| |||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в 2004 г. претерпел значительные как количественные, так и качественные изменения, «финальный аккорд», венчающий конец года, прозвучит несколько смазано и приглушенно. Разразившийся политический кризис приводит к стагнации всех бизнес-процессов. Большинство компаний, работающих, в том числе, и на рынке недвижимости, в сложившейся ситуации предпочитают не предоставлять никакой информации о себе, не подводить итоги, не давать комментарии, тем более, не делать никаких прогнозов, касающихся как ближайших, так и отдаленных перспектив. Тем не менее, анализируя процессы, происходившие на рынке на протяжении уходящего года, можно выделить основные тенденции и подвести предварительные итоги. При этом возможность расставить все точки над «і» появится лишь после преодоления политического кризиса.Самый рентабельный рынок В течение 2004 г. столичный рынок коммерческой недвижимости считался одной из наиболее привлекательных сфер для вложения инвестиций. Этому способствовал целый ряд факторов. Так, большинство экспертов указывали на то, что практически все сегменты рынка коммерческой недвижимости на протяжении 2004 г. находились на стадии роста и были далеки от насыщения. В то же время рынки коммерческой недвижимости в центрально-европейских государствах уже вошли в стадию насыщения, и, соответственно, демонстрируют куда меньшую доходность, чем украинский рынок, позволяющий рассчитывать на быстрый возврат инвестиций. Доходность во всех сегментах коммерческой недвижимости в столице Украины превышает показатели Лондона, Будапешта, Праги, Варшавы и даже Москвы. Но, как и во всех вышеназванных столицах, кривая, демонстрирующая динамику доходности киевской недвижимости, с каждым годом неуклонно сползает вниз. На данный момент вернуть вложенные инвестиции в секторе торговой недвижимости на Украине можно за 3–5 лет (в Европе – 10–15 лет), сроки окупаемости офисных объектов составляют 5–8 лет (в европейских государствах – 12–15 лет), гостиничного сектора – 7–12 лет (в Европе – 14–16 лет), складской недвижимости – 8–15 лет (в Европе – 15–17 лет). Период окупаемости объектов коммерческой недвижимости будет увеличиваться и в дальнейшем. «Срок окупаемости торговых центров удлиняется с 3–5 до 5–7 лет, что связано с обострением конкуренции и увеличением стоимости строительства отдельных объектов», – сообщает председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина» Александр Овчар. Подобная тенденция наблюдается и в сегменте офисной недвижимости. «Привлекательность сегментов рынка коммерческой недвижимости для инвестирования можно рассматривать по двум направлениям: это краткосрочное соинвестирование и долгосрочные инвестиции с учетом ставки капитализации, – говорит президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. – Безусловно, в краткосрочных проектах соинвестирования лидирует жилье. По нашим прогнозам, доходность этого сектора достигает 30–35% годовых, но по ставке капитализации не превышает 13–15%. Однако вложения в торговую и офисную недвижимость кажутся наименее рискованными в связи с сохраняющейся не первый год стабильностью в этих секторах рынка. На сегодняшний день уровень доходности в секторе торговой недвижимости составляет порядка 15–17% при инвестициях в «готовый продукт» и порядка 20–25% при девелопменте. На последнем месте складская недвижимость. Несмотря на растущую привлекательность, этот сектор весьма специфичен и поэтому менее востребован среди инвесторов». Но в связи с постепенным снижением доходности офисной и торговой недвижимости рынок складской и логистической недвижимости, который долгое время оставался вне поля зрения девелоперов и инвесторов, становится более привлекательным. Уже сегодня некоторые эксперты называют этот сегмент одним из самых перспективных. Инвестиции в «местных климатических условиях» «Инвестиционный климат на рынке коммерческой недвижимости в течение 2004 г. был исключительно благоприятен для инвесторов, – комментирует C. Карамнов. –
