Развитие высотного строительства возможно только после утверждения специальных правил и нормативов проектирования 

Главной причиной этого эксперты называют острый дефицит свободной городской земли, а также постоянный прирост населения в городах-миллионниках. Если в 1980-1990 гг. здания массовой застройки в Украине были не выше 16 этажей (так называемые дома повышенной этажности), то сейчас 20-25-этажные не редкость. И не только в Киеве. Более того, появляются проектные предложения по дальнейшему повышению этажности зданий — до 30 и более этажей. В прош­лом году Минстрой утвердил перечень из 27 объектов высот­ного строительства в столице (см. “Перечень…” на стр.128), рекомендовав КГГА приостановить выдачу соответствующих согласований до завершения строительства первых экспериментальных объектов.

 

Столичные власти, в свою очередь, в мае 2006 г., памятуя о скандале с постройкой высотного здания на ул. Грушевского, 9а (в результате превышения проектной этажности произошел сдвиг почв на правом холмистом берегу Днепра), запретили строительство высоток в историческом центре Киева. Данное решение вступает в противоречие с перечнем Минстроя, поскольку он предполагает возведение высотных зданий и в центральных районах столицы (подробнее см. “Территориальный вопрос” на стр.130). Но, как утверждают эксперты, на самом деле в Киеве возводится таких зданий больше, чем указано в перечне Мин­строя.

 

Дело в том, что заявленная высота здания меняется уже после утверждения проектной документации, и заказчик обращается в Минстрой за согласованием технических условий (которые, собственно, и являются промежуточной нормативной базой для проектирования и строительства высоток) после закладки фундамента и начала строительства объекта. Естественно, как утверждают эксперты, это незаконно. Но, как показывает практика, застройщиков это не останавливает.

 

О запутанности ситуации с возведением высоток свидетельствует и тот факт, что большинство заказчиков проектов под разными предлогами отказались что-либо комментировать БИЗНЕСу (см. “О проблемах” на стр.132). По официальным данным, на сегодняшний день в Украине завершено строительство лишь одного высотного дома на пр. Григоренко, 7а, в столичном жилом массиве Осокорки (заказчик — АО ХК “Киевгорстрой”). Высотка была сдана в 2006 г., правда, пока не заселена. Из офисных же высоток сдан 33-этажный центр “Парус” (заказчик — ООО “Мандарин-Плаза”).

 

 

Некоторые объекты, как, например, жилой комплекс “Днепровские башни” на Троещине, включающий шесть 34-этажных домов, успели даже перейти в категорию долгостроев. Напомним, строительная компания “УкрАзiяБуд” обещала сдать объект, заказчиком которого выступало ГУ ВВ МВД, в IV квартале 2004 г. Сейчас строительство не ведется, и около 750 семей (из них около 450 семей военнослужащих внутренних войск) квартир до сих пор не получили. Эксперты объясняют это тем, что у главного подрядчика строительства — компании “УкрАзiяБуд” — возникли финансовые проблемы.

 

15 марта 2006 г. между МВД, компаниями “УкрАзiяБуд” и “Этьен-Вест” был заключен трехсторонний договор, согласно которому объект был передан для окончания строительства компании “Этьен-вест”. По слухам, строительст­во возобновится через месяц. К сожалению, и в “УкрАзiяБуд”, и в “Этьен-весте” от каких-либо комментариев относительно судьбы стройки воздержались. Наиболее же громким столичным проектом обещает стать строительство на левом берегу Днепра высотного торгово-развлекательного комплекса. Авторы проекта — специалисты архитектурной мастерской известного “зодчего небоскребов”, в прошлом главного архитектора Киева Сергея Бабушкина. По предварительным данным, строительство всего комплекса, а также реконст­рукция развязки возле него обойдутся инвестору в $1 млрд.

 

По словам Сергея Бабушкина, желающие вложить деньги в проект уже есть. Но назвать инвестора архитектор отказался. Кстати, сегодня мастерская г-на Бабушкина работает над несколькими проектами высотных комплексов на левом берегу Днепра в Киеве. Именно эта местность в городе, считает архитектор, наиболее перспективна в плане возведения небоскребов. Не обделен вниманием “высотчиков” и правый берег Днепра. В частности, вскоре может начаться строительство 44-этажного торгово-офисно-жилого комплекса на ул. Глыбочицкой, 43, на Подоле (инвестор проекта — российская компания Mirax Group). Предполагается, что строительство комплекса будет завершено до конца 2009 г. Еще один общественно-деловой комплекс на 120 тыс. кв. м может появиться в квартале, ограниченном улицами Жилянской, Горького и Владимирской (заказчик — фирма “Инор”). Планируется возведение на этой территории высоток разной этажности: 30 (126 м), 35 (140 м) и 40 (160 м). Но так как участок находится в центральной части города, высотность сооружений может быть ограничена. Проектируются многоэтажные дома и для других городов Украины, в частности Днепропетровска, Харькова, Одессы, Донецка. Правда, высотное строительство инициируется там менее активно, чем в Киеве, по­скольку проблема дефицита строительных участков стоит не так остро.

