Что можно делать с «кредитной» квартирой  

Возможность купить квартиру, заняв деньги у банка, прельщает многих. Однако даже если вам удастся получить ипотечный кредит, что сейчас непросто, вы не сможете делать с жильем все, что вам заблагорассудится. О том, насколько мы хозяева таких квартир, «Сегодня» выяснила у представителей банков и юристов.
 
Чтобы обезопасить себя и учесть возможные риски, каждый банк составляет детальный ипотечный договор. Бесполезно пытаться внести свои поправки в этот документ: вы либо примете жестко оговоренные условия, либо — нет, и тогда не получите займа. Если же подписали договор и купили жилье взаймы, то вы (а не банк-кредитор) становитесь его собственником, но... отнюдь не полноправным. Разумеется, банк прежде всего интересуют регулярные ежемесячные выплаты по кредиту, за нарушение графика с вас будут взимать пеню. Но кроме того, обо всех действиях, связанных с предметом залога (квартирой) вы должны будете сообщать банку. Он заинтересован, чтобы не были ущемлены его интересы: вследствие «усовершенствований» квартира не должна подешеветь.
 
ЧТО МОЖНО ДЕЛАТЬ С КУПЛЕННЫМ В КРЕДИТ ЖИЛЬЕМ
 
Прав у владельцев «кредитных» квартир немало, а именно — все, что входят в понятия «владеть» и «пользоваться». Правда, в каждом случае существуют оговорки.
 
Сдавать квартиру, купленную в кредит, можно. Но, согласно любому ипотечному договору, о том, что хозяин хочет на квартире заработать, он должен известить банк. Для этого надо написать заявление в банк и предоставить договор на аренду. В течение нескольких дней заявление рассмотрят и, как правило, дадут «добро». При этом банк не претендует на доход, полученный от сдачи квартиры. Банк как залогодержатель (залог — ваша квартира) интересуют лишь два условия: чтобы срок аренды не превышал срок выплаты ипотечного кредита и чтобы квартира не пострадала от постояльцев. Конечно, можно утаить факт сдачи — приходить с проверкой никто не будет. Но в этом случае вы нарушите ипотечный договор и, если сдача в аренду все же «всплывет», банк имеет право применить штрафные санкции.
 
Ремонтировать жилье разрешается. При этом банк должен быть поставлен в известность только в случае перепланировки: если меняется метраж жилой площади, что влечет за собой изменения в справке-характеристике, выдаваемой бюро технической инвентаризации. Обыкновенный, пусть и евроремонт (выравнивание стен, замена сантехники, реставрация пола) залогодержателя не интересует. В случае же перепланировки хозяин должен предоставить банку детальный проект изменений и заявление с просьбой их разрешить. Юристы банка изучат проект, исходя из интересов кредитора: цена квартиры не должна уменьшиться. При одобрении проекта банк выдает разрешение, которое прилагается к пакету документов, необходимому при стандартной процедуре узаконивания «перекройки».
 
Регистрировать (прописывать) новых жильцов в «заемной» квартире можно. При этом надо уведомить банк и предоставить паспортные данные таких обитателей. Но и тут могут возникнуть проблемы. Например, некоторые банки в ипотечном договоре запрещают прописывать несовершеннолетних: если потом заемщик окажется несостоятельным и дело дойдет до принудительной продажи квартиры, органы опеки могут не дать разрешение на то, чтобы ребенок оказался бездомным. Взрослых регистрировать — пожалуйста: они не несут ответственности за погашение кредита, тут в ответе только хозяин квартиры.
 
Завещать такую квартиру также разрешается. Для этого необходимо письменно известить об этом банк, а... возразить он не имеет права! Однако до вступления в действие завещания обязательства перед кредитором по-прежнему несете вы. Когда же новый пользователь вступит в право наследия, он либо согласится выполнять условия кредита (в таком случае ипотечный договор переоформят на него), либо — откажется. Тогда банк продаст квартиру «с молотка», заберет свои проценты по кредиту, а оставшееся отдаст наследнику.
 
НЕ ПРОДАШЬ, ПОКА НЕ ПОГАСИШЬ КРЕДИТ
 
При покупке квартиры в кредит она заносится в госреестр ипотеки и... на нее накладывается «вето» на отчуждение. Хозяин может ею владеть и пользоваться, но не имеет права распоряжаться до завершения действия ипотечного договора — полной выплаты суммы, оговоренной в нем. Т. е. нельзя совершать юридически значимые действия с жильем: продавать или разменивать. Нотариус не имеет права регистрировать такие сделки в отношении квартир, находящихся под запретом. А если оформит — этот документ будет недействительным, а нотариус может лишиться лицензии.
 
Впрочем, продать такую квартиру все же можно. Для этого нужно досрочно выплатить всю сумму кредита и получить право распоряжаться жильем. Либо — привести будущего покупателя и нотариуса в банк и совершить сделку по такой схеме: покупатель расплачивается с банком (оставшаяся по кредиту сумма) и с продавцом (деньги, которые были выплачены в счет погашения тела кредита), а нотариус выводит квартиру из залога и в тот же день оформляется сделка купли-продажи.
 
«НАШ РЕБЕНОК ОКАЗАЛСЯ «БОМЖОМ». Заключая ипотечный договор с банком, буквально под лупой рассматривайте все положения документа: наиболее неудобные для клиента часто напечатаны мелким шрифтом. Возьмите договор домой и там не спеша изучите. Иначе, например, можете оказаться в ситуации, описанной нашим читателем Сергеем Савенко.
 
«Три года назад мы с женой купили в кредит 1-ком. квартиру. Банк на удивление очень быстро дал «добро». Закрыл глаза и на мизерную сумму в справке об официальных доходах, ведь я сказал, что основной заработок получаю «по-черному», в конверте. Спустя 2 года у нас родился сынишка. Естественно, мы захотели его к себе прописать. Но оказалось, что сделать это невозможно: в ипотечном договоре есть условие, что мы не имеем права прописывать в квартиру несовершеннолетних. Когда оформляли квартиру, так были рады согласию банка, что не обратили внимание на этот важный пункт. Да и ребенка тогда даже «в проекте» не было. Теперь формально наш сын — бомж, и останется им до тех пор, пока мы полностью не рассчитаемся с кредитором. Люди, внимательно читайте договор!»

Источник: "Сегодня"

Подписаться на рассылку