Несмотря на подобные прецеденты, на украинском рынке недвижимости львиную долю (по оценкам экспертов, около 80–90%) составляют внутренние инвестиции. Отечественные компании обычно финансируют строительство из своих источников или за счет кредитных денег. По мнению С. Овчара, отечественные инвесторы более терпимы к высокому риску, компенсируя его уровень за счет быстрой окупаемости и премиальной рентабельности «Что касается иностранных инвестиций, то прогноз их поступления на 2004 г. оценивался всего в $1,37 млрд, что составляет десятую часть всех привлеченных капиталовложений во все секторы экономики, – говорит С. Карамнов. – Низкая активность иностранных инвесторов объясняется рядом экономических и политических факторов: медленно проходящие структурные преобразования экономики, несовершенство процесса отвода земельных участков, наличие непрозрачных отношений между участниками рынка, высокая коррумпированность этого сектора экономики, присутствие административных барьеров, нестабильная политическая. Все это повышает долю рисковой вероятности западных инвестиций в сектор коммерческой недвижимости Украины». В связи с этим зарубежные инвесторы в большинстве случаев рассматривают присутствие на украинском рынке как отдаленную перспективу или же выражают заинтересованность в таком способе входа на рынок, как приобретение прав на объект коммерческой недвижимости, который уже является функционирующим бизнес-проектом. Зарубежному инвестору вложения в эксплуатацию готового объекта, сопряженные с наименьшим риском, кажутся наиболее оптимальными. Одним из примеров подобной транзакции может служить покупка группой зарубежных инвесторов БЦ «Артем», относящегося к категории «B+». Тем не менее, аналогичные сделки на украинском рынке имели лишь единичный характер. Одну из основных причин такой ситуации эксперты усматривают в отсутствии на развивающемся отечественном рынке достойного инвестиционного продукта. В структуре предложения присутствует серьезный дефицит выставленных на продажу объектов. Кроме того, отечественные собственники нередко склонны завышать цену, тем самым значительно снижая уровень доходности бизнеса для потенциального покупателя. Зарубежных инвесторов не устраивает и статус земли. На Украине срок аренды земельных участков, на которых расположены объекты, обычно составляет 10–25 лет, при этом на Западе землю сдают в аренду на 99 лет, что практически приравнивается к праву собственности. Так, по мнению А. Овчара, основными «болевыми точками» рынка по-прежнему остаются запутанные процедуры землеотвода и недостаток квалифицированного менеджмента на корпоративном, муниципальном и государственном уровнях. Имеются на отечественном рынке и другие расхождения с западными стандартами. Так, зарубежных инвесторов интересуют объекты, обладающие сформированным пулом крупных арендаторов, которые заключили договора на длительный период времени. Но в отечественной практике договора аренды на офисные или торговые площади обычно заключаются не более чем на 1–2 года. И, наконец, еще один немаловажный фактор, препятствующий привлечению зарубежных инвестиций, – укоренившийся негативный имидж Украины, который так и не изменился в течение последних трех лет. В связи с этим отечественные специалисты по недвижимости немало внимания уделяют участию в зарубежных специализированных выставках, форумах, конференциях, тем самым, пытаясь дать иностранной аудитории информационный повод для рассмотрения ситуации на украинском рынке. Хороший имидж или дурная слава? Сегодня информационный повод для сообщений об Украине дают отнюдь не операторы рынка недвижимости. Политическая ситуация, сложившаяся в нашем государстве, во всем мире является главной темой, которая открывает выпуски телевизионных новостей и первые полосы газет. Несмотря на сочувствие и поддержку, которую «оранжевая революция» находит на Западе, улучшению делового климата и тем более притоку зарубежных инвестиций подобная ситуация отнюдь не способствует. «Сегодня страна, по сути, выбирает магистральный путь развития между демократическим вариантом Европы и автократическим вариантом Азии, – комментирует сложившуюся на рынке ситуацию А. Овчар. – И здесь важны не столько персоналии, сколько сам вектор. Международные финансовые институты уже осудили характер проведения президентских выборов 2004 г. в Украине. А к мнению этих организаторов прислушиваются частные инвесторы, которые и формируют основной приток денег в экономику стран-реципиентов. С точки зрения уровня инвестиционной активности, сейчас на рынке, действительно, «мертвый сезон». И если он затянется, то внутренних ресурсов явно не хватит для динамичного развития индустрии коммерческой недвижимости». В то же время рынок недвижимости всегда характеризовался большей устойчивостью и стабильностью, чем многие другие. На какие-либо политические и экономические процессы он реагирует с некоторым запозданием, поэтому на данный момент о необратимых изменениях говорить пока не приходится. А развитие ситуации будет зависеть не только от избранного страной вектора, но и от продолжительности кризиса. «Сегодня, с