От частного к общему

 

Проектирование и строительство жилых домов в Украине до 1 января 2006 г. осуществлялось в соответствии со СНиП 02.08.01-89 “Жилые здания”. Данный документ распространялся только на проектирование домов до 25 этажей. С 1 февраля 2006 г. в Украине действует новый нормативный документ — ГСН В.2.2.-15-2005 “Жилые дома. Основные положения”, в котором приведены требования к домам с “обозначением пола верхнего жилого этажа до 73,5 м”, что явно недостаточно для более “рослых” зданий. Поэтому высотки строятся в столице на основании “Комплексной программы организации экс­периментального строительства в г. Киеве жилых домов выше 25 этажей…”, принятой 14 марта 2003 г. и утвержденной Минстроем. Она предполагает разработку индивидуальной программы строительства по каждому объекту. По идее, именно реализация экспериментальных проектов позволит выработать общие строительные нормативы. Но если судить по срокам сдачи в эксплуатацию высотных объектов, произойти это может не скоро. Поэтому параллельно в НИИ строительного производства ведется разработка общих правил (причем с учетом московского опыта), чтобы запустить их уже в следующем году (см. “О нормах” на стр.132). Принятие единых норм значительно удешевит высотные проекты.

 

Например, только компания “Киевгорстрой” в прошлом году потратила на научные и проектные разработки по высотному строительству более 1 млн грн. В целом на разработку индивидуальной программы экспериментального строительства (для одного объекта) застройщики сегодня тратят около 0,5 млн грн. Дополнительные расходы на проектирование, а также увеличение некоммерческой площади (лестнично-лифтовые узлы, технические этажи), использование сложной строительной техники, современного инженерного оборудования неминуемо приводят и к увеличению себестоимости возведения высотки.

 

В частности, предварительный анализ строительства 34-этажного жилого дома на Осокорках, проведенный специалистами “Киевгорстроя”, показал, что стоимость строительства 1 кв. м в нем приблизительно на 18% выше, чем 1 кв. м в аналогичном 16-этажном доме. При этом, выкладывая немалые суммы за квартиры, жильцы высоток фактически оплачивают эксперимент над собой. Ведь степень комфортности проживания в небоскребах в Украине также пока не установлена.

 

 

Что касается возможных цен продажи “высотного” жилья, то, к сожалению, в “Киевгорстрое” — заказчике первого построенного дома — БИЗНЕСу эту информацию не предоставили. В то же время эксперты по жилищному строительству предположили, что, поскольку дом находится на Осокорках и, скорее всего, относится к “бизнес-классу”, стоимость 1 кв. м в нем может составлять в среднем $2,4 тыс. (на первичном рынке). Правда, при этом эксперты затрудняются ответить, насколько возрастут стоимость квартир из-за технических наворотов, которыми должны быть нашгпигованы высотки, а также эксплуатационные затраты застройщиков. Согласно расчетам московских специалистов, сейчас ежемесячные эксплуатационные затраты в жилых высотных домах составляют до $2 на 1 кв. м, без учета коммунальных услуг (а в офисных высотках, по данным компании Mirax Group, $3,5-4 на 1 кв. м).

 

Часть этих денег уходит на оплату труда высококвалифицированного обслуживающего персонала. “Обслуживать высотное здание должны специализированные эксплуатационные конторы, имеющие обученный персонал, постоянно находящийся в здании и контролирующий работу всех систем инженерного оборудования, — объяснила БИЗНЕСу Анна Кузьмина, руководитель отдела экспериментальных исследований ОАО “Украинский зональный научно-исследовательский и проектный институт по гражданскому строительству”. — Мониторинг состояния инженерных систем и несущих конструкций высоток должен осуществляться на протяжении всего эксплуатационного периода”. Обслуживание высотных зданий осуществляется на основе инструкций по эксплуатации, которые сейчас также разрабатываются отдельно для каждого проекта.

 

Правда, как сообщил Анатолий Франивский, заведующий лабораторией зданий и сооружений НИИ строительного производства (г. Киев), скоро Мин­строй должен начать работу над типовыми правилами эксплуатации. “Это, естественно, уменьшит затраты застройщиков, занимающихся высотным строительством”, — отметил г-н Франивский. Впрочем, как утверждают эксперты, и сегодня, несмотря на значительные затраты, рентабельность проектов небо­скребов достаточно высокая (конкретные цифры, как известно, застройщики упорно не называют, но эксперты склонны предполагать, что рентабельность жилых объектов превышает 80%). Это объясняется тем, что при высотном строительстве на одном земельном участке можно уместить не 150 квартир, а, например, 360. А чем больше квадратных метров “село” на фундамент, тем больше доходы. Особенно в условиях постоянного роста цен на землю.

