Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%).
Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д).
За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%.
Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года.
Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.
Но о классической стагнации говорить сложно: цены росли практически во всех сегментах рынка, в том числе и в сегментах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций на рынке. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или стоят на месте.
Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами «классическая стагнация» рынка.
Пока заявлять о стагнации нам не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир. По сравнению с первым кварталом 2006 года количество заявок на покупку, поступивших в АН «Планета Оболонь», увеличилось на 8%. Вполне возможно, что это лишь следствие увеличения популярности агентства; но факт остается фактом: желающие приобрести квартиру в Киеве по «этим ценам» - есть. И не исключено, что увеличение числа заявок – признак приближающегося оживления рынка.
На процессы, происходящие на рынке недвижимости, повлияли вступившие в силу с 01.01.2007г. изменения в налоговом законодательстве. В первую очередь они затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эти люди и раньше редко спешили, а в период, когда даже нотариусы не очень понимали весьма важные моменты, связанные с оценкой квартир и налогообложением, предпочли занять выжидательную позицию.
И, если проблемы оценки квартир через какое-то время были сняты, то проблемы, связанные с взиманием налогов при продаже общей собственности (например, супругов), по сей день не решены. Общество в очередной раз на практике убедилось, что любая юридическая неопределенность очень болезненно сказывается на рынке недвижимости.
А он ведь и без того сейчас болен. Болезненное состояние периода галопирующих цен сменилось болезненным состоянием застоя. Да и до этого отечественный рынок недвижимости, мягко говоря, не совсем соответствовал представлениям о цивилизованном здоровом рынке. Никогда не было достоверной информации о количестве сделок, о реальных ценах продажи (и если статистику количества сделок чиновники просто скрывают, то статистику реальных цен продаж не знает никто – ибо далеко не всегда при оформлении сделок стороны указывают реальные цены).
Та информация, которая есть в нашем распоряжении, позволяет сделать вывод, что выросли не только цены предложений, но и продаж. Другое дело, что цены продаж росли медленней: увеличилось количество продавцов, согласных уступить реальному покупателю; увеличился и размер торга. Уступали, как правило, лишь после поднятия цены и в достаточно ограниченных размерах. Скажем, подняв цену на 2%, продавец нередко соглашается сбросить один процент. Есть, правда, продавцы, готовые уступить и больше. Но на квартиры, цены на которые существенно превышают рыночные.
Торопятся с продажей и снижают цену ниже рыночной пока лишь очень немногие. В большинстве своем, это люди, которые меняют одну квартиру на другую (и уже нашли подходящую замену), делят наследство, уезжают за рубеж, решают финансовые проблемы…
Доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все продавцы. И их можно понять: люди пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились… Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, то уходят с рынка до лучших времен.
Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке, в очередной раз наглядно демонстрируют, что наш вторичный рынок недвижимости – это действительно рынок (ибо каждый продавец самостоятельно назначает ту цену, которую считает приемлемой для себя, сговора между продавцами нет, количество продавцов велико).
Вместе с тем, эти процессы свидетельствуют, что наш рынок недвижимости по-прежнему далек от классического. Основное отличие в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они, в первую очередь, думают о дальней перспективе. Поэтому намного меньше реагируют на колебания цен, воспринимая их как кратковременные явления.
Инвесторы, вложившие деньги в квартиры с целью получения доходов, также не очень поддаются призывам срочно расставаться с недвижимостью. Как показывает практика, на нашем вторичном рынке не так уж и много инвесторов, готовых перемещать свои деньги с одного рынка на другой.
Сегодня, как и во времена стагнации 2005 года, инвесторы не торопятся с продажей своих квартир по ценам ниже рыночных. Исключения составляют лишь те, у кого подходит срок погашения долговых обязательств, и нет свободных средств для этого.
Уверенность им придает то, что даже при временном затоваривании рынка цены стабильны и даже растут. В частности, в первом квартале предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по нашим данным, подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 6,7%;
- в двухкомнатных квартирах на 8,0%;
- в трехкомнатных квартирах на 10,7%.
Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое». Это естественный процесс выравнивания цен.
По районам Киева цены предложений за период с 01.01.2007г. по 26.03.2007г. изменились следующим образом:
- Голосеевский +3,8%;
- Дарницкий + 10,1%;
- Деснянский +12,1%;
- Днепровский +10,9%;
- Оболонский +11,0%;
- Печерский +6,7%;
- Подольский 10,7%;
- Святошинский +10,4%;
- Соломенский +8,7%;
- Шевченковский+9,5%;
- Центр + 10,7%.
Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах
Тип жилья | | Цены предложений на однокомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | Дореволюционные | 01.01.2007 | 4432 | 4,8 | 184870 | 2,3 | 26.03.2007 | 4646 | 189067 | Сталинки | 01.01.2007 | 3541 | -0,6 | 128250 | 2,8 | 26.03.2007 | 3520 | 131811 | Старая панель | 01.01.2007 | 2620 | 8,3 | 80947 | 8,4 | 26.03.2007 | 2838 | 87723 | Старый кирпич | 01.01.2007 | 2697 | 7,4 | 80802 | 6,8 | 26.03.2007 | 2896 | 86288 | Типовая панель | 01.01.2007 | 2519 | 10,6 | 89513 | 9,1 | 26.03.2007 | 2786 | 97684 | Украинская панель | 01.01.2007 | 2508 | 7,7 | 110348 | 8,1 | 26.03.2007 | 2700 | 119284 | Украинский кирпич | 01.01.2007 | 2671 | 1,2 | 140030 | -1,3 | 26.03.2007 | 2703 | 138279 | Улучшенная типовая панель | 01.01.2007 | 2474 | 7,4 | 96689 | 9,2 | 26.03.2007 | 2659 | 105588 | Улучшеный кирпич | 01.01.2007 | 2721 | 9,7 | 104835 | 9,7 | 26.03.2007 | 2986 | 115046 |
Тип жилья | | Цены предложений на двухкомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. Цены, % | Ср. цена, $ | Изм. Цены, % | Дореволюционные | 01.01.2007 | 4384 | 6,8 | 272200 | 5,6 | 26.03.2007 | 4683 | 287564 | Сталинки | 01.01.2007 | 3621 | 7,6 | 203531 | 7,8 | 26.03.2007 | 3898 | 219475 | Старая панель | 01.01.2007 | 2336 | 11,7 | 111586 | 9,6 | 26.03.2007 | 2610 | 122342 | Старый кирпич | 01.01.2007 | 2668 | 8,8 | 121269 | 9,1 | 26.03.2007 | 2902 | 132298 | Типовая панель | 01.01.2007 | 2552 | 6,0 | 128354 | 6,6 | 26.03.2007 | 2704 | 136772 | Украинская панель | 01.01.2007 | 2391 | 4,2 | 160137 | 4,9 | 26.03.2007 | 2491 | 167928 | Украинский кирпич | 01.01.2007 | 2613 | 4,4 | 204612 | 2,3 | 26.03.2007 | 2729 | 209317 | Улучшенная типовая панель | 01.01.2007 | 2331 | 11,1 | 127912 | 11,0 | 26.03.2007 | 2590 | 142045 | Улучшеный кирпич | 01.01.2007 | 2776 | 12,4 | 153618 | 9,1 | 26.03.2007 | 3120 | 167576 |
Тип жилья | | Цены предложений на трехкомнатные квартиры | Цена 1м2, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. Цены, % | Дореволюционные | 01.01.2007 | 4268 | 3,9 | 363809 | 5,2 | 26.03.2007 | 4431 | 382685 | Сталинки | 01.01.2007 | 3290 | 16,3 | 248897 | 19,0 | 26.03.2007 | 3825 | 296075 | Старая панель | 01.01.2007 | 2200 | 9,9 | 137721 | 10,2 | 26.03.2007 | 2417 | 151794 | Старый кирпич | 01.01.2007 | 2523 | 9,7 | 158841 | 10,1 | 26.03.2007 | 2767 | 174930 | Типовая панель | 01.01.2007 | 2156 | 9,9 | 152282 | 9,0 | 26.03.2007 | 2369 | 165985 | Украинская панель | 01.01.2007 | 2153 | 12,5 | 201070 | 11,8 | 26.03.2007 | 2423 | 224882 | Украинский кирпич | 01.01.2007 | 2662 | 18,4 | 301517 | 19,5 | 26.03.2007 | 3153 | 360264 | Улучшенная типовая панель | 01.01.2007 | 2114 | 11,4 | 159081 | 14,3 | 26.03.2007 | 2356 | 181777 | Улучшеный кирпич | 01.01.2007 | 2495 | 9,6 | 183691 | 8,7 | 26.03.2007 | 2734 | 199735 |
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Прогноз на апрель и ближайшее будущее
На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале-марте, получат свое развитие и в апреле. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента.
