Сарай класса «элит»? Окрестности Киева вовсю застраиваются коттеджными поселками 

Как уже писал «Главред», одно из таких будущих местечек строители уже успели показать народным депутатам и членам правительства. В качестве хорошей перспективы в обеспечении отдельным жильем, в первую очередь, киевлян, которым все дорожающие квартиры в столице не совсем по карману, а вот за городом – как раз. Высокопоставленные участники той образцово-показательной экскурсии, кстати, оперировали цифрами, касающимися стоимости такого жилья, которые вроде бы и далеки от умопомрачающих. По сравнению, опять же, со столичными, в высотках.
 
Однако, оказывается, цены на коттеджную недвижимость в окрестностях Киева все-таки достаточно кусачие. В среднем за один кв. м просят от 1500 до 1700 $, что относится к высокому уровню даже по меркам стран Западной Европы. И одна из главных причин этого - отсутствие регламентации в данном сегменте строительства. А это приводит к тому, что девелоперы могут трактовать на свой вкус разнообразные нормы и виды застройки, и устанавливать на них ничем не обоснованные цены…
 
Вообще, коттеджное строительство совсем недавно начало активно развиться в Украине. И законодатели, как у нас обычно и бывает, оказались не готовы к тому, чтобы предложить юридическое оформление понятию «коттеджный поселок». А консалтеры, в свою очередь, оказались не готовы к тому, что бы предложить единую классификацию данного явления. Таким образом, на возведении и продаже полулегальных сооружений могут здорово нажиться все, причастные к процессу, выдавая примитивные здания из дешевых материалов даже за… элит-класс.
 
Тем фактом, что Украина все еще находится на начальном этапе формирования рынка загородной жилой недвижимости, в частности - коттеджной, объясняется другой неоспоримый факт - предложения пока носят не системный, а, скорее, хаотичный характер. Во всяком случае, именно так считает руководитель департамента загородной недвижимости компании Concorde Development Владимир Кочетков-Сукач. При этом
 
интерес к консалтинговым услугам в сфере коттеджного строительства постоянно растет. И, естественно, застройщики ведут активную работу по подготовке большого числа различных проектов в данной области – даже несмотря на продление моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель. А основными игроками рынка загородной жилой недвижимости являются консалтинговые и девелоперские компании, которые уже успели зарекомендовать себя в иных сегментах рынка недвижимости.
 
В то же время следует отметить, что фактически все проекты, находящиеся в концептуальной разработке, носят характер первичных или предварительных. Это легко объяснимо, ведь до сих пор ни одна из консалтинговых компаний не имела значительного опыта формирования таких концепций - в отличие, например, от российских или прибалтийских, а точнее, эстонских, у которых гораздо больший опыт в реализации проектов коттеджных поселков. Не удивительно, что уже стало практикой привлечение зарубежных консультантов из упомянутых стран.
 
В связи с тем, что сами понятия «коттеджный поселок», «коттеджная застройка» не внесены в юридические документы, и нигде не прописаны, можно говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.
 
По мнению аналитиков компании Real Estate Solutions, именно отсутствие классификации на рынке загородного жилья приводит к спекуляциям и необоснованному завышению цен девелоперами. И, в результате, от этого страдают исключительно покупатели, выкладывающие суммы, несоизмеримые с качеством услуг и принятым в развитых странах стандартам. Наши девелоперы все больше ориентируются в области коттеджного строительства на положительный опыт стран Балтии, России и Польши, но системы классификации коттеджных городков в Украине и в остальной Европе не совпадают, что существенно затрудняет анализ данного рынка.
 
Киевские консалтеры, работающие на рынке загородного жилья, еще не выработали - даже на неофициальном уровне – единую классификацию помещений. А их собственные разработки имеют некоторые различия. Именно в этих различиях мы и попробуем разобраться.
 
Кстати, сегодня вокруг Киева немало поселков коттеджной застройки, причем названия многих из них, как и тех людей, которые имеют там собственное жилье – давно на слуху. Например, «Золотые ворота», «Сосновый бор», «Калиновые ворота», «Французский городок», «Клим», «Подгорцы» и т. д. Они разные по классу, но сказать о том, что там живут и собираются жить люди со средним достатком, вряд ли уместно. Дорогое все-таки пока это удовольствие – быть вроде бы и киевлянами, но жить на природе!
 
Однако вернемся к основной нити нашей темы – классификации загородных поселков. Итак, сегодня в Украине используют несколько классификаций коттеджных городков. Большинство девелоперов и риелторов за основу взяли российскую классификацию, адаптированную под местные реалии. Согласно ей, сегодня в киевском пригороде выделяют городки высшей, высокой, бизнес- и эконом-категории. А структурируется рынок коттеджей, исходя из таких основных параметров:
 
- удаленность от Киева;
 
- общая площадь коттеджа;
 
- общая площадь земельного участка;
 
- социальная инфраструктура коттеджного поселка;
 
- стоимость домовладения.
 
На основе таких факторов выстраивают свои схемы стоимости и классности столичные консалтеры. Большинство из них имеют практически одинаковые показатели, но тем не менее, различия все еще есть.
 
Например, Concorde Development подает классификацию застройки, основанную на ценовой категории. Тут присутствуют 4 класса коттеджей:
 
- элит-категория - поселки с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от $600 тыс. и выше;
 
- бизнес-категория - поселки с домами бизнес-класса стоимостью от $250 до $600 тыс.;
 
- эконом-категория - поселки с домами стоимостью до $250 тыс.;
 
- стихийная коттеджная застройка.
 
