	Поиск публикации

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Киева (май 2006г.)

	30.05.2006 16:14, Рубрика: Аналитика

На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста.

Основные макроэкономические показатели

Украина

Население: 48 миллионов человек

Территория: 603,7 тыс. кв.км, или 5,7% территории Европы и 0,44% территории мира

Рост ВВП в 2005 г. по сравнению с 2004 г. составил 2,8% (за счет транспортной отрасли, отделочной и добывающей отраслей хозяйства)

Темпы роста ВВП сократились с 12% (начало 2005 г.) до 2%.

Рост обеспечен за счет транспортной, отделочной и добывающей отраслей хозяйства.

По итогам 2005 г. прирост промышленного производства: 3,1%

Индекс общего объема строительных работ в 2005 г. к 2004 г. составил: 93,4%

Объем экспорта внешней торговли вырос по сравнению с 2004 г. на 5,6%

Объем импорта вырос по сравнению с 2004 г. на 24,6%

Индекс потребительских цен за год в целом составил 110.3%

Номинальные доходы населения за 2005 г. увеличились на 38,1% по сравнению с 2004г.

Общий объем прямых иностранных инвестиций в Украину за 2005 г. вырос на 25% по сравнению с периодом 2004 г.

В 2005 г. уровень инфляции составил 8,1%.

На 2006 год НБУ утвердил прогноз среднегодового курса гривны равный 5,0-5,2 UAH/USD и инфляции до 10%.

Киев

Население: 2,6 миллиона человек

Территория: 836 кв. км, из них в пределах городской черты застроено 42% или 350 кв.км.

Сосредоточие инвестиционных ресурсов государства: более 18,0% от объемов инвестиций в основной капитал и треть прямых иностранных инвестиций

Удельный вес столицы в общегосударственных объемах производства промышленной продукции составляет почти 6%, потребительских товаров – свыше 10%, розничного товарооборота – 15,6%

Прогноз на 2006 год

Прирост ВВП будет сокращаться по сравнению с предыдущими периодами

Инвестиционная активность сохранит умеренный рост

Либерализация торговли и ревальвация гривны ускорят рост импорта в 2006 году

По прогнозам вступление Украины в ВТО в 2006 году будет стимулировать экспортные и импортные операции в последующие периоды

Рост потребительских цен замедлится

Основные показатели

Общий объем офисных помещений (А, В, С) - 539 000 кв.м.

Профессиональные помещения (класс А и В) - 367 000 кв.м.

Диапазон арендных ставок:

Класс А - $30-60/кв.м./месяц
Класс В - $20-40/кв.м./месяц
Ставки операционных расходов - $2-6/кв.м./месяц

Цены продажи - $500-3000/кв.м.

Доля свободных площадей - 3%
НДС - 20%
Страховой депозит - 1-3 месяца

Основные тенденции

Спрос продолжает превышать предложение

Объем предложения продолжает расти, сохраняя тенденцию предыдущих лет

Отделка, в основном, делается Арендатором с частичной компенсацией Арендодателя (в виде «арендных каникул», снижения суммы годовой арендной платы за 1-й год аренды и т.п.)

Продолжает развиваться тенденция к стабилизации арендных ставок в классе А и В

Доля свободных площадей в классе А и В составляет 3%

Спрос

В 2004-2005 гг. году рынок не продемонстрировал тот рост поглощения, который наблюдался в 2003 году (практически в три раза по сравнению с 2002 годом). Спрос на профессиональные офисные помещения остается высоким.

На уровень спроса в 2005 году повлияли несколько факторов. Несмотря на укрепление позиций спроса в сегменте помещений класса «А», для большинства из нынешних арендаторов цена по-прежнему имеет большое значение. Больше активности и требований к офисным помещениям стали проявлять локальные компании. С улучшением экономической ситуации в стране все больше предприятий расширяют свою деловую активность. Соответственно, спрос на помещения крупного формата еще более увеличился.