 

Наиболее громким столичным проектом обещает стать строительство на левом берегу Днепра офисного комлекса высотой 400 м.

 

 

Согласно проекту Плана размещения высотных зданий в г. Киеве на период до 2020 г., составленному по заказу КГГА (общественные слушания были проведены в начале этого года), высотные здания планируется размещать вокруг исторического центра Киева по двум кольцам — внешнему и внутреннему, на пересечении транспортных магистралей и развязок метро. Перечисленные объекты предлагается располагать вне зон действия авиационных коридоров, обеспечивать всей необходимой инфраструктурой и “корректно” подключать к транспортной схеме города.

 

Отметим, что не все архитекторы считают такую схему размещения высотных объектов приемлемой. “Я считаю, что КГГА пытается хоть как-то разместить уже существующие проекты, ведь деньги, затраченные на проектирование высоток, нужно отбить. Вот чиновники и прибегли к такому методу, — высказал свое мнение архитектор Олег Прокопенко. — Строить высотные дома необходимо там, где это предусмотрено проектом детальной планировки (ПДП) района строительства. А, как известно, ПДП сейчас только разрабатываются”. Сергей Бабушкин в свою очередь заявил: “Я считаю, что план размещения высотных зданий, составленный по заказу Киевской горгосадминистрации, — это не более чем мнение определенного авторского коллектива. То есть это еще не документ, которого должны в обязательном порядке придерживаться архитекторы и чиновники”. По его словам, специалисты его мастерской сегодня внимательно изучают предложения коллег, но в то же время разрабатывают свою концепцию “Сити-центра” и считают, что он был бы уместнее на левом берегу Днепра. “Наша концепция заключается в том, чтобы соединить вдоль берега Днепра два таких основных транспортных направления, как Троещина и Харьковский массив. По нашему мнению, сейчас эти территории используются нерационально”, — подчеркнул г-н Бабушкин.

 

Перспективы “В Киеве, а также в других крупных областных административных и промышленных центрах Украины тенденция увеличения объемов строительства высотных зданий будет актуальна и продолжит свое развитие, — считает Анна Кузьмина. — И если относительно целесообразности значительного увеличения этажности жилых домов есть сомнения, и квартиры в небоскребах в дальнейшем, возможно, не будут пользоваться большой популярностью, то, безусловно, отели, офисы, банковские учреждения и другие сооружения общественного назначения будут наращивать этажность”.

 

В свою очередь Сергей Бабушкин утверждает, что первые по-настоящему высотные здания появятся в Киеве уже в ближайшие три года. Причина, которая побуждает застройщиков возводить высотные дома, — нехватка земельных участков. “Активизацию высотного строительства в первую очередь диктует спрос, — говорит Андрей Харив, вице-президент корпорации Mirax Group (г. Санкт-Петербург, РФ). — Здания повышенной этажности нужны, потому что в крупных городах свободные площади, высвобождаемые под строительство, очень ограничены. Земля в центрах мегаполисов в последние годы резко подорожала — центр становится привлекательным для размещения банков, гостиниц, офисов крупных компаний. Единственный выход — повышать этажность зданий и увеличивать плотность заселения на квадратный метр площади”. Учитывая сложившуюся ситуацию, эксперты не исключают, что в случае принятия единых норм на возведение высотных объектов строительство небоскребов в Украине существенно активизируется. Ведь единственной на сегодняшний день преградой на пути застройщиков-“высотников” фактически является дороговизна проектных разработок. А строить, как уверяют застройщики, они научились. Жаль только, что процесс сдачи домов в эксплуатацию показывает обратное.

 