учетом политической турбулентности, наблюдается стагнация – и иностранные, и внутренние инвесторы не проявляют никакой активности, – продолжает А. Овчар. – Все выжидают, поскольку победа любой из сторон еще не является гарантией стабильности». Застой, присутствующий на рынке недвижимости, отмечает и С. Карамнов: «Политическая ситуация вносит свои изменения в конъюнктуру рынка. По нашим наблюдениям, в период выборов происходит сокращение сделок по аренде и купле-продаже коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что иностранные и украинские компании заняли выжидательную позицию. Таким образом, они страхуют политические риски, связанные с результатами выборов. После выборов рынок должен стабилизироваться». Что нового? 2004 г. для рынка коммерческой недвижимости охарактеризовался значительным ростом предложения площадей за счет новых, сдаваемых в эксплуатацию объектов, а также еще большим объемом масштабных проектов, находящихся на стадии реализации. При этом
«Учитывая современный темп развития сегмента жилищной недвижимости, именно он наиболее близок к насыщению, – считает А. Овчар. – Ежегодно в Киеве вводится в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья, а по состоянию на сегодняшний день уже отведены земельные участки под строительство 8 млн кв. м, то есть на много лет вперед. Строительство офисных, гостиничных, складских комплексов развивается медленнее, но в будущем мы, безусловно, станем свидетелями бума и в этих отраслях». В связи со сложившейся ситуацией снижения арендных ставок в 2004 г. не произошло и, очевидно, не произойдет в ближайший год. «Общий уровень арендных ставок в торговых центрах практически не изменился, – комментирует А. Овчар. – Точечное снижение наблюдается только в отдельных ТЦ, имеющих не самое удачное местоположение и неадекватную требованиям потребителей и, соответственно, малоконкурентоспособную концепцию». В связи с имеющим место дефицитом пул арендаторов подбирается еще до сдачи объекта в эксплуатацию, ведь зачастую именно на этом этапе клиент может найти вакантные площади, соответствующие современным требованиям и собственным запросам. Причем в 2004 г., по словам А. Овчара, были заполнены даже те объекты, которые ранее имели высокий показатель вакантности. «Естественно, наибольшим спросом пользуются те ТЦ, которые имеют хорошее местоположение, удачную концепцию, проводят активную рекламную кампанию», – продолжает А. Овчар. С. Карамнов описывает следующую сегментацию спроса на рынке коммерческой недвижимости по качественным и количественным показателям: «На первом месте по уровню спроса стоит торговая недвижимость, расположенная в центре и в оживленных местах, в районах, прилегающих к центру. Не ослабевает спрос операторов и на помещения в правильно концептуально спроектированных ТЦ, даже в находящихся в спальных районах. По нашим наблюдениям, самыми востребованными остаются торговые помещения метражом в 50–150 кв. м. Далее следует офисная недвижимость класса «С» стоимостью до $16 за кв. м и площадью в 20–80 кв. м. Из-за недостатка в структуре предложения на рынке, а также ввиду повышенного спроса остается востребованной и офисная недвижимость класса «А», расположенная в центре. Площади, которые интересуют операторов, в основном составляют от 150 до 600 м. Большой спрос сохраняется и на профессиональную складскую недвижимость ввиду практически полного отсутствия таковой на рынке. За нее операторы готовы платить $7–9 за кв. м при заявках в 1,5–3 тыс. кв. м». Помимо наращивания объемов, рынок коммерческой недвижимости претерпевает еще и качественные изменения. Так, например, в 2004 г. более четко стали разграничиваться функции заказчика, застройщика и управляющего (девелопера). Инвесторы все чаще и чаще прибегают к услугам профессиональных консалтинговых и девелоперских фирм. Причем активность международных консалтинговых компаний, является одним из факторов, способствующих развитию украинского рынка недвижимости. Среди отечественных консалтинговых компаний, обладающих опытом и авторитетом, специалисты могут назвать не более 10. Их услуги станут еще более востребованными в период, когда конкуренция между операторами рынка перейдет в качественное поле, в связи с чем возрастет важность четко разработанной концепции проекта. При написании статьи были использованы материалы III Международной конференции «Недвижимость в Украине» Мария Бабенко "Property Times"
| |||||||||||||||||||||||||
| Добавить комментарий | |||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||
ЛІГА.Новости:
УБР.Новости:
АСН(р)У