| ||||||||||||||
| ||||||||||||||
 | ||||||||||||||
С каждым годом желающих жить за пределами мегаполиса становится все больше. Одни приобретают готовый коттедж, другие строят его собственными силами, третьи – пока только мечтают о жизни на природе в своей загородной резиденции.
Коттеджные поселки в пригородной зоне в последнее время растут как грибы. Неужели на них такой большой спрос? В настоящее время на рынке загородной недвижимости наблюдается значительный рост покупательской активности, вызванный стабилизацией экономической и политической ситуации в стране, а также необоснованно высокими ценами на квартиры в Киеве. Темпы строительства поселков не успевают угнаться за спросом, который превышает предложение в несколько раз. И это приводит к росту цен, который, хотя и с некоторым отставанием, догоняет темпы удорожания столичных квартир, а в некоторых случаях и превышает их. Сейчас на коттеджном рынке уже в 1,5 раза больше предложений, нежели было в конце прошлого года. Вместе с тем вряд ли объем выставленных на продажу домов по-прежнему сможет полностью удовлетворить растущий платежеспособный спрос. Зато, бесспорно, он может неплохо стимулировать спекулятивные ожидания продавцов. Насколько привлекательны сейчас коттеджи с точки зрения инвестиций? Нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 80-100%. Вложения в земельные участки престижных направлений, удаленные от Киева на 15-25 км, менее рискованны и при грамотной реализации концепции приносят до 150% прибыли. Спекулятивные инвестиции в коттеджное строительство являются более рискованными, чем вложения в покупку городской квартиры, где доходность в среднем составляет около 30%. Рентабельность до 50-60% в столице достигается только на отдельных элитных объектах. Однако число спекулятивных сделок в коттеджном сегменте сейчас увеличивается, поскольку при удачном выборе объекта прибыль в итоге может составить до 60%. Вложения на раннем этапе строительства поселка может принести и того больше - до 80-90% прибыли. При этом темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 10-30% в год в зависимости от направления. А если говорить о месторасположении коттеджа, то в каком месте его стоит построить, чтобы "не прогореть" и получить максимальную прибыль в случае его перепродажи? Рейтинги популярности перспективных направлений в этом году вряд ли изменятся, а ценовой разрыв между престижными и не престижными (дешевыми и дорогими) районами увеличится. Обуховское направление останется в лидерах и по темпам роста цен на конкурентоспособные участки под строительство поселков и по надежности вложения денег для тех, кто хотел бы свести к минимуму инвестиционные риски. Быстро будет дорожать земля Житомирского и Вышгородского направлений, хотя недвижимость здесь и сейчас оценена достаточно высоко и даже несколько переоценена. В этих направлениях, кроме всего прочего, ряд девелоперских компаний работают на повышение цен. Высокий рост стоимостных показателей будет в Васильковском и Макаровском районах, поскольку деятельность девелоперов здесь пока не консолидирована, и работа на повышение стоимости до сих пор не велась. Темпами, сопоставимыми с лидерами, будут дорожать участки, расположенные в лесных массивах и вблизи водоемов. Объекты, сочетающие эти параметры, будут наиболее предпочтительными для вложений. Достаточно сложно прогнозировать развитие Броварского направления, перспективного для коттеджных поселков эконом-класса и недооцененного с точки зрения привлекательности инвестиций сегодня. В аутсайдерах может остаться Бориспольский район, где нет достаточного и необходимого потенциала для массовой коттеджной застройки, а рост цен на землю в первом квартале текущего года – самый низкий по области. Насколько активен спрос на коттеджи "под ключ"? Приток на загородный рынок дополнительных инвестиционных капиталов привел к тому, что сегодня участки стали все чаще реализовываться вместе с подрядом на строительство. В соответствии с ними 60% всех сделок приходится на земельные участки, в том числе со строительным подрядом, и лишь 40% - на готовые коттеджи. Девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. От продажи участка с подрядом выигрывают все — и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов. И только в этом случае объект приобретает свое, характерное только для него лицо, ведь он оказывается выдержанным в определенном архитектурном стиле. Объекты "под ключ" с мебелью и участками от 30 соток востребованы в основном в секторе дорогой недвижимости. Что касается архитектурных предпочтений, то канули в прошлое времена, когда ради престижа приобретались внушительные коттеджи с обилием нефункциональных помещений. "Богатый" клиент предпочитает либо архитектурный изыск, либо скромный и рациональный европейский стиль. Как можно охарактеризовать нынешнее предложение по коттеджам в зависимости от их класса? Что люди больше покупают: элитные дома или недорогие дома?
