Квартира c ребенком  

Кто-то советует сбавить цену, кто-то – выписать малыша из квартиры (очень даже работает при условии, что ребенка могут выписать только с одним из родителей на любой указанный ими адрес), чтобы избежать мороки. Причина – опекунский совет (орган опеки и попечительства), который в вашем случае необходим и решения которого иногда приходится ждать около месяца, а еще – то, что вам нужно будет обязательно найти жилье взамен, что, соответственно, удлинит цепочку сделки. Конечно, можно устроить так, чтобы не связываться с опекунским советом и не терять время, но где гарантия, что ваш малыш в результате всего этого не останется вовсе без жилья?
 
Права ребенка

 
«Взаимоотношения» несовершеннолетнего с недвижимостью оговорены в Гражданском кодексе, в Законе Украины «Об охране детства», и в Законе Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». И если родители либо опекуны ребенка захотят произвести какие-либо действия, направленные на отчуждение недвижимости или ее части (принадлежащей ребенку на правах частной собственности или на правах пользования), то им придется общаться с органом опеки и попечительства. Именно эта инстанция и ее представители персонально отвечают за соблюдение всех прав ребенка (ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Прежде всего следует знать, что согласно законодательству родители (опекуны) и дети (проживающие вместе с ними) могут быть самостоятельными собственниками жилья. Жилье, полученное родителями и детьми за счет их совместного труда или общих денег, принадлежит им на правах общей совместной собственности. То есть, если несовершеннолетний сам заработал часть денег на приобретение квартиры (например, снялся в художественном фильме и получил гонорар, получил наследство в виде денег), часть жилья принадлежит именно ему, и родители не могут распоряжаться долей отпрыска без его ведома и согласия.
 
Пока ребенок не достиг совершеннолетия, родители вправе управлять его имуществом, однако обязаны при этом учитывать потребности и интересы дитяти, что и контролирует орган опеки и попечительства. Родители малолетнего ребенка (согласно ст. 31 ЦК Украины – малолетними считаются дети до 14 лет) не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства (ООП) подписывать любые договоры, касающиеся имущественных прав ребенка. Проще говоря, папа не сможет продать квартиру, где зарегистрирована еще и мама с малолетним ребенком, без согласия ООП. Кроме того, в законе говорится, что ни отец, ни мать не имеют права отказываться от имущественных прав ребенка. Родители могут дать разрешение ребенку продать свою часть жилья тоже исключительно после согласования с ООП. При этом ООП дает добро на сделку лишь в случае, если гарантируется право ребенка на жилье на правах собственности: если родитель предоставит договор купли-продажи другой квартиры, в которой ребенок также будет владеть долей. Один из родителей не может заключать договоры по продаже жилья, принадлежащего ребенку без письменного нотариально заверенного согласия второго родителя, кроме случаев, когда семья более 6 месяцев не живет вместе и/или суд лишил одного из них родительских прав, признал как пропавшего без вести, и об этом есть соответствующее решение, вступившее в законную силу.
 
Родители разводятся

 
При разводе бывшие члены семьи теряют право на жилье в случае, если сами не являются собственниками: помещение было взято в аренду, приватизация или покупка на имя одного из супругов произошла до свадьбы. Ребенок, прописанный в квартире или являющийся совладельцем недвижимости, может быть выселен из квартиры лишь тогда, когда на его имя будет приобретено или зарегистрировано другое жилье и только вместе с кем-то из родителей. Родителям следует помнить, что если ребенок является стопроцентным собственником жилья, то в случае развода продать квартиру будет трудно. А вот если кто-то из родителей, например, мать не является собственницей жилья, и ребенок нигде не зарегистрирован, то оба они рискуют остаться на улице. Разобраться во всех коллизиях и нюансах наших законов очень непросто. Поэтому, прежде чем продавать какую-либо недвижимость, право собственности или право пользования которой принадлежит ребенку, родители или опекуны ребенка должны обратиться либо в ООП по месту нахождения недвижимости, либо к грамотному риелтору.
 
Мнение эксперта
 
Вера Кударенко, частный нотариус
 
«24»: Существует мнение, что регистрировать ребенка в ЖЭКе нет необходимости до 16 лет. Это так?

 
Вера Кударенко: Нет. Ребенок с момента рождения должен быть зарегистрирован на жилплощади одного из родителей. Иначе он вообще не имеет права на жилье. Ребенка не обязательно включать в приватизацию, ему не обязательно быть собственником жилья, но регистрировать его нужно! Иначе в случае судебного спора мама, которая не является собственницей или совладелицей жилья, останется с ребенком на улице.
 
Любая сделка, связанная с куплей-продажей недвижимости, требует прохождения опекунского совета. Правда ли, что это, скорее, формальность, чем реальная угроза срыва сделки?

 
Не совсем. После 2006 г. опекунские советы ужесточили требования. Сегодня, для того чтобы совершить какие-либо действия с недвижимостью ребенка, необходимо согласие обоих родителей. Исключением может быть решение суда о том, что отец (мать) лишены права опеки, или справка о том, что ребенка воспитывает один родитель. Контроль за исполнением закона о правах ребенка возложен на райадминистрации, и только с их разрешения опекунские советы могут давать разрешение на операции с недвижимостью, принадлежащей детям. Но членами органов опеки и попечительства являются депутаты областных или районных советов. Зачастую это люди, не имеющие отношения к юриспруденции. Они занимаются вопросами опеки четыре года, затем их переизбирают, приходят новые люди. Необходимо создать государственный орган попечительства, как это сделано во многих европейских странах. Нужно, чтобы этот институт работал постоянно, а не два-три раза в месяц, и прослеживал судьбу каждого ребенка.
 
Поэтому покупатели стараются не связываться с квартирами, в которых есть дети?

 
Сделка, в которой участвуют дети, вообще, довольно опасная и непредсказуемая вещь. И дело не только в опекунских советах. В нашем государстве ребенок может обратиться в суд уже в 14 лет. И если, допустим, его родители по каким-либо причинам 5–7 лет назад переехали из Киева в Жмеринку, а ребенок считает, что в столице ему было бы лучше, то может оспорить сделку. Теоретически это вполне возможно, вопрос только в том, что не всякий ребенок будет судиться с родителями и не всякий найдет на это деньги.

Издание: 24.ua

Подписаться на рассылку