(Не)свободная планировка 

Сегодня от стен избавляются целенаправленно. И все ради свободы. Тем не менее, даже у свободной планировки есть ряд ограничений. С чистого листа

 
В современных новых домах квартиры, как правило, сдаются либо в свободной планировке, либо в проектном решении. При любом варианте собственник жилья может сам организовать внутреннее пространство, исходя из своих представлений о комфорте.

 
Другое дело, что покупатель не всегда отличает квартиры со свободной планировкой от квартир в проектном решении, жалуются застройщики. В итоге возникают недоразумения.

 
Разберемся в определениях. Квартира со свободной планировкой это помещение без внутренних перегородок, ограниченное лишь несущими стенами, расстояние между которыми может доходить до девяти метров. В такой квартире отдельно расположены лишь кухня и санузлы. Собственник жилья сам решает, сколько будет комнат и как они будут располагаться (естественно, с учетом требований законодательства относительно размещения жилых и нежилых площадей).

 
Квартира в проектном решении отличается тем, что застройщик предлагает свой вариант оформления жилого пространства, а собственник решает: оставить его или придумать новую планировку. В такой квартире границы помещений обычно обозначены внутренними перегородками или условными линиями в полкирпича (высотой в 10-20 см).

 
Если владелец квартиры решает воспользоваться вариантом застройщика, он избавляется от утомительной беготни по разрешительным инстанциям. Достаточно согласия и дополнительной оплаты, чтоб пустое пространство заполнилось комнатами.

 
Если нет, то, во-первых, придется делать новый проект и возводить внутренние перегородки (по отдельному договору можно воспользоваться подрядными услугами застройщика). Во-вторых, все изменения придется утверждать самостоятельно. Очевидно, поэтому в Украине сегодня наиболее распространена практика согласования проекта с застройщиком на этапе строительства.

 
В любом случае каждая квартира имеет изначальную планировку, говорит директор ООО Арсенал-девелопмент Роман Калагастов, которая согласована с разрешительными органами. Однако эту планировку можно менять. Но эти изменения, опять-таки, должны быть зарегистрированы.

 
Разрешите разрешить

 
К застройщику лучше обращаться на этапе строительства и сразу согласовать будущую планировку, рассказывает директор агентства недвижимости ОАО Рассвет Константин Рудь. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, жильцу придется решать свои проблемы самостоятельно.

 
А проблем хватает: утвердить перепланировку задание не из легких. Как отмечают специалисты, процесс узаконивания нового облика жилья может занять от 6 до 10 месяцев.

 
Вначале владельцу квартиры нужно обратиться в органы местной власти для изготовления необходимой проектной документации с четким указанием намерений (достроить, снести или расширить). После этого следует выбрать проектную организацию.

 
Далее нужно получить заключения ЖЭКа, санэпидемслужбы и пожарных. И пойти по квартирам Акт с подписями соседей о том, что они не возражают против шума и возможных неудобств также обязательное условие. По словам специалистов, очень многие перепланировки в уже построенных домах так и не начинались, потому что соседи жаловались в соответствующие органы на шум.

 
Затем владельцу квартиры снова нужно идти в органы власти со всеми полученными заключениями. После этого наступает черед получения разрешения от Межведомственной комиссии. Далее нужно добыть акт о соответствии объекта согласованному проекту и о введении в эксплуатацию. И лишь после того, как все бумаги на руках можно начинать перепланировку.

 
По окончании работ Межведомственная комиссия райгосадминистрации составит акт о соответствии объекта согласованному проекту и введении его в эксплуатацию. А на последнем этапе БТИ внесет изменения в техпаспорт квартиры.

 
По оценкам специалистов, сегодня стоимость перепланировки обходится в 1,5-3 тыс. долл. Из них половина уходит на официальные платежи СЭС, пожарным, инспекторам и архитекторам. При этом следует помнить, что Межведомственная комиссия может и отказать в выдаче акта, к примеру, если будут нарушены строительные нормы.

 
И это тоже нельзя

 
При любой перепланировке есть ограничения: привязка к несущим стенам, телефонным шахтам и так далее, говорит Константин Рудь.

 
То есть в вопросах свободы сильно обольщаться не стоит. Именно поэтому изначально стоит выбирать квартиру с достаточной вариантностью по планировке.

 
Первое, на что нужно обратить внимание, расположение оконных проемов. Если в планах разгородить пространство на определенное количество комнат, следует заранее просчитать, хватит ли для этого окон. Другой важный момент местоположение стояков и, соответственно, санузлов. Их перенос дело трудоемкое и не всегда осуществимое.

