья в аренду 3-4% в год от стоимости объекта. Инвесторам я также рекомендую Панаму: здесь очень выгодно работать по схеме «купил-продал». В основном приобретают квартиры в высотках в Панама-сити, наиболее выгодно — на этапе проектирования. Минимальная сумма вложений $70 тыс. (30% от $210 тыс.), а через два-три года квартира будет стоить порядка $300 тыс. Аренда принесет от EUR1 тыс. в мес. Панама — это офшорная зона, здесь покупатели недвижимости в течение пяти лет не платят налогов. Расходы на оформление — $3 тыс. Единственный минус — 17-часовой перелет. На мой взгляд, уже нельзя рассматривать как инвестиционно перспективные Хорватию и Черногорию.
 
Алиса Юрченко  

Источник: Власть денег

Подписаться на рассылку