Строить в столице вскоре будет немодно 

Логика девелоперских компаний вполне понятна: в провинции и платежеспособность меньше, да и производителям выгоднее доставлять продукты и товары, не отходя, так сказать, от прилавка, - в первую очередь потому, что в этом случае низка себестоимость продукции.

 

Почти наверняка основной контингент тех, кто в полной мере оценит новые форматы торговой недвижимости, в большинстве своем будет состоять из новых жильцов, въехавших в дома от тех же больших компаний-застройщиков типа "Т. М. М. ", "Киевгорстроя" и пр. Дело прежде всего в финансовой независимости, которая характеризует топ-менеджеров больших региональных компаний, и разнообразии их вкусов, которым нынче старается потрафить девелоперский бомонд.

 

Впрочем, попытка изобрести новый формат торговой недвижимости пока напоминает попытки средневековых жонглеров, акробатов и актеров удивить простодушных провинциалов - мол, мы откроем вам глаза. На самом деле кардинальных отличий, как становится ясно из слов представителей известной столичной компании, нет. Основной "фишкой" будет, как заявил директор департамента торговой недвижимости девелоперской компании "XXI век" Александр Овчар, продуктовый гипермаркет. Такой "якорь" в компании считают самым перспективным, наверняка пользуясь почти сакральным принципом - дескать, мода на недвижимость приходит и уходит, а вот кушать хочется всегда. Столичные девелоперы даже готовы пойти на определенные уступки местным компаниям. Как замечает г-н Овчар, платить они будут больше, чем платят все те, кто сегодня, как правило, работает на небольших площадях, и меньше, чем берут арендодатели с тех, кто выходит на столичный рынок. Впрочем, это ни в коей мере не говорит о каком-то особом расположении, особенно если учесть, что в среднем украинский арендатор и без того платит больше, чем его западноевропейские коллеги. Так, по данным "Украинской торговой гильдии", при средней стоимости аренды в Киеве 50 у. е. за 1 кв. м больше выкладывают только в Лондоне, Париже и Москве (о сравнении уровня жизни говорить не приходится), а вот в большинстве восточно- и западноевропейских городов арендаторы платят за "квадрат" от 40 (в Милане) до 20 (в Риге) у. е. Помимо прочего, многие региональные ритейлеры уже сейчас заявляют, что на товары придется устанавливать киевские цены, чтобы окупить затраты на аренду. Но если в городах-миллионщиках это еще оправдано, то в небольших городах - не всегда. Окупить затраты на аренду площадей в ТЦ тамошним ритейлерам не позволяют низкие доходы жителей. Как следствие -многие торговые центры будут пустовать, прогнозируют девелоперы. Впрочем, хотя привлечь арендаторов будет непросто, думается, что "киевские" со временем могут сыграть на масштабах и постепенно увеличивать давление на своих конкурентов, в том числе и за счет более качественного подхода к подбору арендаторов, организации внутреннего и внешнего пространства и пр.

 

Тем временем потенциал украинских девелоперских компаний реализован не полностью и, скорее всего, вряд ли будет реализован в ближайшее время. Даже по приблизительным данным специалистов, объем проектов, находящихся на стадии оформления, превышает объем существующего рынка раз в семь-восемь. Как замечает заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко, на 309 тыс. кв. м реализованных проектов приходится свыше двух миллионов "квадратов" в проектах, которые по тем или иным причинам отложены или забракованы. Основная причина тому - недостаток средств. Этого не избежали и в компании "XXI век": говорят, что ищут партнеров или объекты незавершенного строительства, а это свидетельствует как о дефиците свободных средств, так и о стремлении нарастить мощь за счет кооперирования с местными операторами рынка строительных и девелоперских услуг. По мнению г-на Овчара, это даст возможность создать буфер для вхождения на рынок столичных "гостей", а местный девелопмент сможет минимизировать свои затраты на подготовительном этапе. Конечно, такие девелоперы могли появиться и прижиться только на почве мегаполисов. В их числе - Харьков, Донецк, Днепропетровск, где, по признанию некоторых специалистов, развитие сегмента торговой недвижимости движется даже более быстрыми, чем в Киеве, темпами. Львов, конечно, ни размерами, ни темпом жизни, ни платежеспособностью население похвастаться не может; тем не менее, по уровню запросов он потихоньку дотягивается до отечественных миллионщиков. Между тем предложить на это зачастую нечего.

 

То, что выход в регионы - дело перспективное, подтверждает и интерес иностранных инвесторов. "Иностранные девелоперы и международные ритейлеры, помимо Киева, анализируют рынки других городов, - заметила в этой связи начальник отдела торговой недвижимости компании "Colliers International" Галина Малиборская. - К примеру, польскому девелоперу удобнее развивать свой бизнес во Львове, российскому - в Днепропетровске, Харькове и Одессе". Впрочем, главными аргументами в пользу прихода в тот или иной регион могут и должны быть стоимость аренды и стоимость земельного участка. Со временем ситуация, когда компании приходится отказываться от первоначальных намерений выйти на украинский рынок, станет, кажется, обыденной практикой. Пока, впрочем, это в той или иной степени коснулось только шведского мебельного гиганта, да и то, скорее, потому, что речь идет о больших размерах участка, на котором предполагается разместить "IKEA". Конечно, в случае с украинскими компаниями речь совершенно закономерно идет о меньших размерах, а иногда даже и не о строительстве, а о покупке "недостроев" или старых помещений и их переоборудовании. По такому пути в свое время пошла, например, корпорация "Fozzy Group". Правда, со временем ее руководители все же оценили первичную недвижимость по достоинству и даже заявили - мол, каемся, начинали со старых гастрономов, но в этом была и своя логика - хотели привлечь часть покупательского контингента, который годами формировался вокруг того или иного "сельмага".