За 2005-2006 года количество коттеджных поселков в 25 километровой пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80, из которых 320 тыс. кв.м. сдано в эксплуатацию и 1,48 млн. кв.м. находится на стадии проектирования и строительства. В количественном выражении, основную долю рынка (70%) занимают коттеджные поселки "бизнес" и "элит", поселки эконом-класса и таун-хаусы представлены слабо (совокупная доля – до 30%). В расчете общей площади вводимых в эксплуатацию коттеджей (1,8 млн. кв.м.), предложение домовладений стоимостью до $200 тыс. составляет 48% от совокупного предложения (в основном за счет поселка НовоБогдановка). На втором месте (28%) – коттеджи свыше $500 000, на третьей позиции (15%) – домовладения от $350 до $500 тыс. Незначительно (9%) представлены дома стоимостью от $200 до $350 тыс. В настоящий момент соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости сильно зависит от рассматриваемого сегмента. В элитной недвижимости наблюдается превалирование предложения над спросом, поэтому наиболее весомое значение для покупателя имеет качество предлагаемых проектов. В эконом-классе наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения, а количества домовладений явно недостаточно для удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости. Сложившаяся ситуация, прежде всего, связана с тем что серьезные игроки загородного строительства предпочитают инвестировать средства в проекты, имеющие более высокий уровень рентабельности, оставляя свободную нишу для начинающих компаний девелоперов, которых на рынке немного. Скажу больше, уже сегодня сегментом эконом класса заинтересовались те инвесторы, которые изначально занимались строительством элитных поселков, и крупные российские инвестиционные группы. Они почувствовали, что на этом тоже можно заработать хорошие деньги. Какие наиболее дорогие загородные объекты Вы можете отметить? Доля предложения объектов загородной недвижимости стоимостью более $800 тыс. в поселках класса "бизнес" и "элит" составляет 15% от общего объема предложений, при этом реальный потребительский спрос (не спекулятивный) на такие объекты со стороны потенциальных покупателей не более 3-5%. Домовладения стоимостью свыше $800 тыс. (максимальная цена $2,4 млн.) представлены в более чем 20 коттеджных поселках под Киевом. 90% из них расположены в Обуховском, Житомирском и Бориспольском направлениях. Среди известных и дорогих городков можно выделить "Золотые ворота", Романово (таунхаусы), Вишневый городок. К менее известным, но интересным проектам можно отнести поселки Заповедный-1, Золоче, Французский городок, Днепровская волна, Зеленый гай и т.д. Самые дорогие отдельно стоящие домовладения расположены в Конча-заспе, стоимость пяти из них оценена в сумму от $3 до $10 млн. Самым дорогим лотом является трехэтажный кирпичный дом 2005 года, общей площадью 1 360 кв.м., с приусадебным участком 1 га. К комплексу примыкает набережная, есть собственный пляж и причал для яхт. Как можно охарактеризовать нынешнюю конкуренцию в этом сегменте среди девелоперов и застройщиков? Сегодня загородная недвижимость является одним из самых прибыльных сегментов рынка: доходность удачных проектов может доходить до 100-150%. Поэтому активизировался интерес к рынку, как со стороны "профессиональных" игроков, так и со стороны компаний, ранее не занимавшихся подобным бизнесом. Среди них все чаще встречаются не только строительные фирмы и промышленные холдинги, но и банковские структуры, страховые компании и инвестиционные фонды. По нашим оценкам, из более 40 операторов, работающих на рынке, коттеджным строительством занимается лишь 15% - профессиональные девелоперы, 35% - строительные компании, а 50% - непрофессионалы. Естественно, у профессионалов проблем меньше, они грамотно планируют свои поселки, умеют работать с банками, привлекать прочие