Коммерческая недвижимость Ужгорода: Возрождение не за горами 

Причин много - от политических рисков до "местной" специфики ведения бизнеса.

 

 

Закарпатье всегда было одним из наиболее обособленных регионов Украины. Инвестиционная ситуация в самом западном регионе страны характеризуется сменой политических декораций, монополизацией рынка местными "кланами" и ликвидацией свободной экономической зоны "Закарпатье". Последнее заставило присутствующих и потенциальных инвесторов пересмотреть свои стратегии работы на региональном рынке.

 

Ожидания экспертов от соседства со странами - членами Евросоюза не оправдались. Перед вступлением Польши, Венгрии и Словакии в ЕС прогнозировалось стремительное развитие экономики Западной Украины по примеру приграничных областей этих стран, прилегающих к границам Евросоюза.

 

Рынок коммерческой недвижимости в Закарпатье, в частности в областном центре Ужгороде, не отличается повышенной активностью. Заинтересованность потенциальных инвесторов в большей степени вызывает рынок жилой недвижимости. Эксперты объясняют это тем, что спрогнозировать окупаемость офисных и торговых объектов в регионе очень сложно. Относительно низкая покупательская способность, высокий процент миграции местных жителей в поисках заработка не дают гарантий быстрого возврата вложенного капитала.

 

Торговля

 

Некоторое оживление наблюдается в сфере торговой недвижимости. На сегодняшний день это самый активный и динамичный сегмент рынка. Немаловажную роль играют географическая особенность региона и соседство со странами ЕС. Цены на потребительские и продовольственные товары за рубежом существенно выше, что стимулирует приток покупателей в торговые центры и супермаркеты на территории Закарпатья. Если несколько лет назад местные жители совершали покупки в приграничных городах Словакии и Венгрии, то введение визового режима и вступление этих стран в Евросоюз стимулируют приграничную торговлю на территории Украины.

 

Кроме того, активизации торгового сектора способствовала политика нового руководства города, направленная на ликвидацию местных малых и средних рынков. Все эти факторы благоприятствовали приходу в Ужгород сети супермаркетов. Таким образом, на начало 2006 года в городе функционировали всего три супермаркета сети "Вопак". За первое полугодие на рынок вышли "Велика Кишеня" и "Сiльпо". "Объем торговых помещений на рынке Ужгорода за последний год удвоился и составил на середину текущего года более 15 тыс. кв. м. В настоящее время ведется активное строительство новых объектов, сдача большинства из них планируется на конец 2006-начало 2007 года. Данное количество объектов торговой недвижимости не покрывает потребностей рынка. Для региона общее количество, покрывающее такие потребности, составляет 12-14 объектов торговой недвижимости. Без учета непродовольственных гипермаркетов, которых в городе пока нет", - комментирует ситуацию Евгений Примич, эксперт строительной компании RSTreality.com.

 

Сегодня в Ужгороде строится еще два супермаркета, открытие которых планируется в конце года. Возводится мультифункциональный комплекс в спальном районе города, общая площадь которого составит 4 тыс. кв. м, помещения уже сегодня сдаются в аренду. Несмотря на то что в последнее время строительство ведется и в центральной части, и на окраинах города, существуют районы, где рынок торговых помещений отсутствует вовсе.

 

В октябре 2006 года вводится в эксплуатацию первая линия нового торгово-офисного центра в центральной части города общей площадью 2 400 кв. м. Планируется открытие первого торгово-развлекательного центра "Дастор".

 

"Активное развитие торговых сетей "Пакко", "Велика Кишеня", Fozzy Group, "Фуршет", сети иностранных компаний Metro Cash & Carry, Billa, "ТД Перекресток" и их ожидаемый приход на рынок Закарпатья способствуют строительству новых торговых площадей в Ужгороде региональными компаниями с последующей арендой", - говорит господин Примич.

 

Специалисты практически единогласно сходятся в том, что на рынке коммерческой недвижимости Ужгорода наиболее активным сегментом является торговый. Торговая недвижимость в ближайшие пять лет будет развиваться семимильными шагами.

 

Офисы

 

В Ужгороде сегмент офисной недвижимости развит слабо. Большинство офисных площадей представляют собой помещения в старом центре города, в зданиях бывших промышленных предприятий. В то же время наблюдается тенденция строительства частных мини-бизнес-центров площадью не более 800 кв. м. Вместе с тем уже осенью этого года планируется ввести в эксплуатацию первую линию офисного центра, помещения в котором уже сейчас сдаются в аренду.