В 2005 году был отмечен основной спрос на офисные помещения площадью 80-120 кв.м. На втором месте - офисы площадью 200–500 кв.м. Растет спрос на офисные помещения класса «А» и «В+» площадью до 500-1000 кв.м., расположенные в центральном деловом районе Киева. Причем данный спрос сформирован как украинскими, так и зарубежными компаниями. Спрос на этом сегменте остается практически неудовлетворенным в силу пока еще ограниченного предложения подобных объектов на киевском рынке.

Общие тенденции на рынке офисной недвижимости в структуре спроса: до 2004 года спрос на офисные помещения исходил, в основном, от западных компаний (около 80%), однако доля украинских компании и компаний из ближнего зарубежья постепенно растет из го¬да в год, и на сегодняшний день пропор¬ция изменилась.

В настоящее время на долю западных компаний приходится 60% спроса, а на украинские компании и компании из стран СНГ - 40%. Тем не ме¬нее, в бизнес-центрах по-прежнему преобладающее большинство сделок заключается с западными компаниями, в то время как украинские компании зачастую выбирают отдельно стоящие офисные здания или офисные помещения на первых этажах жилых домов. В целом же, основной спрос исходит от компаний, которые работают на рынке финансовых, информационных услуг и телеком¬муникаций, юридических и консалтинговых компаний, а также от промышленных и рекламных холдингов.

Общий объем рынка офисных площадей составляет 539 тыс. кв.м. Ежегодное введение в эксплуатацию офисных площадей 60-100 тыс.кв.м. В 2005 году было введено в эксплуатацию около 130 тыс. кв.м. Спрос в этом сегменте значительно превышает предложение.

По мнению спе-циалистов нашей компании, наи-большим спросом пользуются недо-рогие офисные по-мещения пло-щадью 100-120 кв.м, расположен-ные в бизнес центрах (по арен-дной ставке 18-35$/кв.м).

Уровень вакантности в киевских бизнес центрах сегодня 0-5%. Стремительно растет спрос на качественные офисные помещения. Например, в 2005 году арендные ставки на офисные помещения класса «А» выросли почти на 5-10%, арендные ставки на офисные помещения класса «В» и «С» возросли на 10-12%. С начала 2006г. до мая 2006г. рост арендных ставок прекратился. Стабилизация и даже некоторое снижение арендных ставок было связано с проведением парламентских выборов. В мае 2006 года арендные ставки на офисные помещения снова начали снова расти.

Класс здания	Арендная ставка на офисные помещения в Киеве в мае 2006г. (без учета НДС и операционных расходов)
А	$ 30-55/кв.м./месяц
В+	$ 28-40/кв.м./месяц
В	$ 20-30/кв.м./месяц
С	$ 15-20/кв.м./месяц

В 2006 году по мнению специалистов коммерческого отдела недвижимости компании «РЕД» рост арендных ставок составит 10-15%. Цены на офисные помещение также как и арендные растут. В 2005 году цены на офисные помещения выросли на 15-50% в зависимости от месторасположения, площади, качества отделочных работ.

Класс здания	Дипазон средних цен на офисные помещения в Киеве в мае 2006г.
А	$ 2500-6000/кв.м
В+	$ 2000-2800/кв.м
В	$ 1800-2000/кв.м
С	$ 850-1000/кв.м

Преобладание спроса над предложением обуславливает рост цен и арендных ставок на офисные помещение в Киеве. Если через несколько лет введут в эксплуатацию 14 офисных центров, находящихся в настоящее время на начальных стадиях строительства, спрос уравновесится с предложением и рост цен и арендных ставок прекратится. Но пока этот сегмент рынка остается одним из наиболее привлекательных, поскольку доходность строительства офисных площадей достигает 15-20% при относительно коротких сроках окупаемости проектов – 5-8 лет.

Проекты, запланированные к введению в 2006-2007г. (около 200 тыс. кв.м офисных площадей)

Название	Адрес	Общая площадь офисных помещений, кв.м	Класс
БЦ «Парус»	бул. Леси Украинки	30 000	А
«Торонто-Киев»	ул. Б. Васильковская, 72	60 000	А, В+
«Swiss House»	пл. Фроловская, 9-11	60 000	А
«Лыбидь Плаза»	ул. Антоновича	10 000
БЦ	на пересечении улиц Б. Васильковская и Ковпака	30 000	А
МФК	Харьковское шоссе, 19	10 000