Консалтинговая группа Конэк, кроме первых трех совпадающих групп поселков, выделяет в отдельную группу «дома бюджет-¬класса» и «таун-хаусы». Такую же классификацию представила и компания SV Development
 
Украинская Торговая Гильдия выделяет лишь три группы коттеджной застройки. Их характеристики перекликаются с предыдущими, но названия немного отличаются: поселок премиум-категории, поселок высокой категории, поселок бизнес-категории.
 
Три класса поселков выделяет и компания Канзас: элит, бизнес, эконом.
 
 
 
Таким образом, можно сделать вывод, что большинство консалтеров выделяют три основные группы поселков – трех высших категорий. И только некоторые рассматривают еще возможность возведения эконом-классов.
 
Какие же качественные характеристики отличают каждый из типов этих поселков?
 
Поселок высшей категории располагается в пределах до 20 км от КПП города Киева. Территория леса первой категории (сосны). Эксклюзивный природный ландшафт - на берегу водоема, реки (либо наличие ручья, озера). Количество домовладений - до 30, площадь особняков - от 500 кв. м и более. Площадь участка (придомовой территории) - от 50 соток.
 
Сами коттеджи отличает высокое качество постройки. Внешние и внутренние стены - это кирпич, каркас-монолит. Актуальный проект известного архитектора, единый архитектурный стиль поселка, репутация надежного застройщика.
 
Коммуникации - централизованное газоснабжение (от насосной станции) и индивидуальное (от индивидуальной артезианской скважины) водоснабжение, киевский телефонный номер, Интернет.
 
Инфраструктура. Наличие на территории поселка либо не далее 1 км от поселка:
 
- спорткомплека с бассейном (фитнес-центр),
 
- салона красоты,
 
- медицинского центра,
 
- ресторана, супермаркета.
 
Обязательны на территории поселка - гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки. А также - собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации, вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация, фэйс-контроль.
 
В поселках этого класса гарантируется единая социальная среда (владельцы домов – высоко обеспеченные граждане), отсутствие соседей с сомнительной репутацией,
 
В благоустройстве территории поселка преобладает эксклюзивный авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок.
 
Стоимость земли при этом составляет $5 - 10 тысяч за сотку, а всего дома - от $800 тыс. до трех-четырех млн. у. е.
 
Месторасположение поселка высокой категории - до 30 км от КПП Киева. Участок должен иметь выход к лесу (смешанный) или водоему. Количество домовладений - до 50. Площадь особняков - от 300-500 кв. м. Цена – до $600 тыс. Площадь участка (придомовой территории) - от 20 до 50 соток.
 
Коттеджи отличаются актуальными архитектурными проектами, но при этом соблюдается единый архитектурный стиль поселка. Строительный материал - кирпич, сэндвич, дерево.
 
К коммуникациям, инфраструктуре, социальной среде и т. д. требования такие же, как и в поселке высшей категории.
 
Благоустройство общей территории поселка: освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок.
 
Для поселков бизнес-категории также характерна единая социальная среда, то есть владельцы домов - обеспеченные граждане. Особняки имеют от 200-300 кв. м. площади. Стоимость одного дома колеблется от $150 до 300 тыс. Строительный материал - кирпич, сэндвич, дерево. Количество домовладений - до 200. Располагаются такие поселки в пригороде до 40 км от КПП Киева. Участок - поле. Площадь каждого участка (придомовой территории) - от 10 соток. Водо- и газоснабжение - центральное, канализация – «септик», областной телефонный номер.
 
Что касается инфраструктуры, то обязательно наличие на расстоянии не далее 10 км от поселка спорткомплекса с бассейном (фитнес-центра), салона красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. Также на территории поселка должны быть гостевая автостоянка, детская площадка, охрана на въезде-выезде. В качестве специалистов по эксплуатации привлекаются подрядчики на непостоянной основе.
 
Благоустройство общей территории поселка примитивнее, чем в поселках более высокого класса - освещение, хорошие дороги.
 
Кстати, именно к бизнес-классу относится поселок в Новой Богдановке Броварского района, о котором мы уже упоминали выше, и который стал особенно известен после его презентации народным депутатам и вице-премьеру Владимиру Рыбаку в начале 2007 года.
 
На рынке коттеджной недвижимости есть еще и таун-хаусы – несколько сблокированных коттеджей, площадь каждого из которых - 100 - 200 кв. м. Ценовая категория каждого особняка зависит от качества застройки, стройматериалов, инфраструктуры - общего показателя стоимости для данного типа жилья нет.
 
Дома бюджет-класса, которые тоже предлагает рынок, не отличаются особой привлекательностью и индивидуальностью – в том числе и по месторасположению. Но в отличие от типичной городской квартиры – это жилье, в любом случае, строится хотя и по любительскому дизайну, но на природе, неподалеку от леса, озера. Площадь дома 80 - 200 кв. м, на участках 0,12 - 0,18 га. Стоимость таких коттеджей - $60 - 200 тыс.
 
Как видим, в большинстве своем коттеджи рассчитаны на обеспеченные категории населения, хотя в последнее время, как уверяли нас аналитики компании Real Estat Solutions, стали появляться и более-менее доступные варианты.
 
Интересно, что аналитики компании Канзас разработали специальную систему присвоения звезд коттеджным городкам - в зависимости от наличия составляющих. И, применив критерии звездности в оценке уже существующих коттеджных городков, пришли к неутешительному выводу. Увы, несмотря на высокие цены, на столичном рынке загородной недвижимости преобладают городки с неразвитой инфраструктурой, что, само собой, свидетельствует и о неразвитости рынка предложения коттеджного жилья. Только один объект, находящийся, к слову, еще только на этапе строительства, получил класс «три звезды»»…
 
Ольга Байда  

Источник: Главред

Подписаться на рассылку