	Поиск публикации

Вся Украина, г.Киев, г.Севастополь, Автономная Республика Крым, Винницкая обл., Волынская обл., Днепропетровская обл., Донецкая обл., Житомирская обл., Закарпатская обл., Запорожская обл., Ивано-Франковская обл., Киевская обл., Луганская обл., Львовская обл., Николаевская обл., Одесская обл., Полтавская обл., Ровенская обл., Сумская обл., Тернопольская обл., Харьковская обл., Херсонская обл., Черкасская обл., Черниговская обл., Черновицкая обл.

Одесса: особенности рынка коммерческой недвижимости

	28.05.2008 10:50, Рубрика: Недвижимость Украины (города и регионы)

Одесская маркетинговая компания Research Development Company провела анализ текущего состояния рынка коммерческой недвижимости Одессы и спрогнозировала основные тенденции развития его ключевых сегментов.

По мнению специалистов компании, причины внимания девелоперов и инвесторов к региону обусловлены совокупностью факторов:

1) Дефицит качественных объектов.
Складов, соответствующих международным требованиям, в наличии имеется менее 5 %,
Офисов - менее 15 %.
2) Высокие арендные ставки. В некоторых бизнес-центрах (БЦ) Одессы ставки выше, чем в БЦ европейских столиц (таких как Берлин, Будапешт, Лиссабон).
3) Быстрая окупаемость. Объект коммерческой недвижимости в Украине окупается в 1,5 раза быстрее, чем в Европе.

Торговая недвижимость

В Одессе существует 16 торговых центров (ТЦ) общей площадью 160 000 кв. м.

Наиболее активный игрок на этом рынке – одесский ритейлер «Таврия В». Ему принадлежат крупнейшие ТРЦ Одессы - «Вузовский» и «Сады Победы».

«Таврии В» также принадлежит более 15-ти супер- и гипермаркетов в Одессе и других городах.

Также стоит отметить группу «Приморье», ей принадлежат ТЦ «Новый Привоз» (23 000 кв. м.) и «ЦУМ».

ТОЦ Афина (построен греческой компанией «Механики-Украина») – 18 000 кв.м торговых площадей. Это один из первых объектов в Одессе, большая часть площадей в нем продана.

В мае в Одессе открылся 2-й Metro Cash&Carry. Также близится открытие 2-го в Одессе строительного гипермакета Эпицентр.

На сегодняшний день можно говорить о следующих ставках аренды в ТЦ Одессы:

Для якорных арендаторов (супермаркет, фаст-фуд, зона развлечений) : 15 – 30 долл.

Бутиковая зона: 50 – 100 долл.

В «горячих» точках – 200 – 300 долл.

Арендные ставки на верхних этажах (3 – 4 этажи) могут быть значительно ниже, ввиду малой посещаемости этих уровней одесситами. Арендная ставка для мебельного ритейлера на 4-м этаже, например, может приравниваться к ставке для якорных арендаторов.

Стремительного роста арендных ставок, как в 2005 – 2006 годах (50 – 100 % в год) уже нет, рост сохраняется на уровне 15 – 20 % в год.

Наиболее крупный ТЦ Одессы - «На Среднефонтанской» - более 25 500 кв. м.

Это единственный ТРЦ с мощным составом «якорных» арендаторов (продуктовый супермаркет, фаст-фуд, 2 супермаркета бытовой техники, семизальный мультиплекс, детский развлекательный центр).

Одессе не хватает, прежде всего, масштабных проектов, со значительной развлекательной составляющей.

В 2009 – 2010 гг. планируется к реализации несколько крупных проектов, многие из которых – с участием зарубежных инвестиций:

№	Проект,адрес	Торговая площадь, кв. м	Участники	Прочая информация
1	IKEA, район клеверного моста (окружная трасса)	Более 100 000	Международный ритейлер IKEA
2	«Ривьера», пос. Котовского	65 000	«Absolute Capital Management Fund» (Великобритания) Девелопер –турецкая корпорация FIBA.	Якорные арендаторы –гипермаркет Real и DIY-ритейлер – OBI. Площади реализует DTZ.
3	ТРЦ «Караван», ул. Черноморского Казачества, 80	80 000	Киевская компания ООО «Лекс-холдинг».
4	«Амстор», ул. Ген. Петрова	60 000	ООО Амстор
5	BILLA входит в ТЦ по проспекту им. Добровольского	2 000 – площадь самого СМ «BILLA»	BILLA – австрийский ритейлер
6	«Ипподром», ул.. Водопроводная.	Общая – 155 000, торговая - 62 500		Площади реализует Colliers International

Офисная недвижимость

В Одессе более 80 офисных центров общей площадью более 220 000 кв. м.