 

В регионах часто нет даже этого, а возможности громадные, прежде всего ввиду недорогой земли и "неискушенности" местных чиновников. Вследствие этого, по словам г-на Овчара, в регионах ниже не только арендные ставки, но и себестоимость строительства торговых центров. "Если земельный участок в Киеве сейчас меньше 1 млн. у. е. за 1 га не продается, а цена в 1,5 млн. у. е. за 1 га никого не удивляет, то в областных центрах земля так дорого еще не стоит. В городах-миллионщиках аукционные цены колеблются в диапазоне от 500 тыс. до 1 млн. у. е. за 1 га, а в городах с населением 300-400 тыс. эти цифры еще ниже", - сказал директор департамента торговой недвижимости девелоперской компании "XXI век", отметив, что для развития сети ТЦ формата "гипермаркет-галерея" компания покупает участки площадью около 7 га. И хотя один из таких участков находится в Киеве, на Троещине, тем не менее, поскольку в Киеве строительство является весьма рискованным и проблемным бизнесом, в "ХХI веке" решили, что лучшим вариантом развития является именно выход за пределы Киева. Одним из явных сигналов к тому послужила продажа сразу трех торговых центров "Квадрат" в прошлом году. Тогда аналитики не увидели в этом ничего симптоматичного, ныне же ясно: за продажей стоит обострение конкуренции в регионах и поиск своего клиента столичными девелоперами и торговыми сетями. Наверняка, в их числе будут известные столичному покупателю "Велика Кишеня", "МегаМаркет" и другие.

 

В данный момент региональные рынки торговой недвижимости отстают от киевского примерно на 4 года. По данным "Украинской торговой гильдии", сегодня, помимо столицы с ее 22 современными ТЦ, в Украине функционирует около 60 крупных торговых центров общей площадью 600 тыс. кв. м. Их оценивают примерно в 400 млн. у. е. Впрочем, большинство работающих в регионах ТЦ - это реконструированные универмаги и универсамы. По своей концепции, площади и архитектуре многие из них даже не попадают в категорию "профессиональных ТЦ". Первыми действительно профессиональными объектами стали одесские "Европа" и "ТЦ на Среднефонтанской", а также днепропетровский ТРЦ "Дафи" (все - 2005 год). По качеству концепции и уровню арендаторов они не уступают столичным торговым центрам. Директор компании "Castle Development" Валерий Кирилко в числе наиболее крупных проектов называет также харьковский "Караван", днепропетровские ТРЦ "Мост" и "Европа-центр" и ТРЦ "Донецк-Сити-Центр" (ООО "Домус") площадью 31 тыс. кв. м. Специалисты подсчитали, что в этом и в прошлом году в регионах было сдано в эксплуатацию не менее 200 тыс. кв. м торговых и торгово-развлекательных центров. В текущем году запланировано открытие нескольких десятков региональных ТЦ общей площадью около 140 тыс. кв. м. Еще 24 проекта ТЦ областного значения находятся на стадии разработки. Аналитики отмечают, что от действующих супер- и гипермаркетов строящиеся ТЦ отличаются большим размером (от 5 тыс. кв. м), выверенной концепцией (с "якорями" в виде кинотеатров, катков, известных мировых сетей одежды и т. п.) и ориентацией хозяев на получение дохода от аренды, а не от торговли.

 

Интерес к регионам эксперты объясняют ростом платежеспособности украинцев и, соответственно, растущим спросом на торговые площади со стороны национальных и иностранных розничных сетей. "Рост доходов населения в I квартале 2006 г. составил 32%, а рост розничного товарооборота - 25%, - отмечает директор департамента стратегического развития и маркетинга компании "XXI век" Максим Белоус. - Такая тенденция влечет за собой спрос на новые торговые площади со стороны ритейла. Мы считаем, что развитие рынка торговой недвижимости и его насыщенность в регионах находятся на достаточно низком уровне, поэтому сегодня регионы очень привлекательны для развития проектов ТРЦ и готовы принять новые, современные форматы. Мы провели соответствующие исследования и разработали новый формат для ТРЦ "Квадрат" - "гипермаркет-галерея". Между тем специалисты полагают, что прототип такого формата уже был опробован на примере "Квадрата" на площади Славы и "Метрограда", а стало быть, ничего нового заявление представителей компании "XXI век" с собой не несет. "Центр будет построен в формате "гипермаркет-галерея" и будет иметь площадь порядка 35 тыс. кв. м", - отмечает г-н Овчар. 10-12 тысяч "квадратов" придутся при этом на "якорь". По данным компании, арендаторами ТРЦ станут крупные сетевые бренды; кроме того, для удобства покупателей будет предусмотрена и большая развлекательная зона. "Этот формат беспроигрышный, он будет востребован как в Киеве, так и в городах-миллионщиках", - считает Максим Белоус. По словам г-на Овчара, земельный участок во Львове компания приобрела, выкупив часть завода. Он находится возле центрального железнодорожного вокзала. "Эта сделка уже завершена; сейчас мы занимаемся концептуальным проектированием", - утверждает директор департамента торговой недвижимости компании. Предпроектные предложения по данному строительству разрабатывает местный архитектор. По оценкам Александра Овчара, инвестиции в строительство ТРЦ составят свыше 30 млн. долл.

 

Непонятно в данной ситуации только одно: почему, если, по данным аналитиков, в столице недофинансировано торговых проектов на 2,9 млрд., "XXI век" идет строить Нью-Васюки в регионах? То ли тесновато стало в Киеве, то ли у компании и в самом деле планы космические…