Отселение на выживание 

Время «Ч»
 
Точкой отсчета новой вехи киевского градостроительства можно считать принятие 22 декабря 2006 года закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». В данном документе оговариваются организационные и правовые основы реконструкции, замены жилого фонда; полномочия и обязанности органов местного самоуправления и инвесторов-застройщиков; порядок компенсации собственникам (арендаторам) недвижимого имущества, а также другие вопросы.
 
Согласно официальным данным и слухам, в большинстве своем реконструкции или сносу подлежат так называемые «хрущёвки» (входят в 480-ую серию домов), проекты которых были воплощены в жизнь согласно Постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Окунемся ненадолго в историю, дабы проследить ход мыслей нашего законодательного органа.
 
На тот момент развития градостроительства первоочередную важность имело количество построенного жилья, а не его внешний вид и качество, поэтому строили как можно больше и как можно быстрее… Самые ранние «хрущёвки» были построены еще в конце 50-ых, самые последние, так называемые «брежневки», – в 80-ых, однако и те и другие уже исчерпали свое время. Их главным минусом является скромный метраж - недостаток квадратных метров особенно остро ощущается на кухне и в уборных. У жильцов домов серий 438-464 не принято готовить ужин всей семьей, а стиральные машины часто совмещают свои прямые обязанности с функцией тумбочки в прихожей. Еще один значительный недостаток «хрущёвок» – неудачная планировка, проходные комнаты часто служат и гостиной и спальней. Таким образом, речи об индивидуальном пространстве или, как принято у нас говорить, «собственном уголке» в этом случае неуместны. Блеклыми все вышеперечисленные недостатки могут показаться лишь тому, чья «хрущёвка» находится в аварийном состоянии…
 
Кроме того, что качество и характеристики таких домов в сравнении с новостройками не выдерживают никакой критики, актуальность их сноса оправдывается еще и миграционными процессами в столице. Только за январь-март 2007 года киевское население официально увеличилось на 3286 человек, и, к сожалению, темпы строительства не покрывают потребности в жилье. Свободных территорий под застройку в Киеве остается все меньше и меньше, в то время как на месте «хрущёвок» могли бы вырасти целые кварталы и районы, готовые вместить вдвое, втрое больше киевлян и гостей столицы.
 
Предмет сноса
 
Устаревшим жилым фондом, согласно действующему закону, считается «совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебных построек, которые по техническому состоянию не отвечают современным нормативным требованиям безопасного и комфортного проживания, граничный срок эксплуатации которых прошел или изношенность основных конструктивных элементов которых составляет не меньше 60%». Определение пугает своей нечеткостью и парадоксальностью: выходит, что здания выше пяти этажей, находящиеся в аварийном состоянии, не подпадают под комплексную реконструкцию. В первую очередь строители займутся «хрущёвками», оставив жителей девятиэтажек грустно наблюдать из своих окон за модернизацией микрорайона, которая, на основании закона обойдет их стороной. Мы решили уточнить у Министерства строительства, архитектуры и коммунального хозяйства, дома каких конкретно серий подлежат реконструкции, либо сносу.
 
Представляем вашему вниманию ответ пресс-службы министерства.
 
«Речь идет о домах первых массовых индустриальных серий периода застройки 1960-1970 годов, которые в народе называют «хрущёвки». Таких серий в Украине около 15, из них более 70% составляют объекты серий 438, 464 и 480. Поскольку Закон предусматривает реализацию механизма комплексной реконструкции (модернизации) застройки кварталов (микрорайонов), при ее реализации будет определяться целесообразность проведения инноваций в отношении всех объектов жилого и нежилого назначения в данном градостроительном формировании».
 
Вроде бы жильцам домов этажностью более пяти после этих слов волноваться не о чем, однако ответ на наш вопрос «каковы причины того, что устаревший жилой фонд по закону определяется этажностью?», расставил все точки над «Ё»..
 
«Объекты первых массовых серий, которых в стране более 70 млн. кв. м., определены именно потому, что это первые массовые серии. Они возводились преимущественно 4-5-этажными во всех регионах Украины, в разных инженерно-геологических условиях. Эти дома на сегодня наиболее устарели морально и имеют физический износ, который в отдельных случаях требует неотложного проведения восстановительных мероприятий. Последующие серии проектов жилых домов массовых серий имеют более прогрессивные архитектурно-планировочные и инженерно-конструктивные решения, в том числе высоту 9 и более этажей, что позволяет сегодня не рассматривать их, как объекты, нуждающиеся в первоочередной реконструкции или модернизации».
 
Стало быть, только пятиэтажки. Ну что ж, с чего-то надо начинать…
 
Жилец или нежилец?
 
Вторым наиболее острым и волнующим вопросом является механизм переселения жильцов, тем более что подобную практику нам предстоит пройти впервые. К сожалению, закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» дает повод для волнений, так как не прописывает многих аспектов комплексной реконструкции.
 
Хельсинский Союз по правам человека обратился к президенту Украины с письмом, в котором говорится о необходимости наложить вето (!) на ныне действующий закон. В данном документе от 27 декабря 2006 года указаны вопросы, требующие прояснения в законе, как то: механизм отселения, отчуждения собственности и объектов иных вещных прав; определение площади и количества комнат, которые предоставляются в качестве компенсации, а также состояние, в котором недвижимость предоставляется в качестве компенсации; места расположения этой недвижимости; юридическое оформление передачи и получения прав на новую недвижимость; оценка имущества при денежной компенсации, а также вопрос оплаты налогов и сборов; принудительное выселение и соблюдение прав собственников (арендаторов) при таком отселении; механизм контроля за процедурами компенсации; ответственности за нарушение порядка предоставления компенсации и контроль за ним. Как мы видим, список немалый…
 
Президент Виктор Ющенко после принятия закона и сам обратился к Верховной Раде и Кабинету Министров с письмами, в которых он настоятельно рекомендует усовершенствовать закон. По его мнению, необходимо предпринять следующие шаги:
 
* законодательно закрепить критерии отнесения жилья к устаревшему жилому фонду, дабы избежать своеволия работников органов местного самоуправления (по данному закону решение о комплексной реконструкции принимают именно органы местного самоуправления);
* прописать механизм контроля над процессом реконструкции (государство, общество, общественные организации по данному закону не имеют возможности реально на него влиять);
* урегулировать вопрос об уровне приспособленности жилья, которое предоставляется в качестве компенсации, а также о возмещении гражданам затрат, связанных с оформлением прав собственности на жилые и нежилые помещения;
* уточнить ряд положений – о порядке и сроках отселения, которые по закону определяют опять же органы местного самоуправления; об отнесении жилого и нежилого фондов, которые не являются устаревшими, но находятся на территории комплексной застройки, к устаревшему фонду (ведь это повлечет за собой отселение жильцов вплоть до сноса зданий); об экспертной оценке помещения, по которой определяются размеры денежной компенсации (необходимо уточнить критерии такой оценки, чтобы соблюсти конституционные права граждан).
 
Пожалуй, всех нюансов, без которых закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» и законом-то назвать сложно, не учесть. Главное другое – с момента его принятия прошло полгода, и никаких поправок к нему принято еще не было. Неужели ждем первой крови?..
 
Полина Кудиевская  

Источник: Мир Недвижимости

Подписаться на рассылку