Основная интрига заключается в том, будет ли традиционное весеннее оживление рынка или продолжится период спячки.
Согласно одному из возможных сценариев, весеннее оживление рынка будет весьма слабым, а летом всплеск деловой активности маловероятен.
Согласно же второму сценарию, не за горами сезон активности. Который хотя и запаздывает, но, скорее всего, затронет и лето. А в сезон активности цены будут расти.
Предпосылки есть для развития событий и по тому, и по другому сценарию. А вот сценарий, который существенно отличается от приведенных выше, нам представляется маловероятным.
Ну, а что будет, - посмотрим.
За более детальными прогнозами и консультациями можно обращаться по телефону (044) 537-77-77
|
- 20.04.2007 12:27 ПЕТЯ
ЕСЛИ ОРГАНИЗМ СТРАДАЕТ И БОЛЕЕТ, НЕОБХОДИМО ХРУРГИЧЕСКОЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВО. КАК ПРОФ.ХИРУРГ ПРЕДЛАГАЮ УДАЛИТЬ ТАКОЙ ОРГАН КАК ПОСРЕДНИКИ ИЗ ТЕЛА УКРАИНСКОГО РЫНКА
- 04.04.2007 21:09 qwert
Интересно, общество у нас сейчас больное? Или это не болезнь, а этап в развитии?
- 04.04.2007 15:40 Владимир
Lorer писал(а):
Я не считаю, кстати, что рынок ЖН болен и нарушено его нормальное функционирование. Просто это такой этап в развитии рынка, для которого такое его состояние является нормальным.
|
О том, что такое болезнь и что такое "не болезнь" (а просто такой этап в развитии) люди нередко спорят очень долго. И нередко все остаются при своем мнении.
Например, похмелье - это такая "болезнь" или такой "нормальный этап в развитии процесса празднования"?
А тошнота и головокружение у беременных - это болезнь или нормальное состояние?
А ревность? А депрессия? А обжорство?
-------
Ну, и ко всему прочему, заболевания бывают легкими, бывают тяжелыми,
бывают быстротекущими, бывают хроническими...
И вся эта терминология и параллели вполне применимы к любому живому организму рынку. В том числе, и к рынку.
- 04.04.2007 10:41 Lorer
Владимир писал(а):
У нас подавляющее большинство продавцов (и очень значительная часть покупателей) руководствуются не ближними (как везде), а дальними (стратегическими) целями. В Москве (и многих других городах постсоветского пространства) наблюдается примерно такая же картина.
Насколько мы можем судить, очень многие принципиально важные вещи, характерные для рынка недвижимости Киева, на рынках Японии, США, развитых европейских стран практически не проявляются (или проявляются в значительно меньшей степени). Там деньги достаточно свободно перетекают с одного рынка на другой, у людей развязаны руки, есть множественность возможностей выбора (места жительства, размещения денег...)
