Расследование АМКУ: недвижимая монополия 

Судя по всему, Антимонопольный комитет Украины (АМК) не очень верит заверениям строительных и риэлтерских компаний в том, что этот сектор экономики развивается исключительно в рыночной среде. В начале весны чиновники внезапно заинтересовались рынком недвижимости, а точнее нерыночные процессы на нем. АМК беспокоит стремительный и непрекращающийся рост цен на жилье, который наблюдается в стране в последние несколько лет. Особый интерес вызывает тот факт, что повышение стоимости происходит на фоне падения спроса, а также, как пришел к выводу Госгорпромнадзор, но фоне ухудшения качества.
 
В начале мая стало известно, что после проведенной проверки Госгорпромнадзор признал отрицательной работу большинства строительных компаний Киева по итогам I квартала 2007 г. Чиновников не удовлетворило ни качество сооружаемых зданий, ни охрана труда на предприятиях. Как сообщили в местном органе надзора, только за первые три месяца 2007 г. было зафиксировано 11 смертельных случаев, которые произошли из-за непрофессиональной подготовки работников и некачественной разработки проектов выполняемых работ. По результатам проверки, совет Территориального управления Госгорпронадзора в Киевской области и Киеве принял решение лишать работодателей-нарушителей лицензий на проведение строительных работ и усилить персональную ответственность за нарушение требований нормативно-правовых актов и правил охраны труда.
 
Таким образом, украинский рынок недвижимости характеризуется перманентным ростом цен при параллельном ухудшении качества продукции, что дает основание говорить о латентном монополизме или картельном сговоре. Для выявления причин этих тенденций АМКУ начал специальное расследование с целью определения уровня монополизации на рынке недвижимости. Как сообщил глава комитета Алексей Костусев, первые выводы и результаты будут представлены общественности осенью этого года. По его словам, главной причиной его заинтересованности рынком недвижимости стало большое количество обращений, которые поступают от граждан и народных депутатов. Сейчас эксперты АМК изучают ситуацию в Донецке и Одессе. В конце лета чиновники обещают, что доберутся до столичного рынка недвижимости.
 
Большинство украинских и зарубежных экспертов, констатируют, что цены на жилье в Украине, особенно в Киеве, действительно завышены, однако АМК почему только сейчас обратил на это внимание. В прошлом году украинская столица заняла 21 место в рейтинге самых дорогих городов, обойдя большинство европейских мегаполисов.
 
Этот факт вызвал удивление, поскольку комплекс сопутствующих факторов должен был бы, наоборот, играть на снижение цен. Например, доход граждан даже новых стран-членов ЕС в 5-10 раз превышает поступление украинцев. При этом процентные ставки по ипотечным займам, как правило, в 3-5 раз ниже национальных, а сроки кредитования, наоборот, выше. В частности, во Франции стоимость однокомнатной квартиры колеблется в диапазоне €50-80 тыс. Среднестатистический француз, месячный доход которого составляет €4-8 тыс., может взять кредит на 30-35 лет под 3-5% годовых. При этом, рентабельность деятельности строителей является очень привлекательной, что позволяет наращивать инвестиции в жилищное строительство.

 

В Украине же при среднемесячной зарплате в €163, процентной ставке ипотечных кредитов 14-15%, и максимальном периоде кредитования в 25 лет, стоимость однокомнатной панельной квартире на окраине Киева, может достигать €100 тыс. При этом, строители регулярно жалуются на низкую рентабельность их деятельности.
 
Сложившая ситуация должна насторожить экспертов из АМК по нескольким пунктам. Во-первых, если строительные компании даже при нынешних условиях работают с рентабельностью в 7-10%, о чем они сами заявляют, то вызывает сомнение их профессионализм, рациональность и эффективность.
 
Во-вторых, заоблачные цены могут быть подогреты высокой степенью тенизации экономики. По оценкам экспертов, ее объемы достигают 50% по отношению к ВВП страны. Соответственно официальный уровень доходов украинцев значительно занижен по сравнению с реальными заработками. По сути, в теневом обороте обращается около 250 млрд. грн, что создает дополнительное давление на рынок недвижимости.
 
В-третьих, высокая стоимость жилья может поддерживаться искусственно. О том, что киевский рынок недвижимости монополизирован, эксперты говорят уже давно. Однако помимо косвенных фактов, прямые доказательства, которые подтвердили бы или опровергли этот тезис, отсутствуют. Как утверждают риэлторы, спрос на столичное жилье в прошлом году упал в разы по сравнению с 2005 г. За первые три месяца 2007 г. ситуация усугубилась. В то же время, цены растут практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в самых «экономных» секторах. Данная тенденция противоречит рыночным постулатам, согласно которым при уменьшении спроса наблюдается уменьшение цены предложения.
 
Помимо этого многие аналитики говорят о серьезном влиянии на рынок столичной недвижимости психологического фактора. Опасаясь дальнейшего роста цен, люди по инерции продолжают скупать жилье, что позволяет поддерживать нынешний уровень цен.
 
Украинские строительные компании и риэлторы восприняли заявление АМК относительно спокойно. Высокие цены на жилье в столице они считают вполне справедливыми и рыночными. С их точки зрения, главными причинами роста стоимости квартир является недостаток жилых площадей в городе. Падение количества сделок они объясняют вступившими в силу с 1 января 2007 г. изменениями в налоговом законодательстве, которые затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эта категория покупателей не отличается поспешностью при заключении сделок, а неясности с оценкой жилплощади и налогообложением заставили их пока занять выжидательную позицию.
 
Риэлторы и строительные компании уверяют, что обвала рынка жилой недвижимости в ближайшем будущем не предвидится. По данным экспертов, цены на жилье в I квартале текущего года продолжили рост. В частности, предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по подсчетам риэлторов подорожал: в однокомнатных квартирах на 6,7%; в двухкомнатных квартирах на 8%; в трехкомнатных квартирах на 10,7%. Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое».

 

АМК предстоит разобраться, чьи доводы в данной ситуация являются более аргументированы. Однако, карательные меры вряд ли помогут нормализировать рынок. Комитет продолжает бороться с участниками рынка, которые используют возможности монопольное положение для максимизации прибыли, а не с чиновниками, которые создают условия для монополизации рынка.
 
Алексей Молдован

Издание: UGMK.info

Подписаться на рассылку