Перечень объектов экспериментального строительства высотных домов выше 25 этажей в г. Киеве (по состоянию на 01.04.06 г.)
Объект	Высота, м	Месторасположение	Район	Компания-заказчик
Шесть 34-этажных жилых домов	108	Жилмассив Троещина	Деснянский	СК “УкрАзiяБуд”
30-этажный жилой дом*	106	Пр. Григоренко, 7а	Дарницкий	ХК “Киевгорстрой”
31-этажный жилой дом	102	Пр. Григоренко, 9а	Дарницкий	ХК “Киевгорстрой”
36-этажный жилой дом	108	Днепровская набережная, 10а	Дарницкий	ХК “Киевгорстрой”
36-этажный жилой дом	114	Днепровская набережная, 10б	Дарницкий	ХК “Киевгорстрой”
34-этажный жилой дом	109	Бул. Дружбы народов, 2а	Печерский	ХК “Киевгорстрой”
Комплекс из двух 27-этажных жилых домов	Нет данных	Ул. Зверинецкая, 59	Печерский	ООО “ТММ”
27-этажный жилой дом	Нет данных	Ул. Драгоманова, 4б	Печерский	ООО “Сантана”
27-этажное офисное здание	165	Ул. Глыбочицкая, 43а	Шевченковский	ООО “Еi — Инвест”
28-этажный жилищно-офисный комплекс	93,9	Ул. Соломенская, 15в	Соломенский	ООО “Панорама-СВ”
30-35-этажный жилой дом	123	Ул. Горького, 54	Голосеевский	“Жильеинвестстрой УКБ”
36-этажный многофункциональный торгово- развлекательный, офисный и отельный комплекс с жилыми помещениями	Нет данных	Днепровская набережная	Дарницкий	ООО “Княжий Затон”
36-этажный жилой дом	Нет данных	Ул. Протасов Яр	Голосеевский	ООО “Протасов Яр”
Отельно-офисное здание	95,8	Ул. Шевченко, 28-30	Шевченковский	Международный деловой центр ООО МДЦ
35-этажный жилой дом	Нет данных	Кловский спуск, 7а	Печерский	ООО “Житло-Буд”
33-этажный торгово-офисный комплекс “Парус”*	131	Угол ул. Мечникова и бул. Леси Украинки	Печерский	ООО “Мандарин-Плаза”
33-этажный жилой и торгово-офисный дом	130	Спортивная пл., 1	Печерский	ООО “ТРИ-О”
29-этажный жилой дом в составе комплекса отельно-офисного центра, жилого дома, торгового блока, встроенной автостоянки	Нет данных	Ул. Большая Васильковская, 72	Голосеевский	ООО “Реле”
Три 37-этажных жилых дома в составе градостроительного комплекса с подземными автостоянками	Нет данных	Район улиц Красноармейской, 93, Ульяновых, 11а, Предславинской, 7/20, 22	Печерский	ООО “Ковчег”
29-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного городского пользования и подземными автостоянками**	Нет данных	Ул. Старонаводницкая, 2-20	Печерский	ООО “Киеввысотстрой”
Три 33-этажных жилых дома с объектами социально-культурного назначения	Нет данных	Пересечение ул. Тычины и Днепровской набережной	Дарницкий	ООО “Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания”
По данным Минстроя. *Дом сдан. **На рассмотрении Минстроя.

 
О проблемах

 

Сергей Панченко (31), маркетинг-менеджер девелоперской компании “Киевский Фонд Недвижимости” (г. Киев; девелопмент жилой, коммерческой и промышленной недвижимости; с 2004 г.; 16 чел.):

 

— Практически во всем мире процесс возведения высотных объектов стандартизирован и регламентирован. В Украине также уже есть адаптированные разработки в инженерии, архитектуре, в конструкторских решениях. Но поскольку в стране не существует единых норм возведения высотных объектов, компании, пытающиеся их строить, и дальше вынуждены двигаться наощупь, при этом совершая ошибки и теряя деньги. И привлечение иностранных экспертов, строителей, конструкторов не всегда предполагает правильные решения.

 

 

Анатолий Франивский (65), заведующий лабораторией зданий и сооружений НИИ строительного производства (г. Киев; с 1947 г.):

 

— В прошлом году НИИ строительного производства выиграл тендер Минстроя и является главным разработчиком СНиП для высотного строительства. Но поскольку документ очень сложный, к работе над ним подключены более 10 субподрядных организаций, включая научно-исследовательские и проектные институты. За методическую основу взяты “Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москве”, принятые в 2005 г. Мы хотим закончить документ в октябре 2007 г., чтобы СНиП вступили в силу уже с 1 января 2008 г.

 

 

Андрей Харив, вице-президент корпорации Mirax Group (г. Санкт-Петербург, РФ; девелопмент и строительство; с 1994 г.; около 2 тыс. чел.):

 

— Видовые квартиры и офисы на верхних этажах пользуются повышенным спросом. Небо­скребы для покупателей являются признаком достатка. Во-первых, не последнюю роль играет такой нематериальный показатель, как “вид из окна”. Во-вторых, на фоне старых 5-, 9-этажных домов, которых в столице много, современное высотное строение выглядит очень красиво. Что касается вопросов безопасности, им сегодня уделяется повышенное внимание. Тщательно разрабатываются системы эксплуатации здания и эвакуации людей в экстренных случаях.
 
Елена Романюк  

Источник: Газета "Бизнес"

Подписаться на рассылку