Поэтому экономические теории, построенные ни \"их\" опыте, на \"нашем\" рынке недвижимости применимы в весьма ограниченном объеме. |
ИМХО экономическая модель нашего постсоветского РЖН просто должна включать параметры, которые влияют на классический западный РЖН крайне незначительно и потому не рассматриваются. То есть для нашего рынка значительно более характерно отношение к объекту недвижимости как к средству долгосрочного инвестирования. И этот факт должен быть учтен при моделировании. Однако поскольку найти точные данные, которые можно было бы подставить в экономическую модель РЖН, на практике невозможно (сами представляете, насколько адекватны любые статистические данные в Украине), то такая модель будет давать результаты с совершенно неадекватными погрешностями вычисления. Т.е. сейчас, например, я могу с уверенностью утверждать, что колебания цен на РЖН Украины в 2007 году уложатся в интервал -50%...+50%. Экономико-математическая модель, в которую кто-то, кто захочет ее построить, вбухает кучу времени и денег (на покупку или первичное получение исходных данных), даст какой-то результат в этом же роде, т.е. бесспорный, но мало применимый на практике.
Я не считаю, кстати, что рынок ЖН болен и нарушено его нормальное функционирование. Просто это такой этап в развитии рынка, для которого такое его состояние является нормальным. Не нужно забывать, что рынок реагирует на изменения, происходящие в сознании потребителей. Сейчас потребительские предпочтения, связанные с долгосрочным вложением средств, эволюционируют. То, что происходило с нашей страной начиная с конца 80-х годов прошлого века, наложило свой отпечаток на предпочтения потребителей в отношении долгосрочного инвестирования. Потом, в 2005 году, один из общепринятых надежнейших (в понимании большинства инвесторов) инвестиционных инструментов - доллар США, резко потерял свою привлекательность. С этим и был связан резкий рост цен на недвижимость в тот период.
Сейчас ИМХО мы должны пройти тот этап, на котором недвижимость также потеряет свою привлекательность для инвесторов как единственный надежнейший и доходнейший инструмент инвестирования. Я не говорю, что это уже произошло, это произойдет в ближайший год или несколько лет. Сознание инвесторов эволюционирует и рано или поздно приблизится к классическим канонам инвестирования. РЖН реагирует на изменение сознания инвесторов и его состояние сейчас - просто один из таких этапов. Следующий этап будет зависеть, во-первых, от изменений общего экономического состояния страны, а во-вторых, от общей доли инвесторов на рынке ЖН и скорости изменения их отношения к недвижимости как объекту инвестирования. В зависимости от этого цены либо будут медленно снижаться, причем реальные покупатели будут выкупать поступившие на рынок по чуть сниженной цене инвестиционные квартиры. Либо, если отказавшихся от недвижимости инвесторов в какой-то момент окажется существенно больше, чем реальных покупателей, продажи практически остановятся, а цены будут падать и в конце концов остановятся на новом уровне, на котором будут доступны реальным покупателям.
- 03.04.2007 19:11 Владимир
Lorer писал(а):
Еще один забавный термин - \"классическая стагнация\". Было бы интересно прочесть, какие именно примеры стагнации на РЖН авторами считаются классическими? Стагнация на рынке Японии? Или США? Или авторы имеют в виду под \"классической стагнацией\" то, как этот процесс описывается в экономической теории?
|
Мы неоднократно писали, что киевский рынок недвижимости существенно отличается от классического.
У нас подавляющее большинство продавцов (и очень значительная часть покупателей) руководствуются не ближними (как везде), а дальними (стратегическими) целями. В Москве (и многих других городах постсоветского пространства) наблюдается примерно такая же картина.
Поэтому в статье под "классическим сценарием стагнации" мы понимали типичные сценарии стагнации на рынках недвижимости городов постсоветского пространства.
-------
Теперь что касается рынков Японии, США, а также экономических теорий, построенных на основе изучения этих рынков.
Насколько мы можем судить, очень многие принципиально важные вещи, характерные для рынка недвижимости Киева, на рынках Японии, США, развитых европейских стран практически не проявляются (или проявляются в значительно меньшей степени). Там деньги достаточно свободно перетекают с одного рынка на другой, у людей развязаны руки, есть множественность возможностей выбора (места жительства, размещения денег...)
Поэтому экономические теории, построенные ни "их" опыте, на "нашем" рынке недвижимости применимы в весьма ограниченном объеме.
Смотреть все комментарии
|
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У