Строительный крест 

Киевлянка Мария Алексеевна очень гордилась своей двухкомнатной квартирой в центре города, доставшейся в наследство от мужа. И все же решила продать - чтобы вложить средства в строительство нового дома и сделать подарок дочери. Часть денег отложила на ремонт и покупку однокомнатной квартиры для себя.

 
Поначалу застройщики работали энергично: за короткое время бригады в три смены соорудили два с половиной этажа. Через несколько месяцев на стройке не осталось ни души, исчез даже традиционный хромой вагончик, вокруг которого собирались на перекур строители. Мария Алексеевна помчалась в офис к застройщикам - но там уже разместилась другая фирма. В райадминистрации объяснили: против появления нового дома выступили жильцы прилегающих домов, поэтому разрешение на строительство отменено.
 
Средств, отложенных на ремонт несуществующей квартиры и на покупку однокомнатной квартиры, хватило лишь на то, чтобы приобрести крохотную 12-метровую «гостинку» на левобережной окраине города.
 
Строительство по-украински
 
«Причин, по которым застройщик вдруг прекращает уже начатое строительство, множество, - поясняет эксперт Ассоциации риелторов Украины Сергей Нечипоренко. - Сценарий первый: отсутствие полного пакета разрешительных документов. В таких случаях застройщик становится аферистом поневоле. Начать стройку, собрав все необходимые разрешения, непросто. При существующей коррупции во власти всех уровней документы обходятся застройщику в 15-20% от рыночной стоимости его объекта. Добавим к этому стоимость самого проекта, постоянно растущие цены на стройматериалы. Чтобы найти средства для старта, компания объявляет о продаже квартир, когда у нее еще нет разрешения на строительство. Как правило, стоимость квадратного метра в таких квартирах поражает своей дешевизной: люди охотно несут деньги. Однако и этих денег может не хватить, а ведь разрешение на строительство (даже если оно однажды уже было получено) необходимо возобновлять каждые полгода.
 
Сценарий второй: застройщик «не поделился». Имея первоначальный капитал для заказа проекта, оформления всей разрешительной документации и ведения строительства на первом этапе, молодая компания может быть с треском выдворена с рынка, если она не «утрясла» вопросы мирного сосуществования с более влиятельными и крупными игроками. В лучшем случае сроки сдачи дома будут отодвинуты, а стоимость квадратных метров, которые люди не успели выкупить, существенно возрастет. В худшем - стройка будет демонтирована.

 
Существуют и изначально преступные сценарии. Например, одна компания начинает строить дом и одновременно продавать квартиры через свой Фонд финансирования строительства. При этом вторая (возможно с таким же или похожим названием) берется продавать те же квартиры параллельно как посредник. Компания-строитель делает вид, что не замечает «двойника». Строительство (как правило, оно не идет дальше рытья котлована) ведется медленно - только для того, чтобы успокоить наиболее дотошных инвесторов. Обычно разрешительной документации у аферистов нет (она им не нужна). Когда покупатели начинают подозревать об обмане, обе компании исчезают вместе с деньгами.
 
Бывает и так, что компанию-застройщика подталкивают на преступление постоянно растущие цены на жилье. Она объявляет о своем банкрот-стве, объясняя это тем, что ей не дают строить (местные жители, власти, конкуренты). Стройка замораживается, на место прежнего застройщика приходит новый, который готов сдать объект. При этом все инвесторы (в их число попадают и те, кто выплатил 100% стоимости квартиры) обязаны доплатить за каждый квадратный метр по существующим на тот момент расценкам (а это в два-три раза больше, чем в момент первоначального инвестирования).
 
Имитация защиты
 
Юристы уверены: ни Фонды финансирования строительства (ФФС), ни ценные бумаги, выпускаемые инвестиционно-строительными компаниями не могут гарантировать, что вложенные в стройку деньги в обещанный срок превратятся в квартиру.
 
ФФС является посредником между застройщиком и клиентом и должен защищать интересы инвестора: контролировать распределение средств, ход и качество строительства. Если компания-застройщик нарушает сроки или строит из рук вон плохо, ФФС может заключить договор с другой компанией. На самом деле все выглядит иначе: часто в создании ФФС официально или неофициально принимает участие компания-застройщик. Очевидно, что «давить» на нее, а тем более - сменить ФФС не может. В результате при возникновении форс-мажора инвесторы остаются незащищенными.
 
Приобретая облигации, вы покупаете не конкретную квартиру, а количество квадратных метров в строящемся доме (или даже квартале). Как правило, одна облигация равна нескольким квадратным метрам. Вырученные от продажи облигаций деньги застройщик тратит на строительство, а через время погашает облигации, передавая взамен уже построенное жилье. Суммы, которые удается привлечь строителям, в несколько сот раз превышают уставной фонд строительной компании. В случае проволочек со строительством или срыва проекта, у застройщика просто нет средств, чтобы вернуть их людям. Да он и не обязан это делать: размер ответственности компании перед покупателями как раз ограничивается размером уставного фонда. Если же дом все-таки благополучно достроен и сдан, под вопросом остается процедура обмена облигаций на конкретную квартиру - ведь ни метраж, ни этаж, ни размер комнат и кухни, ни даже конкретный дом не гарантированы. Вполне возможно, что на одну и ту же квартиру найдется несколько претендентов. И еще: если сдача затягивается на неопределенный срок, и период обращения облигаций (год-полтора) закончился, застройщик не обязан погашать облигации квадратными метрами - в лучшем случае, он может предложить денежную компенсацию по той стоимости облигаций, которую вы платили год или два назад.
 
И даже привлечь застройщика к ответственности за нарушение условий договора по Закону о защите прав потребителей вы не вправе, поскольку не являетесь прямым заказчиком строительных работ и не наделены правами потребителя.
 
Совет «АиФ»
 
«Приняв решение инвестировать в новостройку, следует помнить несколько правил, - советует киевский юрист Максим Городецкий. - Первое: изучите репутацию застройщика (как много построил, все ли сдал вовремя) и обязательно посетите его последний сданный объект. Второе: не инвестируйте в объекты, стоимость которых ниже рыночной на 15% и больше. Обратите внимание, откуда идет финансирование строительства: если уже на первом этапе застройщик пользуется привлеченными средствами населения, доверять ему опасно. Третье: узнайте, кредитуют ли банки квартиры в строящемся доме. Выясните, на каких условиях выдается кредит. Если банк требует дополнительного обеспечения (объект недвижимости в залог, депозитный вклад и пр.), значит он не доверяет застройщику. Попробуйте найти страховую компанию, которая бы взяла на себя риски строительства. Четвертое: потребуйте от компании полный пакет разрешительных документов и изучите их с юристом. И пятое: никогда не вкладывайте в виртуальную квартиру все свои сбережения и не продавайте ради этого имеющееся жилье, если оно у вас единственное. Вложения в новостройку - это рулетка. Если вы все же вложили деньги и обнаружили, что стройка замораживается, поторопитесь в судебном порядке оформить право собственности на вашу квартиру как на объект незавершенного строительства. Это защитит вас от притязаний будущего застройщика, который, придя на смену прежнему, наверняка попытается поднять цену на жилье.
 
Светлана Голландс  

Источник: Аргументы и факты

Подписаться на рассылку