 
Как правило, даже в квартирах со свободной планировкой существует много нельзя. К примеру, нельзя сносить или сдвигать несущие стены, а также объединять балконы и лоджии с комнатой путем разборки наружных стен. Кроме того, запрещается сносить или совмещать вентиляционные блоки, например, кухонную вытяжку с вентиляционным коробом санузла. Иначе у вас в ванной комнате будет пахнуть котлетами, а у ваших соседей на кухне сами понимаете, чем. Также нельзя выводить отопление за пределы внешних стен.

 
Система отопления в домах расчитывается в зависимости от площади квартиры, количества окон и ряда других параметров. При перепланировке она может нарушиться, говорит Роман Калагастов. В итоге в одной комнате будет слишком жарко, а в другой, наоборот, холодно.

 
Некоторые другие изменения можно вносить только при условии, что под них будет разработан специальный проект. К таким изменениям относятся: увеличение высоты дверного проема в несущей стене, перенос вентиляционного короба, французские окна и перенос санузла. Кроме того, любители водных процедур еще на стадии выбора должны убедиться, что в квартире есть возможности и ресурсы для расширения ванной комнаты.

 
Также стоит подумать о шумоизоляции. Эта проблема часто возникает, когда ремонт уже далеко позади и исправить что-либо поздно. Особенно она ощутима, когда перепланировка затрагивает спальную комнату. Выбирая место под спальню, важно учитывать то, что в любом многоэтажном доме имеются шумные инженерные коммуникации (мусоропровод, вентиляционные и лифтовые шахты, канализационные и водопроводные стояки). Поэтому расширение спальни за счет санузла или нежилых помещений не самая лучшая идея.

 
Разрабатывая планировку, следует учитывать и количество человек, которые будут проживать в квартире. По общепринятым нормам, объем воздуха на одного жильца должен составлять от 25 до 38 кубометров. Исходя их этого высчитываются оптимальные площади спален, гостиных, гостевых комнат и других помещений.

 
Пространство вариантов

 
После всех ограничений и запретов пришло время поговорить о том, что все- таки можно сделать в квартире со свободной планировкой.

 
У многих при первом взгляде на просторы без перегородок возникает мысль совсем ничего не менять. То есть оформить квартиру в виде студии. Такой вид планировки особенно популярен на западе среди молодых людей. По-другому такие помещения называют лофт (от слова loft чердак).

 
Однако, как говорят специалисты, такое решение подходит только в том случае, если в лофте будет жить один человек или пара без детей. В противном случае помещение лучше разделить на комнаты, чтобы организовать для каждого члена семьи собственную изолированную территорию. А добавить квартире оригинальности можно за счет нестандартной организации общих площадей.

 
Один из вариантов холл-гостиная. Как правило, в новых квартирах проектом предусмотрены просторные холлы, так что можно выгородить из этой территории небольшую часть без окна, из которой получится отличная гардеробная. Остальной холл приплюсовать к гостиной, выгородив декоративной стенкой или напольным покрытием небольшую прихожую.

 
Другой, уже ставший классическим вариант расширения гостиной, это объединение ее с кухней. Впрочем, такое решение нравится далеко не всем из- за проблемы запахов готовящейся еды. При этом со временем супом или жареными гренками начнет пахнуть и мягкая мебель, портьеры, ковры. Чтобы решить эту проблему, можно сделать раздвижную перегородку между кухонной и гостиной зоной в любой момент кухню можно будет отсечь. Другой выход поставить сверхмощную вытяжку.

 
Также можно использовать альтернативные способы зонирования помещения: мобильные перегородки, ширмы, барную стойку, разные уровни пола и потолка, контраст материалов, освещение. Все эти тонкости ответственная строительная компания учтет если, конечно, она давно работает на строительном рынке.

 
В зависимости от суммы, которую вы планируете потратить на разработку дизайна, можно выбирать между готовыми и индивидуальными проектами. Кроме того, можно заказать проект у студентов-дизайнеров. Как правило, их стоимость составляет от 3 до 10 долл./м2. У компаний со стажем и репутацией цены могут быть в десятки раз выше до 150 долл./м2.

 
И напоследок небольшой нюанс. Дело в том, что окончательная площадь квартиры со свободной планировкой получится меньше ровно на ту площадь, которую займут межкомнатные стены. Чем больше квартира, чем больше стен, тем больше разница. А при ценах на недвижимость, которые год от года только растут, эта разница может составить круглую сумму.

Источник: city24.ua

Подписаться на рассылку