 

Можно прогнозировать развитие этого сегмента, поскольку большинство офисных помещений в городе уже занято, а строительство новых только начинается. "Учитывая то, что у большинства мультирегиональных и иностранных компаний, банковских учреждений еще нет своих представительств в самом западном регионе Украины, сегмент офисной недвижимости в Ужгороде имеет большие перспективы роста", - разъясняет Евгений Примич.

 

Сегодня средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных площадей составляет в центре $18-35, на окраине - $6-20. Стоимость аренды 1 кв. м в новых офисных центрах при условии прямой долгосрочной аренды - $15. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения в центральной части города, а также площади в спальных районах с развитой инфраструктурой и удобными транспортными развязками.

 

В связи с отсутствием помещений для офисов компаний и банков как в центральной части города, так и в других районах, этот сегмент рынка остается привлекательным для региональных строительных компаний и может стать очень перспективным для иностранных инвесторов. В данный момент на рынке коммерческой недвижимости Ужгорода наблюдается активность в первую очередь локальных строительных компаний и инвесторов. "В Ужгороде большинство объектов коммерческой недвижимости строятся и вводятся в эксплуатацию региональными компаниями. Они построены с учетом специфики рынка и в большинстве случаев сдаются в аренду владельцами объектов", - говорит Татьяна Бобиль, эксперт агентства недвижимости "Центр".

 

Закарпатье - один из самых привлекательных регионов в сфере туризма и отдыха. Сейчас область располагает 225 объектами для приема туристов, но доля отелей незначительна - примерно 60. Две трети из них - это частные предприятия. Они комфортны, но рассчитаны на небольшое количество гостей, около 15-30 мест.

 

Однако в области присутствуют гостиницы, которые могут предложить туристам европейский уровень сервиса, в частности гостиница Old Continent (четыре звезды), расположенная в центре Ужгорода. Гостиничный комплекс введен в эксплуатацию в 2004 году и за два года работы завоевал первое место в гостиничном секторе Закарпатья. По данным экспертов, объем инвестиций, вложенных в этот объект, составил около $500 тыс. (инвестор - венгерская компания). Еще один отель - Star (четыре звезды) находится в городе Мукачево, в его реконструкцию были привлечены американские инвестиции. Гостиница "Ужгород" - одна из крупнейших в области, находится на реконструкции и в ближайшее время сможет пополнить количество высококлассных гостиничных номеров. Недалеко от Ужгорода открыт отельно-ресторанный комплекс хай-класса "Камелот". В горных районах ведется строительство современных пансионатов на 50-100 мест, которые своим месторасположением и комфортом привлекают внимание как украинских, так и зарубежных туристов. "Гостиничный сектор является одним из наиболее интересных в области, учитывая географические и культурные особенности региона. По сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости гостиничный бизнес наиболее развит и переживает период роста.

 

Объемы инвестиций, привлеченных в этот сектор, превышают объемы вложенного капитала в другие секторы рынка", - говорит маркетинг-менеджер гостиницы Old Continent Светлана Латкина. В настоящее время вкладывать деньги в туристическую сферу Закарпатья выгодно. Несмотря на то что закон о свободной экономической зоне "Закарпатье" уже не действует, гостиничный сектор продолжает развиваться и привлекать инвестиции как региональных игроков, так и иностранных, учитывая действующий ныне закон об инвестиционной деятельности, который предполагает определенные льготы по налогообложению и таможенному оформлению оборудования для ресторанов и гостиниц, ввозимого в Закарпатье из-за границы. Согласно закону предприятия освобождаются от некоторых налогов в течение первых пяти лет работы. Сейчас в льготном режиме инвестиционной деятельности в Закарпатье реализуются лишь два отельно-ресторанных проекта.

 

 

Последние два года рынок коммерческой недвижимости Ужгорода можно характеризовать как период подъема и начального роста. Но именно это время является наиболее выгодным для вложений в долгосрочную аренду или покупку коммерческой недвижимости, так как по мере роста и насыщения рынка цены будут только расти. В данный момент количество офисных, торговых и торгово-развлекательных центров не удовлетворяет потребности рынка, но после периода снижения активности инвесторов в результате политических событий в стране ожидается приход в Ужгород и область как больших национальных компаний, так и иностранных. Инвестиционный пик в туристическом и гостинично-рекреационном секторе рынка Закарпатья прогнозируется ужгородскими специалистами по недвижимости на лето 2007 года.

 

Анастасия Карабиньош
 

Издание: Журнал «Commercial Real Estate UA»

Подписаться на рассылку