инвестиции и строить оптимальные финансовые схемы. "Строители" выезжают на низкой себестоимости строительства (поскольку строят сами), так что основная группа риска приходится именно на долю "непрофессионалов", которые могут «утопить» не только свои собственные амбиции, но и надежны конечных потребителей. Во сколько сегодня обходится строительство "среднего" коттеджа? Если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, то цена земельного участка в общей смете составляет не более 10%, порядка 50-55% отводится под строительно-монтажные работы, 30-35% – организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10% – проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до $1 000/кв.м. и зависит от класса и масштаба поселка, используемых строительных материалов, типа инженерных коммуникаций, развитости внутренней социальной и торговой инфраструктуры. Например, если проект действительно масштабный, застройщикам есть смысл самим производить строительные материалы, соответственно себестоимость на отдельное домовладение будет не такой высокой, как при строительстве поселка на небольшом участке. Строительство становятся дешевле и вследствие применения более дешевых технологий, позволяющих сократить себестоимость проекта вдвое, а иногда и в 3-4 раза. Современные строительные материалы – различные блоки, сэндвич-панели, дерево – позволяют строить качественно и недорого. Есть такие технологии, по которым дом можно собрать за один день. Все "лакомые" сотки земли в тридцатикилометровой зоне Киева практически раскуплены. Насколько велик интерес у покупателей к так называемым "дальним" землям? Киевский рынок загородной недвижимости будет развиваться по сценарию московского. Если несколько лет назад наблюдался значительный спрос только на домовладения в коттеджных городках, расположенных на расстоянии не более 20 км от Киева, то сегодня спросом пользуются домовладения в поселках 35 км зоны. Через год-два география загородной недвижимости еще расширится и достигнет 50-ти км зоны столицы. Уже сегодня известны "дальние" проекты, такие как: Дальний Кордон, Лазурный Берег, Калиновый Город. Каков Ваш прогноз относительно развития коттеджного рынка на ближайшие годы? Как это будет отражаться на цене? В 2007-08 годах загородное жилье еще больше упрочнит свои позиции?- как альтернатива городской квартире, однако изменится структура спроса. Усилится наметившаяся тенденция, связанная с переходом инвесторов, зарабатывающих на спекулятивных сделках с имущественными правами, со столичного рынка на региональный. В связи с истощением предложений на земельном рынке популярных направлений, география строительства постепенно будет изменяться в сторону менее популярных трасс (например, Макаровский район). К концу 2008 года ожидается бурное развитие масштабных проектов площадью более 100 га. В элитном сегменте продолжится стагнация, а категория поселков эконом класса для временного проживания станет стремительно развиваться. На мой взгляд, будущее?— загородного малоэтажного строительства именно за мегапроектами. Прежде всего, это связано с постоянно растущей ценовой конкуренцией. Строительство масштабных поселков дает девелоперу возможность предложить покупателю максимально полный набор объектов инфраструктуры, содержание которых не ляжет бременем на плечи жителей. В небольших проектах реализовать такую идею нельзя. Кроме того, в сложившейся ситуации предложить рынку конкурентоспособный продукт с идеальным сочетанием цены и качества в состоянии, как правило, крупные игроки, вертикально-интегрированные структуры, способные извлекать экономию из самой масштабности деятельности. Надежда ЛЕОНЕЦ
| ||||||||||||||
Комментарии посетителей: | ||||||||||||||
| ||||||||||||||
| Добавить комментарий | ||||||||||||||
| ||||||||||||||
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У