Продаем нежилое 

Первое, что необходимо сделать - определиться со стоимостью объекта. Естественное желание каждого продавца - получить как можно больше, одноко явно завышать стоимость объекта не стоит. Это выльется в потерю времени и затрату лишних усилий по продаже недвижимости. Стоимость собственник может определить сам, исходя из ситуации на рынке. Можно также проконсультироваться с опытными риэлторами. Они, как никто другой, знают ситуацию на рынке, основные тенденции, какие объекты пользуются наибольшим спросом, в какие сроки можно реализовать объект и т.д. Оптимальный вариант - заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор на продажу, в котором указать стоимость недвижимости, сроки, ответственность сторон. (Что такое эксклюзивный договор, мы писали в одной из наших статей). При определении стоимости коммерческой недвижимости важно также не забыть о 5% - ном налоге, который должен оплатить продавец при отчуждении. Как правило, стоимость определяется с учетом этих затрат. Иногда возникают ситуации, когда оплата всех налогов по договоренности ложится на покупателя. Важно заранее обсудить все эти нюансы с покупателем, зафиксировав все условия в договоре задатка.

 

Многих собственников интересует вопрос - стоит ли перед продажей делать ремонт в помещении? Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Все зависит от каждой контретной ситуации. Скажем, разница между стоимостью квартиры на первом этаже, переведенной в нежилой фонд, и готового магазина с ремонтом в этом же месте больше, чем сумма затрат на ремонт. И в таком случае выгоднее сделать реконструкцию помещения, если есть свободные средства. В некоторых случаях стоимость объекта очень зависит от места расположения, и является высокой даже при отсутствии ремонта. В таком случае вложенные в ремонт деньги не смогут существенно повлиять на стоимость объекта. При этом не следует забывать и о том, что часто покупатель переделывает ремонт согласно своим требованиям, и переплачивать за ремонт, который ему не нужен, не станет.

 

Следующий этап - документы. Заказывать Выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество в БТИ заранее не стоит. Срок действия документа - 3 месяца. Если в этот срок не будет найден покупатель, справку прейдется заказывать заново. Оптимальный вариант - найти покупателя, получить задаток и после этого идти в БТИ. Бывают случаи, когда сделку нужно сделать срочно, покупатель торопится. В таком случае справку можно сделать в ускоренном порядке за сутки-двое.

 

Нередко бывают ситуации, когда по документам объект не выведен в "единицу" (то есть в Выписке из реестра прав собственности напротив фамилии собственника или названия организации в таблице в колонке "Частка" стоит не 1/1, а 4/25 или, к примеру, 1/3). Это зачастую относится к подвальным помещениям или при покупке части большого объекта. Объект недвижимости, не выведенный в "единицу", банки не принимают в качестве залога, поэтому купить такую недвижимость в кредит невозможно. Как показывает статистика, в последнее время большая часть сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости оформляется в кредит, поэтому, чтобы не терять потенциальных покупателей и не затягивать процесс продажи, лучше заранее переоформить документы. Естественно, что это будет стоить каких-то денег и займет какое-то время. Каждый собственник решает для себя сам, стоит ли ему потратиться на подготовку документов, или просто подождать покупателя с "живыми" деньгами.

 

Если объект покупался у Фонда госимущества (приватизация), при продаже возникнет необходимость в дополнительных согласованиях. В таких договорах обычно прописан пункт о том, что в период действия договора последующее отчуждение или передача объекта приватизации в залог возможны при условии согласования с Отделом приватизации и переходе всех невыполненных на момент отчуждения обязательств к новому собственнику. Если в период действия договора нарушений со стороны продавца не было, проблем при согласовании с Отделом приватизации не будет.

Издание: БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ

Подписаться на рассылку