Более 70% площадей в них – это административные здания советской постройки.

Из новых зданий можно выделить:

Бизнес-центры «Шевченковские» - это 3-и здания общей площадью более 15 000 кв. м.

Арендная ставка в них 25 – 40 долл. / кв. м. Владелец зданий - группа «Приморье».

Единственным БЦ в Одессе, который обладает полноценной инфраструктурой, является «Престиж» (7 000 кв. м.) - это вместительная парковка, конференц-зал, гостиница, кафетерий.

Все остальные офисные здания имеют существенные ограничения.

Все БЦ в центре города имеют проблемы с парковочными местами. Из инфраструктуры (конференц-зал, столовая, централизованная охрана) обычно предоставляется не более 1-2-х элементов.

На данный момент классу А в Одессе не соответствует ни один офисный центр, не больше 5 соответствуют классу В.

Поэтому, пока что основным фактором, определяющим арендную ставку, является расположение здания.

Наиболее высокие ставки аренды в Центре: 20 – 40 долл.

Наименьшие ставки – в индустриальных районах : 10 – 25 долл.

Специалисты Research Development Company предполагают, что в 2009-2010 годах уже будут введены в эксплуатацию новые мощные проекты, отвечающие современным требованиям.

Их арендные ставки прогнозируются на уровнях:

Для класса А – 35 – 50 долл. / кв. м. / месяц.
Класс В – 30 – 40 долл.
Класс С – 20 – 35 долл.

Наиболее близки к реализации следующие проекты:

1) Морской-2 на Польском спуске.
2) Трехкорпусный офисный центр на ул. Малиновского (площади продаются)
3) Офисный центр в составе жилого комплекса Гранд-Парк (ул. Говорова).

Еще около 15 объектов продается на стадии проектов (как правило, это просто площадки с эскизным проектом и пакетом согласовательной документации). Большая часть из них предусматривает в своем составе на нижних этажах торговые помещения.
Стоимость таких проектов – от 5 до 15 млн., или 200 – 500 долл. за кв. м. будущих площадей.

Складская недвижимость

Наиболее устаревший фонд в Одессе - это складские площади.

90 % складских площадей – советской постройки, более 40% - не приспособлены под склады в принципе (бывшие цеха и пр. производственные помещения). Общий объем складского рынка Одессы – более 800 000 кв. м.

Складские помещения в Одессе сконцентрированы в промышленных зонах, особенно большое их количество – в районе Киевской трассы.

Количество вновь построенных складов составляет не более 10 % от общего предложения на рынке.

На данный момент цена аренды бывших заводских помещений составляет 4-6 долл. /кв. м. / месяц.

Бывшие советские складские комплексы (базы), в зависимости от расположения сдаются по цене 5 – 8 долл.

Склады высокого уровня, построенные по современным технологиям – от 8 до 12 долл.

Сейчас на рынке интенсивно предлагаются участки под строительство логистических комплексов, с измененным целевым назначением, госактами и пр.

Цена земли зависит от совокупности факторов, а именно:

- пакета правоустанавливающих документов;
- расположения относительно автотрасс и железнодорожного полотна;
- подведенных коммуникаций или возможности их подведения.

Цена сотки земли на такие участки находится в диапазоне от 5 000 до 15 000 долл.

К Одессе проявляют значительный интерес международные логистические операторы, находится в стадии реализации ряд крупных проектов с участием одесских девелоперов и зарубежных инвесторов.

Можно прогнозировать в 2009 , а особенно в 2010-2011 гг. ввод в эксплуатацию крупных современных комплексов.

Арендные ставки в них предполагаются на уровне:

Для класса А - 12 – 15 долл.
Класс В – 10 – 13 долл.
Класс С – 8 – 10 долл.

Отдельной строкой проходят специализированные склады для медицинских препаратов, или продуктов глубокой заморозки, где арендная ставка может достигать 20 долл.

Итого, регион по-прежнему нуждается в значительных инвестициях. Можно ожидать дальнейшего притока зарубежного капитала в коммерческий сегмент одесской недвижимости.

В публикации использованы данные исследования маркетинговой компании Research Development Company.

Источник: РБК - Украина

Подписаться на рассылку

Комментарии посетителей: